这些城市的房子赶紧卖!番外

/ / 2022-05-18 04:14:44
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 时代的转折,总是突如其来。
 
  当郑州、佛山、无锡、苏州、合肥等众多二线强市陆续加入调控放松序列,我们有理由认为:
 
  “房住不炒”按下暂停键,新一轮楼市周期强势启动。
 
  但我们也要承认,这个周期,是有史以来最难启动的一个,也是最不确定的一个。
 
  很多人喜欢拿今天跟2015年做对比。
 
  的确很相似,都在下调房贷利率、放松限购,一轮接一轮刺激购房者。
 
  但七年前后,市场底层逻辑又有着本质的不同。
 
  接下来楼市怎么走?房子买还是卖?还有没有踩中财富机遇,我们需要从潮起潮落中找到真正的“势”,才能洞悉全局。
 
  1潮起潮落
 
  2015年,是上一轮大潮的起点,一直被业内作为房地产历史研究的重要范本。
 
  今天有必要带大家重新回到那个激荡澎湃的时期。
 
  首先是2014年,住建部表示要穷尽一切办法「去库存」,引导各地少建保障房,收购存量房转公租房、安置房。
 
  紧接着,2014年9月30日,实施首套利率最低可打7折;非限购城市执行首套贷款首付比例两成、2套首付比例三成。
 
  2015年2月,全国开始多次降准降息,各大城市纷纷取消限购限贷。
 
  2015年3月30日,实施增值税由满5年免征放宽至满2年免征。
 
  2015年底中央多次会议,连续强调去库存,释放购买力,并推出杀手锏“货币化棚改”。
 
  至此全国楼市起飞,有人狂欢,有人扼腕叹息。
 
  满打满算,上轮刺激总共分为六轮连续强化政策,其中一二线城市早在放开限购、降准降息后开始上涨,而三四线城市,则在棚改货币化启动之后。
 
  随后,全国楼市库存立刻从历史最高迅速滑落,老百姓在满足了居住需求的同时,也用庞大的购买力降低了地方杠杆。
 
  当初的想法很好,就是用时间换空间,集中处理一波地方债务,让各个城市回到经济正轨,然后好好学习天天向上,找到自己的产业支柱,实业兴城,最终从房地产经济中跳脱出来。
 
  理想很丰满,现实很骨感。
 
  摊开全国各地GDP增长趋势大图后发现,除了排名前列的一二线城市冲得越来越猛,大部分三四线城市反而都处于“停滞”状态,尤其是北方城市。
 
  
 
  举个例子,内蒙古省会(首府)呼和浩特,2015年的GDP增速是8.3%,此后一路下滑,连续多年跑输全国,2020年GDP增速一度跌到0.2%。
 
  
 
  连续3年疫情,经济基本处于崩垮状态,街边的商铺一茬接一茬倒,原来是大学生留不住,现在连中年人都往外跑。
 
  呼和浩特只是冰山一角,全国大多数地级市以及以下的城市,在疫情三年大考面前,步履踉跄,薄弱的经济面难以支撑高房价。
 
  楼市赚钱效应不再,购买力停滞,但房地产开发却一直在奔跑,无形中又积累了庞大的库存。
 
  2刺激比赛
 
  国统局数据显示,2022年4月末,全国商品房待售面积5.2亿平方米,再次攀升至历史最高水平。
 
  这个数据,要比七年前更夸张。
 
  因为2015年,全国城镇居民人均居住面积是33平方米,2021年是39.8平方米。
 
  这意味着,全国城镇人口在完全够住的情况下,还要面临消化黑压压5亿多平米的房子,这好比让小学生去NBA赛场上扣篮,难度可想而知。
 
  房子卖不出去,开发商现金流紧张,自然不可能去拿地,土地财政迅速衰减。
 
  比如去年年底,长春推出12宗地,成交只有3宗,流拍率高达75%;秦皇岛,挂牌31宗地块,成交仅10宗,流拍率达67%;赣州章贡区沙河组团推出4宗地,全部流拍……
 
  从去年下半年开始,我们就面对着一个尴尬的画面:
 
  地方没钱,开发商没钱,老百姓也没钱,钱到底去哪了呢?
 
  在这种情况下,今年疫情又出现反弹情况,各地防疫又在被迫输出大量财力。
 
  前几天东吴证券做调研,算了一笔账。
 
  截至4月30日,中国已经有29个省级行政区的123个城市涉疫,其中4月宣布实行封控城市的人口达到了1.8亿,占总人口比例13%。
 
  如果假设未来每个月全国涉疫人口都保持在这个比例,且常态化核酸检测要求这些城市居民48小时核酸,按照多人混检每人3.4元的价格计算,一个月全国核酸检测支出费用高达100亿元。
 
  100亿是什么概念,我记得葛优在电影里说过,光数这笔钱就得3年。
 
  防疫抽血太快,这段时间就连江浙一带的财富大户都吃不消,纷纷放开限购,刺激楼市,以求财力支援。
 
  
 
  “高库存+疫情”,两大不利因素把众城逼到了墙角,三四线城市要比2015年更加艰难。
 
  从这段时间各地救市动作就能看出来,一二线城市还可以通过放开限购放开限贷做文章,也有足够的资本去虹吸人才。
 
  
 
  而三四线呢,只能不断降低买房成本,苍白无力。
 
  房贷利率降低至4.6%,历年最低;首付降低至2成,甚至0首付鼓励上车;契税补助,增值税免征,甚至直接往裤兜里塞买房补贴。
 
  这就是一场无下限的刺激比赛。
 
  但人们会买账吗?
 
  3物是人非
 
  我们在研究2015年时,市场有明显几个特征:
 
  1、需求旺盛
 
  2、大家拥有“房价一直上涨”的信仰
 
  3、裤兜里有钱(居民杠杆低,储蓄率高)
 
  再来看今年的市场:
 
  1、大多数城市的房子够住了,不论城市地域,谁家还没有1-2套房子。
 
  2、人们心中,“房价永远涨”的信仰崩塌。炒房第一城深圳房价冰封,众多三四线城市,甚至像郑州、青岛、沈阳、天津这样的二线大城,房价阴跌了好几年。
 
  3、上一轮大潮,很多家庭背上了杠杆,但这几年工资收入未见增加,反而疫情导致收入充满不确定性,压制了购买力。
 
  七年时间,需求、预期、购买力,三大因素发生了本质上的衰退,从这个角度看,接下来再疯狂的刺激,都很难有效果。
 
  唯有一招可破,那就是再次大规模启动“棚改货币化”,强行创造一轮需求,但结果也很直接——
 
  1990年的日本向我们招手。
 
  接下来这轮救市后,市场会发生一个显著的变化:
 
  小城市财富流失速度会明显加快。
 
  一方面是库存消化不了,低迷的经济无法提振,就业岗位缩减,“树挪死,人挪活”,人们会加速涌入隔壁稍强的大城市,年龄段会从年轻人逐渐扩展到中年人。
 
  一线城市门槛太高,二线城市人口流入速度会出现井喷效应。
 
  
 
  现在就是这种趋势,湖北人都去了武汉,四川人去了成都和重庆,陕西人都想去西安,湖南人都跑去了长沙。
 
  现在很多城市都出现父母把房子卖掉,然后给孩子在大城市买房的现象,这是财富流动下,人们迫不得已做出的选择。
 
  另一方面,库存消化不了,楼市赚钱效应画上句号,三四线的中产阶级为了避险跑通胀,将会集中向一二线城市腾挪资产。
 
  最近明显感受到,三四线城市咨询者变多,不是为了买房,而是为了卖房,以求回笼资金,在二线城市放开限购期间,上车跟跑。
 
  比如刚刚苏州降低买房门槛,听当地朋友说,当地很多新盘准备蓄势涨价,因为每天都在大量接待外地客户预购房需求,目前咨询热度比较高的城市还有珠海、重庆、燕郊、成都等等。
 
  过去城市之间的马太效应,是政策引导和人口流动造成的,而现在以及未来,更多是财富流动。
 
  4众城归位
 
  其实,今天讲的趋势在5年前就预演过。
 
  现在看它一步一步实现,竟然没有一点点因为预测准确而感到欣慰,更多是沉郁。
 
  城市发展理应是共荣共生的,而不是零和效应,一方赢另一方必须输。
 
  毕竟放大到整体格局,我们正处于百年之一遇的历史转变,中国在艰难“冲顶”,过去了可以再现盛世,冲不过去,一地狼烟。
 
  这时候如果单靠几个城市群几座大城去支撑经济轮转,很容易出现问题,比如上海这一波,造成了长三角无法想象的经济损失。
 
  可无奈,任何人都不过是历史的牺牲品。
 
  修身齐家治国平天下,普通人能做好第二步,好好赚钱让家人过的衣食无忧就很不错了。
 
  不过历经七年大周期,我坚持的「序位法则」终于的到了印证。
 
  老子说:“人法地、地法天、天法道、道法自然。”
 
  每个人都是各按其位,各按其时的。每个人、每座城最终都会回归到自己的位置,这也可以看成是价值回归原理。
 
  上一轮楼市大周期,所有城市的房价都在野蛮上涨,把房子玩成了金融游戏。
 
  地方、开发商、中介、炒房客,都在不顾实际的盲目作业,胆子大的淘汰胆子小的,只要蛮干就能赚钱。
 
  而当经济势头回落,泡沫消除,万物归真后,大家才能低下头来找到自己的位置。
 
  房地产的下半场,就是“众城归位”。
 
  产业、人口能配得上房价,底部有实实在在的经济支撑的,会越来越稳,而三四线城市这艘船在今年刺激未果后,将陷入深不见底的泥潭。
 
  普通人如何把握房地产的财富机遇?
 
  我只能说,三四线除了自住房都卖掉,趁一二线窗口打开期,腾挪资产,变负债为资产。
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