拐点将至!这座城市,发布限涨令番外

未知 / admin / 2021-09-12
限涨令来了,什么信号? 当下的楼市,分成了两派。 一派是忙着救市,要求房价限跌,有的甚至直接给购房补贴,鼓励买房。代表城市有岳阳、沈阳、昆明、唐山、长春等。 比如岳阳...
“限涨令”来了,什么信号?
​当下的楼市,分成了两派。
一派是忙着救市,要求房价限跌,有的甚至直接给购房补贴,鼓励买房。代表城市有岳阳、沈阳、昆明、唐山、长春等。
比如岳阳明确规定,市区新房跌幅不能超过15%。
再比如沈阳、昆明、唐山等城市,因为开发商降价太狠,纷纷约谈房企,要求他们不得恶意降价,否则不允许网签。
长春更是落落大方地发布了购房补贴政策,大专以上学历购买新房,每平米补贴50元,农民购买新房,每平米补贴80元。

另一派,则是楼市依然过热,忙着收紧楼市政策的。代表城市有杭州、西安、广州、芜湖等城市。
杭州和西安在不久前,均收紧了人才购房门槛。广州的黄埔区更是直接取消了之前发布的人才购房政策,南沙区也收紧了,人才购房需要一年社保。
安徽房价第二城芜湖,因为房价连续上涨了4年,最近也出台新一轮调控政策,包括限地价、限售、锁定学位等政策,并且要求新房备案后,价格一年内不得调整,也即不能涨,也不能跌。
与芜湖不同,近日有东方夏威夷之称的三亚市印发了《关于进一步加强商品房销售价格备案管理的通知》,明确规定:
2021年9月1日前已经备案的项目,须将未网签房源重新进行价格备案,整体备案均价不得超过该项目近期网签价格。初次申报商品住房销售价格备案的新建商品住房项目,整体备案均价不得超过同地段、同品质、同类型项目近期网签价格。经核准价格备案的商品住房项目,原则上1年内不得上调备案价格。
与芜湖模棱两个的“不得调整”不同,三亚用的是“不得上调”,也就是明确限涨。
房价上涨过快惹调控
三亚出台限涨令,主要是因为其房价上涨太快了,目前的房价已经填平了之前的跌幅,创下了新高。
早在2018年,整个海南省在经历了多轮快速上涨之后,开启了全省限购模式,其中在三亚、海口和琼海购房,外地人需要五年社保,且限购五年、首付需要7成。
这个调控政策,堪称全国之最,比一线城市的调控还要严格。
在这个大招之下,包括三亚、海口在内的海南热点区域,均遭遇大跌,成交量和房价量价齐跌。
成交量方面,根据海南省统计局数据显示,2018年,海南全省房屋销售面积1432.25万平方米,比上年下降37.5%;房屋销售额2083.29亿元,下降23.2%。
2019年,成交量下跌继续。
海南省统计局数据显示,全省房屋销售面积829.34万平方米,比上年下降42.1%,房屋销售额1275.76亿元,下降38.8%。
具体到三亚方面,三亚的成交量从2017年就开始下降,进入海南全域限购期后,成交量更是跌至谷底。价格也从在限购期内见顶下行。
数据显示,从2018年8月的34295元/平方米下跌到2019年1月的24962元/平方米,下跌了近1万元/平方米。
▲三亚新房成交面价与价格走势
 
但从上图可以看到,三亚的房价调整周期非常短。
2019年年初成交量和价格就开始回升,尤其是价格,一路上升,而且成功穿越2020年的疫情周期。到今年3月份,三亚新房均价已经达到了34022元/平方米,基本填平了此前的跌幅。
截止到目前,三亚的新房又创下了新高。
三亚,为何反弹如此快?
不光三亚,海口和整个海南的价格走势,大体也是如此。
三亚房价在短暂调整之后,就快速企稳并且回升,根本原因有三:
第一、受政策利好影响
最近三年,海南不断获得超级利好,全岛自贸区、全岛自由贸易港,同时还拥有单独立法权。
第二,海南虽然出台了严厉的全域限购、限售政策,但在出台政策后不久,为了抢人,整个海南除了三沙之外,基本取消了落户限制
三亚更是在海南之前就抢先降低了落户门槛。
2019年10月,三亚发布新政,“大专学历+三亚工作满1年”,就可以落户。这让很多人积累购房资格的“等待期”,一下子从5年大幅缩短到至1年。
一年社保就可以落户,无形中破解了限购,释放了需求。
第三,受“两个暂停”影响,三亚与海南的房屋供求结构矛盾凸显
2017年,海南发布了“两个暂停”,即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县,暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批,暂停新建商品住宅项目规划报建审批。
此外,同一年,海南又发布了《关于加强耕地保护和改进占补平衡的实施意见》,提出全面实行商品住宅用地供应计划管理,在保障省内居民住房基础上,进一步减缩商品住宅用地规模。
政策发布后,海南的房屋施工、住宅施工面积和房屋新开工面积纷纷转向下滑。
三亚更为明显,数据显示,2019年三亚计划供应国有建设用地56宗365.87公顷,其中普通商品住房供地仅13.8公顷,占比仅为3.77%,而2018年占比还有12.1%。
到了2020年更为夸张,整个2020年,三亚纯商品房住宅用地0供应。
在这种背景下,三亚的商品房成为了稀缺品,而落户门槛降低又加大了需求,供需结构变化,推动着房价强势反弹。
进入2021年,全国楼市进入了新一轮调控,三亚面对复苏势头强劲的楼市,一方面加大了土地供应,缓解供需矛盾。2021年,三亚商品房供地33.47公顷,几乎是2019年的两倍。
同时,三亚在今年5月份跟进深圳,发布了热点小区的二手房官方指导价,如今又对新房限涨,三管齐下,预计接下来三亚的楼市将逐渐回归平稳。
购房建议
对于三亚这样一个城市来说,人口和经济都很薄弱,但房价却能比肩强二线城市,主要是环境溢价所致。
这里优质的海景资源,以及冬天宜人的气候条件,吸引了很多北方人来购房。
根据克而瑞披露的数据,三亚的购房群体中,有50%以上来自北方,主要是黑龙江、吉林、北京、河北、河南等地。
这些北方人去三亚和海南购房,主要是旅游度假和养老需求。
数据显示,在海南置业的群体中,旅游度假占比28.97%,养老需求占比27.17%,这两者加起来就超过55%。
此外还有气候环境需求占比18.8%,投资保值需求占比13.64%。
真正的刚需占比非常少。这样的楼市结构,其实很脆弱,受政策影响会非常大。
深圳、上海、北京、杭州、南京等城市易涨难跌,即便强调控加身,房价也很难实质性下降,是因为这些城市的购房群体,以刚需为主。
三亚恰恰相反,刚需占比非常少,大部分都是旅游、养老和休闲需求。这些需求,一旦遭遇调控政策,就会大幅摇摆。
换句话说,三亚的楼市其实很脆弱。
如果你不差钱,纯属是为了旅游度假或者养老,在三亚买一套房也未尝不可。
如果是冲着投资而去,那还是谨慎为好。这种受政策摇摆较为明显的城市,不确定性太大。
有这些钱,还不如确定性非常不错的长三角或粤港澳大湾区去投资。
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