才过了一礼拜，

一边激动地喊着“楼市春天”，一边沸腾的专家就

熄火了！

在2023年元旦假期期间，

重点城市成交增长超2成之后，

开年第一周的成交数据出来了，

环比降幅45.4%，同比降幅6.7%！

合着市场是

三天打渔，四天躺平。

就元旦雄起三天，后面萎得更厉害了。

现在单独看短期高频数据，不懂趋势走向和成交结构，已经没有意义了。

元旦成交上涨，最大的原因，可以归结为房企年终冲刺业绩，给出了足够的优惠。

主要是供应端的让利促成的放量，而不是需求端增长带来的上涨。

只看现状，沸腾不起来！

但是有一些投资炒作的力量，已经蠢蠢欲动了！

一个市场能不能赚钱，

归根结底是看市场里净流入多少钱！

怎么来看这个数据呢？

用楼市销售额？

不合适！

在销售额里面，如果要分钱的话。

地方说：开发商一份我一份、建筑商一份我一份、打工人一份我一份、买房者一份我一份；

单说地方拿到的这么多钱，它们大部分都不会再进入楼市，是把钱拿出楼市。

真正流进楼市的钱叫

房地产到位资金！

房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。

这个钱多实在，用来搞房地产开发的钱！

到位资金多的话，一方面盖房子有保障，有钱盖；

另一个方面，开发商要搞新项目，拿地盖房都要有钱到账上。

这个钱越多，可以说楼市里的钱越多，房子质量越好，未来的市场规模越大。

到位资金具体可以分成6项：

国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。

（其他资金一般统计不到）

按照国统局的最新数据（目前只有1-11月）。

国内贷款：15823亿元，下降26.9%；

国内贷款分一下，跟银行借钱叫“开发贷”；跟国内机构借钱叫“地产债”；

利用外资：66亿元，下降26.6%；

就是境外借钱叫“美元债”；

自筹资金：48994亿元，下降17.5%；

开发商自己出钱：可以真的自己出、也有很多在暗地里跟机构借钱；

定金及预收款：44601亿元，下降33.6%；

就是买房者的首付钱；

个人按揭贷款：21870亿元，下降26.2%；

就是买房者的房贷；

一看就明白目前的现状了！

1、开发商自己出钱的“自筹资金”降得幅度最小：

政府保交楼，拿刀架“许皮带们”脖子上，让他们拿钱出来。

2、买房者首付“定金及预收款”降得最多：

烂尾房太多，收入又没保障，市场还差，不敢买。

这些综合下来，房地产到位资金在1-11月，

同比下降25.7%！

楼市里的钱，在1-11月，比起去年，减少了25.7%！

钱少了，房子盖不好，市场也好不了！

既然这样，凭什么说有投资炒作的力量蠢蠢欲动呢？

被资本看中的机会点在哪？

金融十六条，银行业支持房企授信。

对应的是：“国内贷款”放开。

12月10号，监管机构要求中国银行、中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行在12月10日前向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款。

对应的是：“利用外资”保偿还美元债。

限购放宽、利率下调、首付优化等等宽松政策。

对应的是：鼓励买房的“定金及预收款”和“个人按揭贷款”。

这些措施做下来，看起来很美，

但是能不能落地？

银行授信规模大增：授信了，但是不一定能实际借到钱，银行贷款业务开年才能验证；

美元债帮忙还：国内房企赖账都赖到一半了，外国投资人还敢不敢借钱；

政策放宽：老百姓不一定敢买单，开年第一周的数据就很难看；

所以，现在实际有明显改善的是什么？

2022年12月，房企境内发债411.6亿元，环比增加92.2%，同比增加71.7%。

“国内贷款”放开的第二个月，地产债比起11月增加了

92.2%！

这种情况下，明年银行授信转变成真正的贷款，可靠性可以加10分，满分10分。

2023年，就算只稳住了“国内贷款”，不用增加92.2%那么多，就恢复22年之前的水平。

剩下的全都不变。

房地产到位资金相比22年，也会增长4.4%。

更何况，我们的政策，往往都是“矫枉过正”，一定会更多。

市场有没有完全恢复？没有！

但是因为22年实在太差了，同比数据就会很好看。

你们猜一猜，到时候，资本市场会干嘛？

从资本的角度来看，如果完全复苏需要两年，

那么我今年上半年就要炒了。

不然等市场真复苏了，哪里还赶得上趟。

必须抢在别人之前动手，资本才能赚钱。

在这种资本的亢奋里，

一方面，23年是“抢钱”的一年，落在我们每一个人上，那就是：浪费了三年之后，不能赚钱的事不要喊我。

另一方面，脑子也要清醒一点，资本炒作的是预期，而且有比买房更专业的渠道，普通人不能照抄资本的打法。

2023年，

用投资炒作的逻辑，房地产今年大有可炒，

从实体地产的角度，大概率很难恢复到打击前的水平。

对于普通人来说，买房的投资周期，在2-3年。

短线的投资炒作很难赶得上资本。

所以必须从持有资产的角度看，考虑这个资产能不能长期保值增值。

以慢打快！

不是我们装大师，是因为我们做不到资本那样“快”，只能选“慢”。

房地产公司投资的回本周期

只要12个月！

大部分盈利在18个月之内拿到，普通人买房投资根本做不到那么快。

想要房产长期保值增值，其实是2点：城市区位，房产质量。

选城市、选区位篇幅太大了，这里不提。

看质量的话，给大家两个建议：

一、22年拿地的房子比21年的好！

从21年至今的土拍利润率来看，22年拿地的项目，利润率相比之前，有明显提升，在利润率高的情况下，房企的建安成本空间更大，房产的质量相对更好。

所以，买房尽量选22年拿地的新项目。

二、拿不定主意的话，现房优于期房！

从今年的销售数据来看，现房的销售明显好于期房，这个原因不难理解。

现房看得见，摸得着，至少不会烂尾。

深层次看，这一轮周期里，20年，21年是房企最内卷的年份，拿地利润率都很低，根本没有预算造好房子。

所以要么买22年拿地的项目，利润率高点；

要么买20年之前的项目，现在已经是现房了，当时的项目，因为利润率更高，质量同样更好。