2022年底，成都再出抢人新政

魔幻现实的2022年终于结束了。

然而，顶流网红城市——成都整的狠活儿才刚刚上线。

12月30日，成都市出台《关于进一步明确我市房地产调控政策有关规定的通知》。

当中明确了“父母投靠成年子女落户的，可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域增购1套住房。”

具体来说，父亲年满60周岁，母亲年满55周岁，父母本人或其直系亲属有产权住房的，就可以申请投靠；

父母想在成都落户，既可以投靠子女本人，也可以投靠子女配偶。

儿子、女儿、女婿、儿媳…甭管有没有血缘关系，也甭管平时相处得咋样；

只要那人管你叫爹叫妈，投靠谁都能拿上成都房票！

呵！前些年掏六个钱包最多就算隔山打牛；

现在连这都省了，直接把乡下老牛棚扒了，让老黄牛亲自上省城盖新的。

要我说，成都楼市的松绑从来不跟你整假的——

掐指一算，仅在2022年的最后一个月里，成都就先后对公积金贷款评估费、带押过户以及投靠落户购房做出了调整…

不愧是抢人界的天花板，西南房投的扛把子，成都以一己之力向世人诠释了啥叫“要整活儿就整全套”。

成都能这么干，最大的底气来自于新增人口的暴击与独特的人口结构：

2015年，成都市的常住人口约为1465.75万人，到了2021年底，直接飙升到2119.2万！

2010年以后流入的新成都人里，本科以上学历者占比超过90%，15-59岁的劳动活跃人口占比达68.74%。

简单来说，只用了六年时间，成都就吞下了一个无锡的人口，其中绝大多数是拥有高学历的年轻人。

这部分“新成都人”的父母，有相当一部分并不在成都生活。

这些老头儿老太太，勤俭持家攒了一辈子钱，虽不算大富大贵，但购买力吊打天府三街搬砖的蓉漂不在话下。

不说别的，老家至少有一套房吧？卖了，就是成都的首付！

你想啊，能跟子女团聚，养老医疗设施以及吃喝玩乐购统统碾压老家；

卖掉老家三四五线房产置换成都，这么买卖怎么想怎么值！

另一方面，一半朝上的新成都人籍贯在周边城市；

这就意味着，他们的父母来成都，在生活与饮食习惯上还极其适应，因而很大程度上削减了老人来蓉的心理阻力！

瞅见没？成都这把操作下来，不但把人抢了，还顺手让大伙儿玩了把团购。

以前是“来了就不想走”，现在是“来了就不能走”！

成都抢人，果然是抢出了水平，抢出了风格，大概率还会抢出明年的土地出让金和GDP…

成都为啥哄抢老头儿、老太太？

想必不少人头一回看到这条新闻时都是满脸懵逼——

不是说2022年成都楼市走出独立行情吗？

不是说2022年成都一路领涨全国楼市吗？

不是说2022年的成都是救楼市的灯塔吗？

都强出六亲不认的赶脚了，咋还惦记老头老太太那点儿压箱底的银子呢？

你看，肤浅了不是？

其实成都楼市走到2022年Q4，真的已经有点“鱼尾行情”那味儿了！

1）新房去化放缓

2022年，供给和去化双双跌破2000万㎡，环比跌幅分别是16.68%和24.88%。

造成这个局面的原因并不难理解——

供给端，在“保交楼”压力下，预售审批难度加大，叠加房企因资金问题引起的工期进展缓慢与疫情冲击等因素，共同拖累了新房入市节奏；

需求端，在基本面和疫情的双向冲击下，许多潜在买家加速转入观望。

此外，年内出台的二手房利好措施也加速了分流，间接削弱了新房去化。

2022年，成都新房总共卖了142057套，二手房总共卖了150175套。

新房卖不过二手房…有几个大城市能干出这个事儿？

另一方面，原一圈层与原二三圈层之间的K型分化几乎无可逆转——

从成交面积上看，原一圈层去化856万㎡，同比增长1个百分点；

但原二三圈层成交规模分别缩水了36%和45%。

为啥越往外，卖得越不是玩意儿…你品？

2）二手房踩踏严重

2022年，成都出台了一系列利好存量房市场的政策。

可问题就是，短暂的去化利好之后，直接把挂牌量逼上来了。

特别是在“5.31新政”刺激后，6月单月的二手房挂牌量就干到了45376套！

截至11月底，大成都地区的二手房挂牌量已经接近25.7万套。

而10、11、12三个月，二手房成交规模一直集中在1.2-1.3万套之间…

注意，此时的去化规模已经降回了新政之前！

再想想25.7万的挂牌量…这哪是踩踏？这不一脚踩脸上了吗？

3）卖地压力史无前例

克而瑞数据显示：过去一年时间，成都成交地块可建面积2198.25万平方米；

剔除无偿移交、自持租赁等等乱七八糟项目之后，环比下降17%，创下近6年来的新低。

而像金牛区、东部新区等地地块还处在供大于求的状态。

此外，国央企和城投平台成为拿地主力：除龙湖、新希望外，再难找到其它民营房企。

来年不让城投平台拿地了，成都的卖地压力自然可想而知…

好城市的松绑举措正在立竿见影…

要打破卖地僵局，就必须要有不差钱且需求明确的买家入场。

把脑浆子想暴，我也没想出来有谁比“新成都人”的爹妈更好使的！

成都在2022年的最后一个月，给出了定向救楼市的一键三连。

不出意外的话，整个2023年，这样的景象会在越来越多的强二线城市上演。

随着疫情管控与经济基本面双双出现转向，救市的有效性大概率会较2022相比显著提升。

本质上讲，以上两项同时出现逆转，意味着货币化宽松传导至市场端的堵点即将被打通！

其实，最近一段时间出台松绑措施的强二线已经给打出了样儿——

2022年11月，杭州开启“认房不认贷、二套四成、利率下降”等一系列松绑…

利好一出，11月、12月杭州二手房成交量马上回到了5000+。

尽管距离8000套的荣枯线还有一段距离，但较Q3相比已经呈现边际改善。

特别是省外客户环比增加了3个百分点，这是个非常积极的信号。

相比之下，2022年，苏州的松绑政策始终比较谨慎。

10月份，个税补贴和公积金利率纷纷传来利好；

次月，市区二手房成交量直接干到了5168套，较前月暴涨39.75%，同比上涨19.61%。

前不久，苏州楼市再出新政：首套房贷未结清，买二套房首付六成变四成。

消息一出，不少新盘以及二手房中介的电话直接被打爆…

同样“药到病除”的还有东莞，在12月下旬官宣取消限购之后——

二手房中介门店的咨询客户瞬间多了一倍，各大售楼处同样忙得脚后跟朝前…

三座头部强二线在楼市松绑后，能出现这样的景象，经济基本面与人口吸引力占据着绝对话语权。

反观成都，以上两项表现必须拿得出手！

更关键的是，在整个西部地区，成都的总体辐射能力几乎无城能出其右…

需求端同样呈现出积极信号：

截至2022年底，成都居民的预防性储蓄与贷款余额双双出现了增长态势；

叠加负债率有所下降，为后续加杠杆保留了一定空间！

在过去的一年里，成都的城市发展思路也出现了微妙的变化——

在最新的发展战略表述中，甚至将“做优做强中心城区”置于首位！

不出意外的话，未来很长一段时间里，中心城区将与高新、天府形成双核驱动。

这意味着，成都有足够多有价值的空间去承载未来楼市的信心…

2023年，随着更多强二线打开限购闸门，这些城市的“抢人大战”必然再次爆发。

从这个角度上看，岁末年初加紧出台松绑措施的强二线城市，本质上是在抢占基本面转向的先机。

新的一年，好戏马上要开始了！