央行降息之后,关于2022年楼市的5个预判!番外

/ / 2022-01-19 13:47:21
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昨日午后醒来,新闻上疯传央行再次降息,那么为什么央行这个时候降息呢?个人该如何抓住机会享受货币红利?今年如果买房,有什么具体建议?关于以上这些问题,我写了一篇专题文章,请大家耐心阅读,一定受益匪浅。
昨日央行发布公告称,为维护银行体系流动性合理充裕,2022 年 1 月 17 日人民银行开展 7000 亿元中期借贷便利(MLF)操作和 1000 亿元公开市场逆回购操作。中期借贷便(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降 10 个基点。
这是央行自2020年4月之后首次下调政策利率,距离2021年12月降准仅仅一个月。
自 2019 年 8 月央行改革 LPR 定价机制以来,LPR 和 MLF 之间具有明显的联动关系,多数时间 LPR 利率跟随 MLF 利率做等幅度调整。1 月 20 日,央行将公布新一期 LPR,LPR 能否再次迎来下调,降低买房的月供,我们非常期待。
 

 

为什么降息?
1、政府卖地收入大幅减少
2021年土地出让金较2020年下滑10%,扣除22个集中供地城市后,全国土地出让金为4.0万亿元,同比下滑19%,分省来看,全国仅4个省份2021年卖地收入同比有所增长,27个省份皆下滑。
也就是说,房地产呈现高度分化的态势。这种结构化行情,对于部分经济困难的省份来说压力是非常大的,这不仅仅是房地产的问题,还涉及到社会和财政问题,进一步会影响部分融资平台的偿债能力,地方政府有可能会崩盘,发不出公务员,医生,教师等单位的工资,大量的学校,地铁,路桥,医院等基建工程面临停工烂尾…
因此,现在需要降息来对房地产进行托底,多卖土地,同时也降低房地产企业相关贷款的融资成本,救活开发商,增强他们拿地的意愿。
2、稳增长,提振经济,保障就业
稳增长就不必说了
互联网反垄断,失业一波
打击教育培训,集体下岗
开发商融资三道红线,暴力裁员
原材料价格上升,工厂倒闭
……
去年多番折腾,再加上疫情蔓延,经济形势已经非常严峻,高层再不出来暴力救市,今年大家就要躺平了。因为保增长需要依赖固定资产投资,大型基建非常依赖于银行贷款和地方政府债券,期限较长,所以降低融资成本很有必要。
3、对冲美联储加息
根据不久前公布的2021年12月美联储议息会议纪要,在高通胀压力下,今年美联储将加快政策收紧步伐,其中包括可能在年底实施缩表,甚至最早3月就可能启动加息。由此,为避免国内降息与美联储加息“撞车”,进而给人民币汇率带来较大下行压力,央行1月降息落地。这在一定程度上也体现了货币政策操作的前瞻性,是一大德政。
 

 

2022年楼市预判:
1、今年楼市小阳春来得比往年早
毫无疑问,市场上涨跌分歧正在从分散转向集中,越来越多人看涨楼市了,随着降准降息的落地,今年楼市的小阳春估计会比往年早,乐观一点,过完年就会看到房价慢慢出现上涨的趋势。
本次降息最大的意义并不在于释放多少资金,而是高层意识到始于年初的楼市调控事实已经流产,矫枉过正的折腾导致经济下行,开发商排队爆雷,这场闹剧是时候终结了。
因此本次降准降息是一条政策和市场信心的分界线,过了今天,后面的一切趋向宽松。在这里,我不禁想起了李太白的千古之作:
朝辞白帝彩云间,千里江陵一日还。
两岸猿声啼不住,轻舟已过万重山。
2、鼓励买房将成为地方政府的任务
近期很多城市出台了增加公积金额度,大学生购房补贴,人才购房计划等政策,相信2022年,将有更多城市鼓励大家买房。
2014年楼市比较低迷,开始也是地方政府发力“救市”,省级和国家层面不表态。有些政策出台之后,还出现一日游。但慢慢的,城市越来越多、力度越来越大,最终在2015年末出台了全国性的“去库存”政策。
展望未来,如果房地产持续低迷,则需要“财政重整”的城市估计会大幅增加,最终会影响到地方政府履行职能(降薪取消绩效奖金、加强征税、加行摊派),并影响到就业和社会稳定。
2022年放松政策救市是必然事件
三十年河东,三十年河西,中国的事一直逃不出这个循环,个人最关键的是踏准节奏,提前买房,排队发财。
3、北京,二线城市和部分优质三线城市房价将大幅复苏
我认为多轮降准降息,随着货币传导,大概6-9个月就会见到全国的楼市有比较明显的回暖,但仅限于五大都市圈,四五线县城就别幻想什么了。
(北京和燕郊正处于大涨的前夕)
2022年的行情是2015年的低配版,本质上是矫枉过正,过度调控造成的楼市困境,引起经济下滑的救市。既然是低配版,无论是货币刺激的力度还是房价反弹的幅度,都低于2015年那一轮。但是,对于普通人来讲,这个力度也足以发一笔小财了,就看你能不能把握。
4、今年是卖掉县城房产的最后机会
出生率下降,对于房产投资的影响要二三十年后才会体现出来,因为2022年出生的人,要2045年才会考虑买房。投资一二线和部分优质三线城市,大可放心,还有二三十年可以玩,想赚钱就要抓住机会了。
县城楼市,我非常悲观,也许今年是卖掉县城房产的最后机会,以后大部分县城的房产都卖不出去。
出生率下降死掉的是县城,至于头部的几个都市圈,不但没有影响,反而房价会进一步上涨,因为人口更集中了。
中国人口出生率下降了,请问20年后中国还有多少年轻人买房?
答案是:非常多,数以亿计。
这个问题没有想出来的朋友,初中物理不过关,因为人口出生率相当于物理里面的“加速度”概念,虽然出生率下降了,但是每年依然有多则1000万,少则数百万婴儿出生,所以20年后,中国不缺年轻人
那么这个数字是多少呢?
过去20年,年均新生儿1500万左右,所以将来20年新增的购房需求,仍有3亿+人。这些人主要是2000-2020年出生的,三五年后,正当陆续刚需入市。当然,还有很多刚需的90后、80后,至今没有买房。
2021年开始,中国出口人口降至1000万,预计2021-2040,平均每年出生700万,20年,再产生1.4亿人。
3亿+1.4亿=4.4亿人!
4.4亿人什么概念?
比美国总人口还要多!
这4.4亿的需求,就是未来中国楼市的希望。但是这个希望只存在于五大城市群。
5、不断裂变,增加总资产
正确的事情反复做,你就是赢家,投资房产不是赚几套就止步不前的,只要通货膨胀不停止,城市化还在继续,我们就一直做,做到完全做不动为止,不断增加亩产规模。
投资是一门关于未来的学问。所谓先知三日,富贵十年。其实半年前我就预测接下来会有多轮降准降息,为什么这么准?
没什么,我瞎猜的。
更为重要的是,我这篇文章预判了今年大部分城市的楼市会逐步回暖,你怎么看呢?请在留言参与讨论。
好了,就此搁笔。希望大家抓住时机,买到好房。
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