求救、抛售、破产......房企频频暴雷,这是最新的买房黑白名单!番外

未知 / admin / 2021-10-01
现在买房,为质量维权都是小事,最怕的还是开发商破产跑路,导致期房烂尾。只要一个不慎,全家的积蓄都将付之于流水。 原因无他,皆因最近暴雷的房企实在太多。 截止目前,今年...
​现在买房,为质量维权都是小事,最怕的还是开发商破产跑路,导致期房烂尾。只要一个不慎,全家的积蓄都将付之于流水。
原因无他,皆因最近暴雷的房企实在太多。
截止目前,今年破产的房地产企业累计近300家。其中,不乏百强乃至千亿房企。
鉴于此,我们梳理了一份买房黑白名单,建议收藏。
如何判断一家房企的风险?首先看国家给出的参考答案,即“三条红线”。
如果房企踩了1、2、3条,会分别被划为黄档、橙档、红档,有息负债规模年增速不得超过10%、5%和不得增加。
央妈这一招,意思就是告诉房企们:
只要欠债太多,都别指望再借钱,拉大家下水的办法已经行不通了!
这些数据,在房企的中报里面可以查到。贝壳研究院整理了相关数据,红档房企和橙档房企的名单非常清晰。
对于下列红档房企,我的建议非常直接,就是:千万别买!
就算楼盘打骨折都不要轻易尝试,否则,勇士分分钟变“烈士”。
表格中,脚踩三条红线的有:蓝光发展、京投发展、泰禾集团、格力地产、华夏幸福、富力地产、中天金融、嘉凯城共计8家房企。
这些房企大多已有暴雷传闻。
不过,对于红档房企,资金短债比的数据在0.5以下的,不能一竿子打死。但至少说明他们深陷流动性危机,暴雷几率极大。
其中,基本已经板上钉钉的泰禾、华夏幸福就不多说了,至今还有不少买了泰禾烂尾楼的读者,在后台为我们实时更新维权进度。
而前几天爆出债券违约的千亿房企蓝光发展,就符合我们前面提到的一切暴雷特征:
累计至今共有超过12只债券连环违约,215.07亿元的债务未能偿还,被银行和金融机构提起诉讼,营收端的半年净利润同比大跌447%......
而脚踩两条红线的是:中国恒大、栖霞建设、中洲控股、金融街、中交地产、亿达中国、华发股份、首创置业、三盛控股、首开股份、广宇发展、美好置业等13家房企。
依旧是同样的建议:不要买。
光是看恒大就知道,脚踩两条红线,并不能说明危机小。更何况恒大的净负债率堪堪为99.8%,只是完美压线。
因此,在买房这件事上,普通人只能遵守一个原则,那就是:
“君子不立危墙之下”。
稍微有点风险的企业,都不要把你的钱丢进去,赌它能不能熬过这次危险。
赢了,你只是拿回了自己应有的东西,输了,你分文不剩,高管提前跑路。风险都在你。
至于脚踩一条红线的房企们,则需要睁大眼睛仔细辨认。这个名单里,有可以捡漏的,也有暴雷几率大的房企。
首先是被爆出债券违约/商票逾期的宝能、泛海控股、天房发展、新华联、奥山控股、实地地产、阳光100;
传出停工丑闻的苏宁置业、恒泰地产;
其中,苏宁置业甚至找来了群演,让他们假扮工人复工,企图糊弄买房人,这个办法实在是让人叹为观止。
还有大规模裁员,在呼和浩特拖欠施工方工程款的祥生;
大量在三四线城市拿地,全国多个项目被指延期、违规建设等问题的粤系开发商海伦堡。
以上这些开发商,要保持警惕。
当然,对于暂时存在短期资金风险,但总体面较佳的企业,我认为可以考虑捡漏。
在资金大量承压,融资困难的当下,有很多房企开始重视回款,会采取大力促销的方式卖房。CRIC数据显示,早在去年,房企的经营性现金流净额为净流入3151亿元,首次超过了融资性现金流净额。
也就是说,现在卖房收入才是至关重要的。这也是为什么多地频发“限跌令”,主要防的就是这些资金短缺的开发商“恶意降价”。
哪些房企有可能捡漏呢?
当下,被曝传出求救信的河南王建业和龙头房企融创,是个可以考虑的选项。
先是建业发文表示受到汛情和疫情的双重影响,业务发展遭受严重损失,希望当地政府给予支持,交还欠款;
而融创绍兴分公司也有求救信传出,表示受强调控影响,刚需受到误伤,项目售出困难,希望“政府给予政策上的转向支持”。当然,融创否认说这只是绍兴公司负责人的个人行为,并非是公司的决策。
前者希望政府还钱,降税支持,后者希望地方政府放松调控,停止限签,好让项目售出。目的都很明确。
这两位的求救信比起恒大的求救,更像是在卖惨,毕竟“会哭的孩子有奶喝”。
建业作为河南第一大本土房企,也是当地的纳税大户。在往前的三年中,建业均保持在黄档,即一条踩线。
此外,目前建业现金短债比为1.93,短期看问题不太大。因此,买房前有两大前提,一是有较大的优惠,二是只能买建业近期即将完工的项目。
至于融创,目前还是地方性问题,因此如果优惠尚可,各方面条件不错,可以考虑购入其一二线城市的优质项目。
再加上现在各地虽然出台限跌令,但实际上部分城市存在赠送精装包、车位、返现等等促销手段,叠加强调控的大背景,“低位买入,高位卖出”,今明两年是很合适的买房时机。
接下来是绿档企业,这些企业相对安全,风险较小。不过,也不能闭眼买。
买房人要认识到的一点是,三条红线统计的是有息负债,因此部分房企会将负债转移到表外,通过各种方式实现账面上的好看。
如国金证券就指出,2020年TOP50上市房企少数股东权益占比提升2.3个百分点至38.67%,且占比区间普遍上移。这意味着部分房企存在负债出表降杠杆的可能性。
其中,龙光集团、金科股份、建发国际就是个中典型。
以渝系的金科为例,这个房企只用了半年时间,就从连踩三条红线的红档房企,摇身变成状似无害的绿档房企。
这背后,是金科的夫妻离异、高层动荡、大量商票逾期(商票不纳入表内负债),为子公司疯狂担保然后将其提出合并报表。
简单来说,就是精通“财务化妆术”,而主业不行。对于这些企业,同样三个字:不要买。
至于其余绿档房企,表现较好。其中又以实力雄厚的华润、中海、保利等央企,还有万科、龙湖这类民企为代表,是可以放心买入的。
最近的二次集中土拍中,出现了大面积流拍的情况,就是因为大部分房企都焦头烂额,忙着去杠杆,出手拿地的极少。
而这些房企却趁着这些最佳时机,用最低的溢价,买了他们认为最合适的地块。有意向在近期买房的朋友,不妨多留意在这个行业寒冬,有哪些优质地块被靠谱房企以较低价格拿走,这些地方就是不错的选择。
最后做个简单总结,以往大家的几个共识,可能需要被推翻。
1.哪怕是大规模房企都有暴雷的可能。击垮“大而不倒”的假象,是监管层今年致力释放的信号;
2.姓“国”还是姓“民”,现在也只能作为一个参考。在集中出清高杠杆和经营不善房企的这两年,倒下的国企并不在少数,如国企格力地产。
3.光看账面数据绝对不够,房企们的账面游戏玩得比谁都溜。
但是,数据会骗人,钱和施工队不会骗人。
如果你实在拿不准该房企的具体情况,不妨上网搜索一下该房企全国各地是否存在停工现象,以及商票逾期等其余丑闻。
最后祝福各位买房人,在这个寒冬中,都能安心买好房。
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