大转折!楼市降息,开始了!番外

未知 / admin / 2021-10-12
十一黄金周第一天,楼市就传来了好消息,广州、佛山购房利率下调了。 据券商中国披露,根据无忧找房平台调研统计,广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率。...
​十一黄金周第一天,楼市就传来了好消息,广州、佛山购房利率下调了。
据券商中国披露,根据无忧找房平台调研统计,广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率。
广州方面,目前中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等房贷利率已经较过往有所下降,其中光大银行的首套房利率下降至5.60%,下降了40BP;广州银行的首套房利率已经降到5.45%,二套房利率降至5.65%。

佛山方面,建设银行、农业银行的房贷利率有所下调,农业银行的首套和二套房下降较多,均为20BP。

进入2021年以来,尤其是四月份广州开启调控模式以来,广州的利率是一路走高的,五个月时间里,首套房与二套房购房利率上调了五次。
最近的一次,是9月份,广州首套房利率上浮至5.85%,二套房更是冲破了“6”,上浮至6.05%。首套房与二套房的购房利率,均位居一线城市首位。

制图:城市财经
佛山今年以来,也加息了多轮。
尽管目前加息趋势仍在,但广州和佛山的部分银行已经开始转向,开始降息了。
光大银行首套房居然一口气下降了40个基点,广州银行也将首套房和二套房利率降到了远低于平均利率之下。
广州、佛山楼市降息,是和前两天央行与银保监会提出的两个“维护”形成了呼应,共同释放出了一个强烈的信号:
楼市最困难的日子,过去了。
在分析央行与银保监会提出两个“维护”的文章中,本号明确表示过,这是给楼市释放利好。
意味着,接下来在金融方面,要适当给予资金支持,让房地产成交市场适当回暖,让房企们能够回款,缓解资金压力。
毕竟,目前当下的金融卡得太严,在首套房与二套房利率不断上浮,尤其是放款周期不断延长的情况下,中心城市的二手房成交量,大多都出现了腰斩情况,深圳甚至是脚踝斩。
同时,在央行与银保监会限定了银行流向房地产市场资金比例的背景下,民营房企融资难、融资贵,再加上调控之下的回款难,它们的利润降到了低位。
2015-2021年上半年行业典型上市房企整体利润率水平及变动。

数据来源:CRIC、企业公告
手中的现金流更是捉襟见肘。以至于,第二次集中供地之下,绝大部分中心城市都出现了大面积流拍。
沈阳第二轮集中供地46宗地块,19宗成交,27宗终止或流拍,流拍率(含终止)高达58.7%。长春、福州、济南、天津、成都、重庆的流拍率,均在30%以上。

此外,近日完成第二轮土拍的广州,流拍率居然达到了52%。一半以上土地流拍的事件,居然发生在广州这样的一线城市。
可见,这不是城市本身的问题,而是市场真的太冷了,房企太难了,不愿拿地了。
这种二手房成交量腰斩,土地大量流拍的现象,并不利于房地产健康发展。
毕竟房地产仍是经济的中流砥柱,而土地大量流拍,更不利于房价稳定。因为开发商不愿拿地,未来新房供应减少,供需矛盾加重,房价有上涨的压力。而稳房价是管理层下达的任务。
于是才有了央行与银保监会在9月29日房地产金融工作座谈会提出的两个“维护”:配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。
才有了不对岳阳、沈阳、昆明、唐山、菏泽、桂林、江阴、张家口、南通等城市出台房价限跌令,或约谈房企禁止它们恶意竞价等行为,进行干涉。
才有了默许肇庆、中山、珠海、惠州、东莞降税托底行为的不干涉。
也才有了广州和佛山的楼市降息行为。
转折已然开始,接下来还会城市限跌或约谈房企,也会有城市采取各种规定范围内的行为,进行托底。
关键问题来了,这个转折,会转到哪儿去?会不会让2015年再度重演?
本号的观点是,无论是两个“维护”,还是广州、佛山引领的楼市降息行为,释放的大转折信号,都只表示,楼市最苦难的日子过去了,但并不意味着楼市的春天又来了。
接下来楼市要进入的并不春天,依旧是如履薄冰、如坐针毡的日子,只是比最苦,略好一些而已。
逻辑很简单,央行与银保监会提出两个“维护”,十个城市或限跌或约谈房企,东莞等城市降税托底,广佛楼市降息,只不过是:
给楼市适当放松,让成交量适当回暖;让开发商愿意拿地以便稳定房价,同时缓解债务压力,降低购房者的烂尾风险。
换句话说,这些信号,只是给楼市适当放松,不让房地产成为经济的累赘,而非放开或者放任。
因为,我们的消费经济、三孩政策、共同富裕要推进,房地产必须还得腾挪空间,房地产在经济发展中权重必须下降。
所以,接下来,楼市依旧会保持稳定。
在稳定中,削弱房地产经济权重,让实体经济和消费经济占比强大起来。在稳定中,大力发展实体经济,提升国民的收入,最终稀释高房价。
至于房价,会进入分化时代。
一些人口持续流失、经济与产业薄弱的城市,比如东北、西部、中部的很多三四线城市,会进入一波调整阶段。
人口持续流入、经济基本面稳固向好、产业越发强大的中心城市,会进入缓慢爬坡阶段。
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