番外

今年还能有“小阳春”吗?市场已经明牌…

字号+ 2023-02-04 21:05

2023年的春节假期,比以往来得更早一些。 眼瞅快过正月十五了,死冷嚎天还跟个老流氓一样冻手冻脚的。 特别是在我们北方老家,你把冰箱通好电搬到大街上,兴许就有人...

2023年的春节假期,比以往来得更早一些。

眼瞅快过正月十五了,死冷嚎天还跟个老流氓一样冻手冻脚的。

特别是在我们北方老家,你把冰箱通好电搬到大街上,兴许就有人凑过来取暖。

虽然大街上齁冷,可架不住售楼处和中介门店它暖和得一批呀…

2023年第一个月刚刚过完,许多地方的楼市就卖出了六亲不认的步伐。

 

 

开年楼市回暖,有点儿超乎预料

就比如说,贝壳研究院刚刚发布的数据,给大伙儿三观直接看跑偏了:

2023年1月份,重点50城二手房价格指数环比上涨0.2%,创下17个月来首次环比止跌。

 

同一时期,重点50城二手房景气指数较上月回升了约1/4。

在春节黄金周期间,二手房成交量较去年相比增加了57%、带看量提升了28%。

北京、深圳、杭州、厦门、福州、珠海等地预期修复得比预期还快;

北京、天津、广州、深圳、成都、重庆、佛山等地经纪人交易信心指数提示:已经进入交易量预期扩张区间!

甚至还有些二线城市的新房市场行情,就跟野驴上山似的——疯了:

合肥九区成交住宅375套,同比上年春节暴涨2700%;

南宁市区成交住宅120套,同比上年春节暴涨3900%…

珠玉在前,青岛成交量同比上涨54.5%、郑州同比上涨33%…根本不值一提。

都说国人是地表最爱买房的碳基生物,这回算实了个大锤!

不过凡事皆有异类,有些闲出P的散仙们,非得死捏着北京、深圳、广州春节零成交那点事儿,借机唱空…

估计要么是头回进城,要么是头回当人——

其实很好理解,外地人都回老家过年了,留下空城一座;

又赶上疫情放开后的第一个春节,本地人也憋着外出旅行呢。

这时候成交量要还能嗷嗷看涨,那就成聊斋了…

不信你看春节前,一线城市完全就是另一幅模样:

像北京东西朝海四区核心地段的一些二手房业主,生怕自己卖亏了年都过不好,就跟商量好了似的纷纷转入“捂房惜售”

可买家这头儿却不依不饶,笔者的一位同乡、链家工作小伙伴透露说,“(节前)咨询量多到吓人,根本忙不过来。”

直到大年30当天,她才将寄存在老家敬老院的父亲接回一起过年。

像上海,在2023年的第一个月里,接连出现多个“日光盘”

静安鸿印里、古美华庭二期在售房源全部售罄,海德壹号触发了积分制,缦云、招商公园1872三期等盘认购率达到了345-400%不等…

类似的还有广州,荔湾区二手房去化开年就是个“涨停板”:一月份签约环比增幅达到了10.46%。

早在节前,笔者就电联了荔湾的一位乐有家老妹儿,咨询芳村板块一处次新盘房源。

哪知电话那头竟一脸无辜地告诉我:“房东不打算卖了,想再观察观察。”

再问同小区其它好楼层房源,不是憋着涨价,就是憋着涨价。

挂下电话,我满脑子就只剩那句“丢”字开头的广州话…

可你要以为只有北上广这么任性,那就离了个大谱了!

多了不说,少了不唠,来瞅瞅下面一组新闻标题,感受下市场回暖的压迫感吧!

-春节前后,深圳二手房带看量猛增86%

-南京楼市回暖速度超出想象,多家售楼处挤爆…

-杭州二手房成交量比去年“春节月”增长45%!

-苏州二手住宅网签环比增长37.8%,新房均价再破3万/㎡

-(东莞)暴增950%,楼市全面回暖!

……

 

 

楼市“开门红”,有多来之不易?

水是有源的,树是有根的,2023年的楼市“开门红”也是有原因的——

首当其冲,就是疫情防控转向后,宏观基本面预期开始迎来好转。

注意!与政策面的狂轰滥炸相比,这才是更接近需求端的实质性利好。

啥叫实质性?我也是最近才悟出来:

一是有切身体会,二是行情跌无可跌。

特别是10亿同胞集体阳了一把,发现咋地没咋地。

于是,不确定的情绪开始烟消云散,营商环境与投资预期开始加速修复。

譬如1月份,服务业、制造业、建筑业PMI指数整体回升幅度接近去年6月份的高点。

这无疑为后续修复就业、收入看涨打下了不错的基础。

与此同时,疫情防控转向,相当于变相“官宣”了经济基本面已经完成筑底!

就连一些国际组织也发话了:

国际货币基金组织预测,2023年我国经济增幅将大幅升至5.2%;

世界银行预测,2023年我国经济增幅将从2.7%扩大至4.3%;

联合国预测,2023年我国经济增幅将达到4.8%…

虎视眈眈的外资,不跟你费那个劲,人家直接下场儿——

1月份,外资购入的中国股票金额已经超过了2022年全年…

总结一下利好传导路径就是:

狙杀疫情这只黑天鹅,干掉中短期最大利空因素→促使经济基本面止跌企稳→营商环境与就业面双双迎来好转→宏观信心推动债务扩张

其次,是“宽政策、宽信贷”路线的持续发酵,驱动了需求端边际改善。

越来越多热点城市取消认房认贷,转而加入降首付、降利率的行列里。

这一系列操作,不可避免地炸出了众多真实需求纷纷入场。

最直接的成果,就是促成了交易面止跌回暖。

去年第四季度,热点30城的购房需求在10月份触底后连续两个月迎来反弹,就与头部强二线纷纷松绑有直接关系。

 

另一方面,开启“摇人”模式的强二线,在经历了一轮深度调整后,价格开始变得愈发亲民;

手握三四线城市房产的刚需客群,发现目标城市的目标房源,几乎降到了心理价位,自然会加速抢跑。

再有,超过30座城市首套利率干到了4.1%以下,更有甚者跌破了首套房贷利率下限,甚至“3”字开头的一抓一大把,也吸引了不少真实刚需。

贝壳研究院的数据披露:截至1月31日,103座城市里,首套利率低于4.1%的达到30座。

远的不论,就说我家的60岁老母亲,一直在研究150-200个w预算在杭州市西湖区买套老破小学区房。

只是最近一段时间,开始患得患失:

既怕业主降价抢跑的现状戛然而止,又怕4.1%的首套利率转瞬即逝。

关于利率这事儿,人家还特意嘱咐我:“买这套房咱就不签LPR了,就固定4.1%,别涨回去就行!”

唉…本是人畜无害的老太太,没成想八百个心眼子…

当说不说,一旦首付成本、信贷成本双双重置,对于真刚需来说是真好使啊!

 

 

2023年“小阳春”指日可待…

在过去一年时间里,高层把救市的招想了个遍,怎奈何楼市变着法当“肾虚渣男”——

给点药,就能撑两个月热度,给点药,就能撑两个月热度…可甭管剂量有多大,热度都仅限于两个月。

可眼下的不同之处就在于:疫情防控转向、基本面转向、就业修复、社融修复等等关键环节凑到了一起。

在基本面与疫情防控这两个大前提转向之下,对于楼市的精准松绑才开始渐渐发力。

回想一下,为啥2022年全国范围内批量输出政策性利好,却一次次地拳头打在棉花上?

很简单,就是因为孕育真正拐点的前提始终未曾出现!

当前,许多智库机构的预测是:

2023年的楼市小阳春基本稳了,如果发挥出色,不排除看齐2021年同期!

接下来,市场端有望在基本面和政策端的协同发力下,持续修复信心;

需求端,大概率会因进一步落实“因城施策”,促使住房需求不断释放。

作为2023年修复增长与就业的重要抓手,完全不排除楼市在金三银四过后给出更大的惊喜。

譬如,存量房贷有序调整、集中供地告一段落、甚至棚改货币化扩大规模…

而且,上述利好其实在一些地方已经开始有苗头了。

作为普通人的我们,更需要做的是保持理性乐观、长期看多核心资产,加杠杆更要量力而行…

这也是我们对于资产企稳之年,最起码的尊重。

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