番外

深圳这回也认怂了…

字号+ 2022-12-17 10:46

在这么个 利好接踵而至、市场加速筑底的节骨眼上 还得听我李宁大爷的,一切皆有可能。 就比如说,最近发生在深圳的一幕,已经让不少吃瓜群众领教了啥叫活久见 深圳喊话...

在这么个利好接踵而至、市场加速筑底的节骨眼上——

还得听我李宁大爷的,一切皆有可能。

就比如说,最近发生在深圳的一幕,已经让不少吃瓜群众领教了啥叫“活久见”…

 

 

深圳喊话“铁饭碗”接盘,简直活久见!

这两天,深圳人的朋友圈里正在疯传两件事儿:

一是阳了之后到底是啥体验,吃啥药才能早点当上阳康;

二是一份名叫《关于支持罗湖区在售住宅12月营销活动的通知》的文件,到底能管多大用。

丑话说头里啊,这份《通知》一没抬头、二没公章;

截至目前也没有任何单位回应,反正从头到尾那叫一个真假难辨。

退一万步说,这玩意儿要当真属实,也真够炸锅的!

 

《通知》内容不长,归了包堆就讲了一句话:

深圳市罗湖区喊话机关、企事业单位等体制内工作人员,老少爷们赶紧下场儿买房。

如果你愿意咬文嚼字,那我还能告诉你,一些细节表述要多生猛有多生猛——

譬如原文中“关于经济稳增长的工作部署”“促进房地产业健康发展和良性循环”互为因果。

听说过三四五线小城这么说的,头回听见深圳这么讲,我这眼界直接开到了后脑勺。

俗话说,骡子不踩庄稼地,肥水不流外人田——

参与活动的楼盘有一个算一个,全在“特区长子”罗湖这一亩三分地:

像什么华润未来城、京基水贝城市广场、东海富汇豪庭、独树阳光里…

这几个老六生在特区、长在深圳,却偏偏能让各路销冠大佬闻风丧胆!

 

比如说罗湖莲塘的京基御景天銮府,目前去化率连两成都不到;

比如说亚太半山樾府,几乎是罗湖去化老大难的精神图腾;

比如说华润未来城,浑浑噩噩的那股劲儿,即便是有央企title也束手无策…

此情此景让我忍不住想问一句:前两天说的“深圳楼市光速回暖”、“日均成交280”、“日均成交500多”、“想想就吓人”都是假的?

上一边儿讲PPT、画大饼去啊,咱们既不是天使,也不是投资人!

还是看看最近六个月深圳二手房成交量,接接地气吧——

 

尽管11月份成交规模重新回到了2000+,但这个月的挂牌量也破了10万套,创下历史新高。

全年二手房整体去化率,能达到2021年的50%就算超常发挥了!

即便整体行情冷成这样,也还是西部片区整体好于东部——

具体到罗湖区,要不是因为在ICU里躺了太久,估计也不能给开这么猛的药方。

早在去年11月份,深圳新房市场余温尚存之际,罗湖就曾创造过“三盘认购不过百”的战绩。

拿当时的认筹比来看,基本上维持在1:0.05-1:0.2之间。

1:0.05是啥概念?你可以理解成:

二十顿操作猛如虎才能彻底完成全部去化任务。

之所以我敢拿一年前的销售记录说事儿,那完全是因为去年那些盘就是今年这些盘!

而且,当前的情况似乎还越来越遭——

譬如新房认筹家庭数,照去年相比直接来了个打骨折…

 

 

铁板一块的深圳调控,被撕开了一道口子…

有人说:“摇人接盘”这一幕发生在深圳,刺穿了他的三观。

可一想到“罗湖早已过气”之后,就会发现:滞销这个事儿一点也不冤。

首先,罗湖是改开之后深圳发展最早的区域——

整体产业相对夕阳,譬如华为、腾讯、百度、大疆这类科创大咖,基本上和罗湖无缘也无份;

就连一些原本拿得出手的制造业和商业基本上也在向西迁移。

其次,罗湖区目前严重缺乏可开发的土地存量——

经过40多年的开发建设,目前界面已显陈旧,拆迁难度比哪儿都大;

即便有几块零星拿出的净地,也是从牙缝里抠出来的;

往东被梧桐山阻挡,堵车有多严重,深圳人民自有体会。

再次,摸着石头过河的那些年,深圳的建设或多或少学了隔壁的洋气邻居;

这就导致罗湖集中了大量三两幢楼构成的大厦式住宅,整体缺乏品质感。

总结下来就是:产业配套、发展空间、人居品质同时不给力!

再加上整体价格也实在是不便宜…

因此,新深圳人买房宁愿选择龙岗、龙华这类关外地界,也不愿意来老城根凑热闹。

具体的,大伙儿看看下面这两张图就明白了:

 

你放八百个心,人家能考入深圳体制内的大爷都不傻;

我上面嘞嘞的这些,人家比我心里还有数!

明知是这,还喊人家去集体接盘,就相当于“此地无银二百两,一百给了中间商”…

有人说了:“啊…你换个角度想想,准保豁然开朗!今天能有罗湖喊话,明天就得有宝安松绑!”

没错,罗湖这把喊话接盘,或许在市场端起不了多大作用,但象征意义确实可圈可点:

比如,铁板一块的深圳调控,这下被撕开了一道口子!

而深圳楼市要想重新看涨,几乎只能依靠两股力量:

其一,为本地量身定制超预期救市;

其二,周边城市迎来行情,倒逼深圳补涨。

但目前来看,发生这两件事几乎只存在理论上的可能性!

其实关于这点,另外三座一线城市,已经给出了答案:

北京,台湖、马驹桥解除“双限购”政策;

上海,今年已连续三次松动临港购房门槛;

广州,更是多区域变相降低了限购门槛…

照理说,深圳松一松,也在情理中…

可是别忘了,其它三座一线城市的核心区域可几乎是纹丝没动啊!

如果此时,深圳松绑的步子反超其它三座老牌一线城市,那“先行示范区”还怎么当?

 

 

2023年,深圳楼市还能再次回暖吗?

长期背着“房投第一城”的锅,的确让深圳有些负重前行。

但只要“房住不炒”的大前提没变,土地财政依赖度较低的基本现状没变——

短期内,深圳楼市就很难有实质性的政策转向!

表现在市场端,特别是存量领域里,就只能是降价依旧、调整继续

时至今日,一口气降价两三百万、三四百万的房源仍然批量出现在南山、宝安这类核心片区;

百花、宝中、香蜜湖、南外文华等学位房较高位时腰斩的也不在少数…

说白了,是前期炒作加载的泡沫至今也未能全然出清,价格虚高的病还得接着治。

在深圳这样一个从严调控、购买力透支的市场——

只要价格存在非理性成分,那么政策面与信贷面的利好就很难传导至市场终端。

在前不久的文章《深圳楼市的“恐慌性下跌”,究竟啥时才是个头儿?》中,我曾说:

“深圳普通住宅的倒挂现象正在走向消弭…年均涨幅保持在5%上下,似乎已经成了各方的理性共识。”

这就意味着,越来越多的深圳新房事实上已经没有多少炒作空间。

在这样的情况下,指望二手房能走出“独立行情”,基本上是开国际玩笑。

这一点,可以从历年深圳二手房的量价关系变动上,清晰地看出端倪——

 

通常来讲,只有当二手房月成交量连续2-4个月超过8000套时,成交价格才有上行的可能;

持续低于5000套这道荣枯线,交易终端就将转向买方市场。

也就是说,当年成交数据低于60000套时,二手房成交价便绝无上涨的可能。

如果不出意外的话,2022年全年,深圳二手房总成交规模将保持在20000套左右。

成交量仅有近年来荣枯线的1/3,最直接的后果就是:

昔日房东不屑一顾的指导价,当然就成了今日房东的救命稻草。

这样的表现,离市场起飞实在差得太远!

尽管最近楼市利好不断、政策与市场双双筑底呼声不减——

前期购买力透支基本面修复这两道坎儿,深圳不得不面对,且全部都需要时间。

诚然,我们有一万个理由相信:2023年的楼市一定会好于无比魔幻的2022!

对于深圳买家而言,无论刚需还是自住,还都牢牢掌握着话语权,可以保持冷静、慢慢挖笋;

但如果你来深圳纯是为了投资,真心劝你一句——赶快醒醒,每个人都是自我财产的第一责任人!

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