精彩！2100万人卷入这场赌局……

大家好，我是水冰月。

上周我们去成都调研了，吃的可太开心了。

成都人民真幸福！

上一次去成都还是2021年的6月，

经历了2022年的楼市逆周期生长，

成都这个能量极大且赌性极强的城市，

这一次，又颠覆了我的很多楼市惯性思维。

很多人对成都的批评是：

成都的城区太大了，已经到三环了，还在不停地外扩。

于是，得出成都是个画饼大师，

成都房价要跌的结论。

水妹完全不认同这种论调，

我们来做个对比，

从人口数量来说，成都可以排到全国第四了。

成都和北京的人口相当，都超过了2100多万，

北京已经扩到六环外了，成都才扩到三环外。

再者，成都的人口吸附力远高于北京。

过去十年，成都年均新增人口64万人，北京年均新增人口22万人。

虽然城市能级和流入的的人口质量有差距，

但是，能够虹吸半个中国人口的成都，能量之大可能远超很多人的想象。

下面这张是我画的渣图，来体现成都的人口吸虹能力。

而且，成都现在的发展模式，非常聪明，

成都的主城区并非环状外扩，而是找准一个方向，然后倾其所有砸一个新中心出来。

就像一根棒棒糖，拿一根棍儿支撑起一块糖。

如果打开成都的城区规划图，可以清晰地看到三环内老城区，以修修补补继续优化为主，北部和西部一个改一个控，发展空间有限。

真正担负城市发展的一个“南拓”，一个“东进”。

不过在我看来，成渝一体化的“东进”ZZ意味更浓，

反倒是南拓，目前来看发展***强势。

城南的高新区、天府新区在成都其他区眼里，简直就是让人嫉妒羡慕恨的“高富帅”。

2022年，高新区GDP总额3015.8亿元，几乎是第二名龙泉驿区1545亿元的两倍；

2022年，高新区新增上市企业8家，全区上市及过会企业总数达55家，位居中西部**；

2022年，高新区拥有高新技术企业数量4320家，净增量首次突破1000家。科技型中小企业数量超3900家、增长约25%，位居中西部**。

南拓，拓的就是产业。

去年，高新区和天府新区的办公楼销售面积占整个成都的40%。

根据七普数据，成都南边的高新区和天府新区，常住人口已经超过210万人，其次是138万常住人口的成华区。

南边产业扎堆、人口扎堆，

于是，成都给南边建设规划了近20条地铁。

南边地铁线路的数量、密度足以印证，成都未来10年，20年的发展方向依然是在南边。

否则，谁会砸这么多条地铁进去，

转移支付的钱也是钱。

成都能量大就大在，在其他城市，新区基本是一个贬义词。

尤其是国家级新区，人烟稀少，产业凋零，大部分感觉都要黄摊子了。

偏偏成都就做的风生水起。

并且，硬生生把城南铸成了一根硬邦邦的铁棍儿。

成都有两个富人区，

一个是以产业为根基的高新金融城，二手房价在4-6万之间，标杆项目中海城南一号，成交单价6万左右；

一个是以生态环境为依托的麓湖和天府公园西，二手房价也都在4万以上，麓湖生态城的黑珍珠***高能到9万。

这两个成都的富人区、或者说改善板块，都在城南，

金融城在高新区，麓湖和天府公园西在天府新区。

金融城起码还守着三环，麓湖到三环的直线距离就要十几公里。

同样都在绕城高速内，高新区的新房***到3万4，青羊区的新房只***2万4.

如果以传统眼光来看，成都的富人区早就远离了老的主城区。

这种新中心严重偏离老城区的情况在其他城市基本不可能出现。

以杭州来说，虽然未来科技城发展起来了，房价一度飙到了6万、7万。

但是西湖、申花、翠苑这些老城区，依然是改善人群的首选，房价也依然坚挺。

再说西安，

高新区发展起来了，但是传统的富人区曲江、市府板板块的房价依然可以和高新区抗衡，几个富人区也都围着老中心，分布在不同的方向。

可成都不一样，

成都的老城区内几乎没有成规模的改善板块了，现在的富人区都在南边。

调研的时候，天府公园西的房价天花板蔚蓝卡地亚的置业顾问非常自豪地告诉我们：

四川40%的富人都在我们小区。

夸张是夸张了些。

但是成都的有钱人就认金融城、认麓湖、认天府公园西，

你说你有钱，在麓湖没房，

切！

成都这座城市，

能量极大，能把一座城市的新中心从三环跳脱，完完全全再造一座城；

成都这座城市，

赌性也极强，胆子大到孤注一掷发展城南，一路往南狂奔，直到全成都人都认了。

水冰月，你怎么确信成都人都认，都愿意相信这场赌局。

嗯，自己看。

2022年成都商品房供销前三名，天府新区和高新区纷纷上榜。

只一个天府新区，343万㎡的成交量，谁都不敢不服。

成都，简直就是一个赌徒。

倾尽资源和财富铸城南这根铁棍儿。

把2100多万成都人都卷进了这场大赌局中。

这种赌注下的太大，

以至于有人告诉你：

成都要重回主城区，城南发展要放缓。

这种话，不要信。

成都三环内的拥堵程度和拆迁成本，花重金投入大概率会得不偿失。

无利可图的事没人想做。

况且，成都早已孤注一掷，重回主城，不是一个人，几个人能扭转的。

有人说，成都凭什么敢赌？敢一鼓作气向南发展？

成都，

赌的是中西部**城的资源禀赋，

赌的是转移支付**省的资金优势，

赌的是区域协调发展，成渝一体化的政策扶持；

赌的是2100多万的人多势众。

没办法，人多，有钱，有资源，还有城运。

成都的能量、赌性和城运，是除了一线城市之外，任何城市都嫉妒的。

不说别的，坐拥2100万人口，每年还有源源不断地人口流入。

谁不羡慕！

成都也很识趣，不乱涨房价，

这两年虽然成交量一直维持在高位，但是每年的房价涨幅都在10%左右。

也就是说，涨了6、7年，成都的房价也只是杭州的一半，

没道理，成都比杭州便宜一半！

凭什么？

成都房价还有上涨空间。

至于哪里能涨，哪里适合刚需、哪里适合投资、哪里适合改善？

每个总价段如何选区域，选楼盘？

下一篇揭晓。