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2023,请警惕“信贷塌方”!

字号+ 2023-02-04 21:04

近期,最热门的楼市话题是什么? 提前还贷! 年后提前还贷人数激增/不预约不让还/提前还贷至少需要排队3个月 今天,我们不聊提前还贷。 我想跟你谈谈,隐匿在提前还...

近期,最热门的楼市话题是什么?

提前还贷!

——年后提前还贷人数激增/不预约不让还/提前还贷至少需要排队3个月……

今天,我们不聊提前还贷。

我想跟你谈谈,隐匿在“提前还贷”背后的一朵阴云:资产负债表衰退与信贷塌方。

假如说,2023年有什么紧迫危机的话,这朵阴云必须算一个。

 

 

开篇科普。

在探讨“资产负债表衰退和信贷塌方”之前,先了解下:什么叫资产负债表?

书面的解释是——

资产负债表示反映企业在某一特定日期的资产、负债和所有者权益(净资产)状况的会计报表。

关于资产负债表,还有一个会计恒等式:资产=负债+净资产。

围绕这个恒等式,给大家举个例子吧。

比如,

你家有一套价值1000万的房子,还有价值100万的股票,但同时还有700万的房贷未归还。

那么,

你家的资产负债表,用会计恒等式表示,就是:总资产1100万=负债700万+净资产400万。

 

好,理解了资产负债表的恒等式之后,我们再来看下面两个问题:

第一,什么叫“扩表”?

某天清晨,你一觉醒来,有预感大A牛市要来。

要加仓、要干、要会所嫩模!

于是,你把房子做了二次抵押,从银行又贷出来100万,用于加仓股市。

那么,你的资产负债表就变成了:总资产1200万=负债800万+净资产400万

 

虽然净资产仍保持400万不变,但总资产规模因负债增加,而增加了100万。

以上过程,就叫“扩表”

在扩表过程中,发生了什么?

——银行增加了100万的贷款业务,你也产生了100万的实际投资。

由此,实现了经济规模的扩张。

人人扩表,经济扩张。

第二,什么叫“缩表”?

同样是某天清晨,你一觉醒来,喜从天降,你被裁员了。

内心慌的一批,老子要求稳,老子要提前还贷。

于是,你把股市里的100万套现了,用于提前归还100万的房贷。

那么,你的资产负债表就变成了:总资产1000万=负债600万+净资产400万

 

虽然净资产仍保持400万不变,但总资产规模因负债减少,而减少了100万。

以上过程,就叫“缩表”

在扩表过程中,发生了什么?

——银行减少了100万的贷款业务,你也减少100万的实际投资。

由此,实现了经济规模的收缩。

人人缩表,经济收缩。

通过以上例子,你就能发现一个神奇的现象:

虽然,你的净资产自始至终都是400万。

但是,你的家庭资产规模却能伴随着拉大负债扩张到1200万,也能伴随着提前还贷收缩到1000万。

钱还是那些钱,就看你有多大胆。

 

 

缩表之下的楼市危机。

当你理解了第一部分的内容之后,咱们来谈谈当下的楼市危机。

请牢牢记住下面这句话:

当下的楼市危机,并非流动性危机,而是由扩表时代急速转入缩表时代后的资不抵债。

似乎不太好理解,没关系,耐心往下看。

2021年以前的房地产,毫无疑问就是“扩表时代”

扩表的过程,既是房企借着信贷宽松疯狂加杠杆、拉负债的过程,也是资产规模高速扩张的过程。

与此同时,又因为房地产规模大、链条长的特征,最终造成了——

扩表时代里,不仅房地产自身的资产负债表疯狂扩张,也拉动着相关产业链、家庭和地方城市的资产负债表同步扩张。

2016-2019年——

地产扩张最迅猛的四年时间里,行业净资产虽然没增长多少,但总资产规模却伴随负债的激增而猛增。

进入2021年之后,形势发生了逆转。

——伴随房企融资“三道红线”和涉房贷款“两道红线”的落地,房企来钱的路子被卡死了。

来钱的路子被卡死了,现金流就紧张了。现金流紧张了,扩表时代里堆积的高债务风险就暴露了。风险暴露了,债主们的集中挤兑就开始了……

美元债、银行、供应商……蜂拥而来,向当年的房企大爷提出一个相同的要求:还钱。

为了应对债务的集中兑付,房企大爷们的选择大都相似:

停止拿地、变卖资产、所有的现金流都用于归还到期的债务和利息,从当年的规模最大化转变为负债最小化。

还记得开篇科普中我们所说的么?

所谓缩表,就是“降低杠杆、降低负债”。

伴随杠杆和负债的降低,资产规模也会随之缩水。

对!

自2021年起,中国房地产正式进入“缩表时代”

房地产进入缩表时代之后,一个新的问题出现了!

当绝大多数的房企都不再拿地,反而集中抛货、出清资产,以此换来更多的现金流,尽可能的偿还债务和利息时,所产生的的必然结果是什么?

房价的下跌、地价的下跌、房企资产价格的下跌!

在这种情况下,我们再来看资产负债表的那个恒等式:资产=负债+净资产。

当资产价格大幅下跌、房价和地价大幅下跌,下跌的幅度甚至超过了房企偿债的速度,将会发生什么?

资不抵债!

再拿第一部分的案例,来给大家举个例子。

最初时,

你家有一套价值1000万的房子,还有价值100万的股票,但同时还有700万的房贷未归还。

突然有一天,绝大多数人都在抛售房子,房价急速下跌,你家那套价值1000万的房子,突然贬值成了500万。

那么,你的家庭资产负债表就变成了:总资产600万=负债700万+净资产-100万

 

总资产<负债,资不抵债开始出现。

当资不抵债出现时,你的第一反映是什么?

快!快把价值100万的股票赶紧变现!

加速偿还债务,减少利息成本!

对!

加速缩表,开始出现!

当大量的房企和家庭资产负债表开始出现资不抵债的状况,当大量的相关产业链、金融机构和地方城市开始加速偿债,当几乎所有人都开始主动收缩资产负债表……最终的结果是什么?

——所有人一拿到钱,就立即还债;

——新增储蓄和还债资金,源源不断的流入银行体系,然后再也流不出来;

——哪怕央行把利率降到0,企业和家庭也不借款;

——信贷无法扩张,投资无法扩张,信贷循环凝滞;

——经济活动萎缩,家庭和企业收入下滑;

——收入下滑之后,更不愿意借款。

信贷塌方出现!

1929年美国大萧条、90年代日本泡沫破灭后“失去的十年”、2000年德国衰退……皆是资产负债表衰退和信贷塌方后的一地鸡毛。

当下我们在降息趋势里的“集中提前还贷”,也是资产负债表衰退前的征兆。

一旦趋势形成,中国版的信贷塌方就来了。

有人说,不就是个房地产么?难道说房地产缩表了,地球就不转了,中国经济就不腾飞了?

还记得刘副总理在达沃斯论坛上提及的三组数据么!

——房地产贷款占银行信贷的比重接近40%;房地产业相关收入占地方综合财力的50%;房地产占城镇居民资产的60%。

这三组数据说明了什么?

高层眼中,

房地产的资产负债表就直接关联着地方城市、金融机构和居民的资产负债表。

请牢牢记住下面这段话:

当下楼市,真正的危机并非流动性危机。

而是——

急速缩表之下,所造成的资不抵债;

资不抵债的预期之下,所产生的的集中偿债;

集中偿债之下,造成的资产负债表衰退。

 

图片

最后,我们就要聊到最关键的那个问题了!

当下的问题,该如何解决?

当下的危机,该如何化解?

截止目前,楼市危机的主要化解方式就是:投放流动性。

——打开房企的融资渠道,让更多的房企,能更顺畅的借到更多和更便宜的钱。

但是,投放流动性并不能解决当下的问题。

让我们再次拿出资产负债表的恒等式:资产=负债+净资产。

现在的核心问题是什么?

急速缩表之下的资不抵债,资不抵债预期下的集中偿债,集中偿债下的资产负债表衰退。

说白了,还是四个字:资不抵债。

资不抵债、资产<负债,能靠投放流动性、增加负债来解决么?

并不能!

反而负债增加的越多,资不抵债越严重。

那么,

“资产=负债+净资产”的恒等式中,想让“资产>负债”的最好办法是什么?

增加净资产!

对于楼市来说,增加净资产的最好方式是什么?

无非就是以下两种。

第一种,通过资本市场来解决。

——打开房企股权再融资,通过股权融资的方式增加房地产开发企业的资本金,增加房企的净资产。

第二种,通过楼市自身来解决。

——推升房价,通过推升地价和房价,来推高房企和居民的净资产,进而达到“资产>负债”的目标。

于是,去年底涉房企业的再融资打开了。

于是,去年底开始、自集中提前还贷开始、自资产负债表收缩开始——

政策、舆论和历次会议,越来越利多楼市了。

有些话,不能说的太直白,点到为止就好。

过年期间的历次直播中,总有人在问:2023年的楼市,会如何走?

或许看完这篇文章,可能你就清晰风在往哪吹了。

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