天花板被捅破、房东开始跳价、笋盘一夜消失……楼市赌狗们进场了！

既然如此，不如深入市场走一圈。

1、楼市真的回暖了么，真实的楼市现场到底怎样？

2、哪个城市才是真正率先回暖的城市？

3、哪些城市将率先上涨，哪些城市仍将深陷泥潭？

4、2023开年，***值得率先进场抄底的城市是？

01

先给大家稍微露点消息。

单纯从数据层面上，当下***值得关注的城市有哪些？

上周，我用了三天时间整合了重点城市的住宅历史成交数据，给大家做了两张图。

**张图：2022/2023春节月期间，重点城市二手住宅成交量对比图。

通过这张图，我想告诉大家：除北京和上海之外，其他所有城市二手房成交量都在回暖反弹，幅度均达到30%以上。

其中，成交量反弹速度***快的城市是：宁波＞东莞＞苏州＞济南＞南京＞深圳。

这些城市的反弹幅度都在50%以上，宁波和东莞成交反弹达3倍以上。

如果有回暖，也是如上六个城市率先回暖。

第二张图：重点城市过去三个月住宅成交量与市场荣枯线对比图。

每个城市，都有自己的成交量荣枯线。

比如，北京的单月成交量荣枯线为15000套，上海为2万套，深圳为8000套，广州为15000套，东莞为6000套，成都为20000套……

过往周期中，这些城市上涨之前的典型标志就是：连续三个月的成交量，达到各自荣枯线以上。

通过这张图，我想告诉大家：连续2个月的成交量，都保持在荣枯线以上的城市为上海、成都、苏州、宁波、东莞和北京。

如果有房价上涨，也是如上六个城市率先上涨。

好，我们把这两张图叠加在一起：

2023年开年，市场回暖***快的城市是：宁波＞东莞＞苏州＞济南＞南京＞深圳。

2023年开年，成交量连续保持在荣枯线以上的城市是：上海、成都、苏州、宁波、东莞和北京。

于是，当下中国楼市中我们亟待率先关注的城市就是：东莞、苏州、宁波、上海、北京、成都、南京、深圳和济南。

02

既然是这9个城市亟待关注，那么我们就深入这9个城市调研。

通过一周多的市场调研，我在这9个城市中发现了以下三大市场特征。

特征一、房价天花板，正在被捅破。

此前跟大家分享过一个观点：任何需求的复苏，都是自上而下的，都是从有钱人开始的。

楼市的复苏，向来都是从改善盘的复苏开始的。

改善盘复苏的标志是什么？

城市和板块的房价天花板，被捅破。

自去年底开始，以上9个城市的房价天花板，就开始被陆续捅破。

至今仍身处大湾区的我，给大家分享三个来自现场的例子吧。

广州金融城板块/兰亭盛荟，成交价破10万/㎡！

这是金融城板块的次新改善标杆盘之一，去年的历史成交价大约在8万/㎡上下。

自春节后开始，兰亭盛荟连续成交多套单价在9.5万/㎡以上，再加上不满五年需额外支付的增值税5.3%，实际成交价突破10万/㎡。

注意，破记录高价成交的不止1套，而是多套哦。

东莞松山湖板块/万科虹溪诺雅，成交价突破7.4万/㎡！

这是东莞松山湖板块的改善标杆盘之一，去年的历史成交价大约在6.6-7万/㎡。

本月初，虹溪诺雅成交一套175㎡户型，成交价达到1300万，单价达到7.4万㎡。

自此之后，同小区的挂牌价基本都被捅到7.5万/㎡以上。

北京万柳板块/涧桥泊屋，成交价达到20万/㎡！

这是北京万柳书院板块的豪宅标杆盘之一，此前的历史成交价大约在18万/㎡。

同样还是本月初，涧桥新成交一套180㎡户型，成交价达到19.9万/㎡。

该房源成交后，同板块内的碧水云天某房东，坐地涨价100万，并当场成交。

以上房源的成交数据，我均一一核实。

我们可以不相信数据统计上的市场回暖，但真实的改善市场***不了人。

特征二、笋盘，几乎一夜之间消失。

此前还跟大家分享过一个观点：楼市触底反弹的信号，是从笋盘消失开始的。

低价笋盘的消失，分两种：

一种是成交量增加，自住客开始从***低价向上依次扫货；

 

另一种是带看和成交增加，房东心态发生变化，惜售了、返价了、不***了。

前面我们所提到的9大值得关注城市，都出现了笋盘急速消失，***家和***家的极限拉扯。

身处一线市场的我，再给大家分享三个来自现场的例子吧。

广州科学城板块/万科东荟城，房东再次抱团抬房价！

去年的市场下行周期中，万科东荟城的低楼层成交价一度跌到过3.5万/㎡以下。

自开年市场回暖后，3.3万/㎡的两房只剩一套低楼层，三房挂牌价全被房东集体抬到了3.5万/㎡以上。

广州黄埔/金碧世纪花园，低价三房被已扫而空！

同样还是去年的下行周期中，黄埔金碧世纪花园随便找找都是4万出头的三房。

自开年市场回暖后，***便宜的三房，也要干到4.5万/㎡。

特征三、市场价格体系，正在重塑且极为混乱。

下面这张图，是我的小伙伴在成都锦江生态带看的一套房。

发现什么问题了么？

同样的户型、同样的低楼层，但单价却相差1万块，总价相差100万！

什么原因造成的？

无他，唯市场回暖太快，心态逆转尔。

自开年回暖后，成都带看量和成交量如爆炸般的跳涨，房东心态一夜发生变化。

同样一套房，年前挂出去俩月没人看，年后两周带看十来组。

如果你是房东，你会咋样？

还能咋样，跳价啊！

同样的情况，在前文所提到的9大城市中频频上演。

东莞松山湖板块，临场跳价几乎成为常态！

本周一跟东莞的粉丝聊天，一直想在松湖干套四房。

上周他在松山湖看了一周的盘，先后遭遇过至少三次的房东临场跳价，跳价***少的，也有5万块；跳价***高的，能干到25万。

以上，就是我们在9大值得关注城市中所看到的一线市场。

城市和板块的房价天花板，正在被捅破。

有钱人正加速进场。

刚改楼盘里的低价笋货，以肉眼可见的速度消失。

刚改客和投资客在抄底。

房东心态，在春节前后发生逆转。

***方市场正转入***方市场。

你可以不相信所谓的统计局数据，但要相信真实的市场反馈。

03

讲了这么多，我只想跟大家说一句话：不要再抱着去年的想法去看待今年的楼市了，该出去看看了！

事实上，对于前文我们反复提及的9大城市而言：去年底就该进场了，去年底就该去看盘了。

毕竟那时候的天花板还未被捅破，那时候的笋盘更多，那时候的房东心态更弱。

去年底我已提醒过大家，但遗憾的是可能并未有多少人听进去。

现实就是如此，市场上绝大多数人***终的选择往往是：触底时，不信；涨价时，追涨；站岗时，骂娘。

2023年，提枪跨马搞钱去！