这8个字,就是楼市的未来!番外

未知 / admin / 2021-07-27
2021年初至今,楼市发生了很多大事。 比如多个城市推出了官方二手房成交参考价,试图管制二手房价格;二手房在一些地方、一些银行,出现了局部的停贷现象;部分城市房贷利率上...
2021年初至今,楼市发生了很多大事。
比如多个城市推出了官方“二手房成交参考价”,试图管制二手房价格;二手房在一些地方、一些银行,出现了局部的停贷现象;部分城市房贷利率上升,放款期拉长。
此外,还有一个值得关注的新闻是:牛市的“带头大哥”——深圳彻底转凉了。
上图是二手房成交量和成交面积的走势图,可以看到6月已经下降到了2575套、23.73万平方米,跟715新政出台前的2020年6月相比,萎缩了大约四分之三!
据“时代周报”报道:记者从多名德佑店东处获悉,今年5月,深圳贝壳系约有100家门店关闭。截至5月底,深圳贝壳系员工约17000人,较2020年12月减少5000人。深圳实名登记的房产中介从业人员为45458人。以此推算,6月深圳房产中介人均成交不到0.06套。
深圳二手房市场已经完全入冬。
 
深圳二手房市场为何如此寒冷?原因大概有三个:
第一,深圳2020年7月15日出台的“715新政”,把个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年,还恢复了豪宅税(750万元以上算豪宅)。这相当于二手房交易税费大幅提升,或者说冻结了一批二手房源。
第二,深圳2021年2月8日出台的“二手房成交参考价”,相当于提高了二手房的首付比例,尤其是对高房价、热点地区,打压力度明显。
第三,深圳严查新房购买资格,包括首付资金来源,月供能力等。并通过打新积分的设置,压制“卖二手房换新房”行为。最终降低了有房人群的“换房冲动”。如果你卖了原来的房子,也未有资格参与热点新盘的摇号。
与此同时,深圳新房市场也开始降温。下面是最近几个月新房的成交量。
由于新房限价,普遍比二手房便宜、税费低,所以成交量跟供应量相关。观察新房市场是否降温,“认购倍数”是一个更重要的指标。
上周深圳有两个新盘公开发售。一个是宝安西乡的山海御园,一个龙岗新生片区的颐璟名庭。山海御园推售1457套房,最终认筹客户919批。颐璟名庭这次推售408套房,认购量是221批客户。
宝安西乡算是热点片区,此前认购率动辄可以达到300%,但山海御园这次竟然连100%都没有达到。
深圳打新降温,跟市场转冷有密切的关系。
购房者的心理是“买涨不买跌”,当市场转冷的时候,很多人开始持币观望。毕竟,深圳房票变得非常稀缺,从对户籍人口限制看,严厉程度甚至超过京沪。
所以,购房者普遍珍惜自己的房票,不是十分满意的盘,就开始犹豫、迟疑,甚至放弃。

 
接下来,上海、广州、杭州、西安、成都等热点城市,也会步深圳的后尘吗?
我认为,热点城市可能会明显降温,但是否有深圳市场极端,就很难讲了。
比如深圳推二手房成交参考价,是一下子公布全市全部3000多个小区的参考价,成都分两次才公布了400多个小区的参考价,西安目前只公布了102个小区的参考价。上海采取的是中介申报二手房挂牌价,官方审核,相当于有一个“未公布的参考价”。
出于稳增长、保就业的需要,很难有一个城市跟深圳一样,在二手房参考价上“一竿子插到底”,让市场彻底入冬。深圳不得不这样做的原因,是供应量极度稀缺。
上图是过去三年半,主要城市出让土地可以建设的房屋面积,深圳的人口超过武汉和天津,但供应量只有它们的八九分之一,这意味着什么是不言而喻的。
虽然深圳近期大幅增加了土地供应量,尤其是住宅供应量,即便能翻倍又如何?仍然只有武汉、天津、青岛、西安这些城市四分之一、三分之一而已。
所以,深圳服药的时候,剂量一定跟其他城市不一样。
 
最近有很多媒体吵吵说:中国楼市的逻辑真的变了,二手房流动性被锁死了,楼市没有投资价值了等等。
该怎样看这个问题?
我认为,上述看法大多在哗众取宠,骗流量。当然还有部分人,是真的不懂。
楼市的问题,一定要从国家运行成本、税收、就业的角度来观察。
在当今世界上,来自不动产、房屋的税收,以及其产生的GDP和就业岗位,对任何一个国家都是非常重要的。
美国是世界第一经济大国,也是第一强国,而且早早就实现了充分的城镇化。但时至今日,美国仍然非常依赖房地产行业。
比如目前美联储在持续印钞(QE),每月的“剂量”是1200亿美元。其中800亿美元印给了美国财政部,是购买美国国债。另外400亿美元是购买房利美、房地美等机构发行的MBS。
如果中国央行直接购买各大银行打包发行的“房地产贷款资产”,大家会怎样看?一定认为央行疯了,竟然直接给房地产行业送钱?但美国就是这样做的。
2020年,美国房地产行业增加值占美国全部GDP的12.9%左右,而中国只占7.3%。
当然,美国房地产增加值的统计口径跟中国存在差异,但即便剔除差异,比重也是高于中国的。
美国发展到了这样一个阶段,房地产仍然是重要产业。这意味着什么?
另外,房地产占中国地方政府的财政收入比重非常高,仅卖地收入部分(不含房地产行业产生的税收),就可以占到一些城市财政总收入的60%以上。全国而言,卖地收入、房地产相关税收加起来,占到全部财政的35%左右。
有人常拿中国跟日本比,其实中国跟日本存在巨大的差异。日本是一个战败国,目前仍然处于美国占领状态下,只能维持有限军力。在军费开支上,跟中国差异很大。中国是跟美国站在一个层面上的,不仅要独立自卫,还要承担国际义务,保护自己全球化是利益。
另外,我们有健全的基层组织,比如街道、社区,这些都需要开支。基层组织的健全,在此次防范新冠疫情中显示出巨大的优势。西方国家基层政权普遍缺失,好处是成本低,坏处是很多公共服务无法提供。
所以,房地产市场不仅现在对中国仍然重要,未来20年、30年,甚至更长远的时间里,都仍然重要。
国家调控楼市的目标是“稳房价、稳地价、稳预期”,也就是“三稳”,而不是“三降”!
由此,我们可以做出两个重要的判断,也就是中国楼市正在或者即将发生的“两大变化”:
第一,“板块轮动”越来越明显,是未来的基本走势。
所谓“板块轮动”,就是“轮流吃饭”的意思。深圳是2019年11月11日取消的豪宅税,启动了一轮上涨。2020年7月15日恢复了豪宅税,再加上其他措施,给市场实现了降温。然后是上海、东莞、广州、杭州、西安、合肥等城市,先后回暖,先后出台调控措施。这跟2015年的2017年的那一波,非常相似。
接下来,就轮到济南、青岛、长沙、郑州、武汉、石家庄、天津、北京了。
其实济南、长沙、郑州、青岛、武汉等城市已经有所表现了:
上图是截至6月末70个主要城市的新房上涨情况,我们仔细看一下环比涨幅(比5月上涨的幅度)。
其中济南环比涨了1.5%,位居全国第一;长沙环比上涨1.3%,全国第二。
北京和天津环比涨了0.9%,涨幅也不算小。郑州、青岛、武汉分别环比涨了0.8%和0.7%,也都比较靠前。
而此前,这些城市基本上都是比较冷的。
这就是板块轮动,各地都要卖地、稳增长、保就业,都要发工资。热钱不能一直围绕着深圳、广州、东莞、上海、杭州、合肥、宁波这些城市,必须要被挤出来,转换战场。
第二,价格将长期呈现“台阶走势”。
调控越来越严格,什么“三道红线”(房企)、“两道红线”(银行),新房限价、二手房成交参考价等,层出不穷。楼市已经被装入笼子,严格地走“鸟笼行情”。
这不是说不涨了,而是往往会出现几年横盘的情况(比如北京、郑州、长沙等很盘了很久)。一旦开个口子,就会把过去几年累计的能量释放出来,出现短时间大涨50%甚至局部片区翻倍的现象。
如果画出走势图,就是“台阶式走势”。
你很难知道什么时候房价“上台阶”,什么时候会继续横盘。等降息或者去库存消息发布的时候,往往一夜就涨价了。你能做的是,如果有钱尽量早点买。买了之后就潜伏者,等着市场“上台阶”。
这当然不是建议你炒房。炒房风险极大,因为炒房客是投机客,过分加杠杆,资金自有率低,资金成本高,所以风险大。我只建议适度投资,资金是合法的、自有的,成本比较低,可以立足5年以上。
如果是后者,而且选对了城市、片区和楼盘,房地产市场仍然是不错的投资。
最后再总结一下:标题上说的8个字,就是“板块轮动、台阶走势”,这将是未来10年甚至更长时间中国楼市的基本态势。
至于中国楼市、美国楼市乃至世界楼市的基本逻辑,永远不会变。
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