2022年11月28日,也就是昨天,请牢牢记住这一天。
这一天,证监会发布了核弹级消息:
即日起恢复涉房上市公司并购重组及配套融资,恢复上市房企和涉上市房企再融资,恢复符合条件的房企产企业重组上市,调整完善房地产企业境外市场上市政策。
自2010年实质叫停、2016年底明令叫停至今,房企再融资已暂停12年。
有人说,
恢复就恢复了,什么狗屁核弹级消息,别总想动不动搞个大新闻。
有这样的想法,那是你不了解——
有多少耳熟能详的企业,就倒在“禁止房企上市再融资”的利刃之下。
恒大等这个政策,等了整整六年,最终等来“壮志未酬身先死”;
苏宁等这个政策,也等了整整六年,最终等来“被恒大拖入泥潭之中”;
万达等这个政策,还是等了整整六年,最终等来“轻资产化和去地产化”。
十二年,一个轮回。
十二年,一曲时代悲歌。
谨以此文,献给那些倒在黎明前的人。
投名状。
2015年,“宝万之争”激战正酣。
垂涎万科行业龙头地位以及体系内丰富资源的宝能,利用当年万科的股权分散和股价低迷,加着杠杆,大肆举牌增持万科股票。
靠卖菜起价的姚振华,一跃成为万科的第一大股东。
打心眼里瞧不上宝能和姚振华的王石,在寒冷的北京冬天,咬着牙蹦出了两句话:
不欢迎宝能系成为万科第一大股东;
姚振华就是个野蛮人。
为了打破被野蛮人收购的命运——
万科管理层,想引入深圳国资委旗下的深圳地铁,借此摊薄宝能的股权。
而深圳国资委,也表达出入股万科的极强意愿。
毕竟,万科是在深圳土生土长的企业,深圳国资委不可能坐视不管,任由其落入野蛮人的虎口。
但是!
万科和深圳国资委的这一举动,遭到前两大股东宝能和华润的一致反对。
甚至,就连时任证监会新闻发言人的张晓军都表示:
收购与被收购,是市场自身行为,只要符合法律法规,监管部门不会干涉。
眼看万科即将进入野蛮人的口袋,白衣骑士出现了!
2016年7月,恒大携362.7亿突然大举买入万科,并在此后的数月里增持到14.07%,成为万科的第四大股东。
一年之后,恒大又突然把362.7亿收来的万科股票,作价292亿,悉数转让给深圳地铁。
通过这一票操作——
万科股权完璧归赵,野蛮人被击溃,恒大净亏损70亿。
恒大为何要做这场亏本的生意?
想借壳上市!
恒大,看上了深圳国资委旗下的深深房A。
深深房是深圳国资委旗下的老牌国企,1993年在深交所上市,成为A股最早上市的房地产公司之一。
历经十余年发展,深深房却仍像个长不大的巨婴。
——全年营收不足25亿,还抵不上恒大海花岛一次开盘的货值。
深深房不值钱,但上市的壳值钱。
自2010年以来,房企在A股直接上市基本已经没戏。
当年的恒大想重回A股上市,只有一条路:借壳。
于是,恒大就通过参与“宝万之争”,不惜亏钱帮助万科击溃野蛮人,给深圳国资委递上一封投名状。
——你瞧,兄弟办事贼靠谱,把深深房A借我一用吧。
投名状递交后,恒大与深深房几乎同时发出公告:
恒大将于深深房签署重组上市合作协议;
重组上市前,恒大可以引入300亿人民币的战略投资。
2016年10月,恒大借壳深深房,正式踏上回归A股的征程。
1300亿的财富盛宴。
对于恒大来说,
回归A股,就意味着可以在股市圈钱,快速降低高企的负债率。
这里有数不完的韭菜,骗不完的钱。
为了回归A股,恒大向战略投资者们做出两点承诺:
第一,未来三年的净利润不得少于500亿、550亿和600亿,三年总计不得少于1650亿;
第二,必须在2021年12月31日之前完成借壳上市。
如若上市不成功,恒大将面临着两个选择——
要么回购战略投资者的股权,再送130亿的分红;
要么给战略投资者,免费赠送18.27%的股权。
对,这就是传说中的“明股实债”。
表面上是股权融资,一定条件下又可以转换成债权。
对于战略投资者来说,
参与恒大回A,就是场千载难逢、稳赚不赔的买卖。
恒大回成了,估值翻番,一波套现,赚的满嘴流油;
恒大没回成,把股权再转给恒大,拿着本金和分红,抹油跑路。
太多的人想参与进来,太多的大佬想参与进来……
于是,
恒大回归A股的战略投资金额,就从最初的300亿,一路扩充到惊人的1300亿。
来来来,我们一起看看都有谁参与了这场财富盛宴。
山东高速230亿、苏宁集团200亿、深圳正威50亿、睿灿投资85亿、广田投资50亿、嘉寓投资70亿……
其中,
山东高速连续两次跟投,成为恒大回A的最大金主;
睿灿投资是由恒大供应商组成的一家合伙投资公司,包括立邦涂料、宇虹防水、老板电器等;
嘉寓投资的母公司,是一家做门窗和玻璃幕墙的公司,恒大地产是其第一大重要客户;
广田投资的母公司,主要做建筑土建、玻璃幕墙和装修等业务,恒大地产也是其第一大客户;
深圳正威的老板是“世界铜王”王文银,是许家印在深圳的高尔夫球友……
前六大投资人,三个是供应商,一个是好朋友。
有时候想想,恒大也真是专坑自己人。
2017年11月,恒大左手拿着对赌协议,右手提着1300亿战略投资,携手27位战略投资人,怀揣壮士出征战必胜的信心,踏上回归A股的征程。
流产幻灭。
还记得我们前面所提到的一句话么?
2010年,房企再融资已经被实质叫停,而借壳上市正属于典型的房企再融资手段之一。
实质叫停之后,期间又经历了两次反复——
一次是2014年3月的再融资短暂重启;
另一次是2015年1月的涉房再融资事前审查豁免。
恒大回归A股的野心,正是源自于“2015年1月的房企再融资事前审查豁免”的空当期。
恰恰在这个短暂的空当期,绿地控股又成功实现了借壳上市,让恒大的野心再一次得到放大。
——绿地上得,我恒大为何上不得?
于是,恒大也想利用空当期的乱拳打死老师傅,快速回A。
万万没想到,2016年证监会开了一场特别会议:保荐机构专题培训会议。
在这场会议上,监管部门明确提出——
不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充。
2016年,证监会修订《重大资产重组管理办法》——
借壳上市之路,几乎被堵死。
自此之后,关于房企的借壳上市和再融资监管越来越严格。而让恒大燃起上市野心、不惜对赌引入战投的绿地,也成为自2015年至今唯一一家成功借壳上市的房企。
自此之后,再无房企借壳上市,包括恒大。
2018-2019年,市场上再也没有恒大回归A股的消息。
直至2020年10月,一封机密文件开始在全网流传——
《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》
这份文件中,释放三个关键信息点:
如不能完成重组上市,恒大将必须在2021年1月31日前偿还战略投资者1300亿元本金和137 亿分红,届时恒大资产负债率将攀升只90%以上,可能导致现金流断裂;
恒大地产现金流断裂将导致恒大集团无法偿债,进而引发金融系统性风险,引发大规模群体性维权;
恳请相关部门予以关注,协调推进。
文件传出后,恒大又快速辟谣:
都是胡扯,老子好着呢,再敢造谣,追究你法律责任。
现如今,我们依旧无法判断这份文件的真假。
但是!但是!但是!
恒大后期的暴雷路径与这份文件中所描述的情况,不能说相似,只能说完全一样。
文件流出的一个月后,恒大和深深房同时发布公告:正式宣告重组失败,终止重组上市。
同一时间,市场上开始传出恒大商票违约、可能会暴雷的消息。
期间,为了稳定信心,许老板还搞了场声势浩大的《恒大地产集团增资协议》签字会。
前面不是说,
恒大为了上市引入了1300亿的战略投资,还签订了对赌协议。
现在眼看上市无望,
依据协议,恒大必须偿还这1300亿的投资,还要再支付130亿的分红。
1400多亿现金抽出去,恒大的资金池绝壁要抽空,资金链绝壁要断。
于是,许老板也不知使出了哪门子的邪门招数,竟通过一场签字会,把大部分的战略投资者们拉到一起宣布——
本金不要了,分红也不要了,就当入股恒大了。
战略投资,投成了股东。
还是个即将暴雷公司的股东,也真的是夭寿了。
下面这张图,就是当年签字会的盛况。
——你瞧,苏宁的张近东和正威的王文银,笑的多开心。
右:苏宁张近东
当然,也有不配合的战略投资者。
比如,山东高速、华达置业、宏达投资……
战投投成股东,还要被恒大拉着一起陪葬,这还了得?
老子不玩了,老子要跳车。
2020年11月,山东高速发布公告,宣布退出恒大战略投资,要恒大抓紧赶紧还钱。
——本金和分红,我全要,现在就要,少一分都不行。
此时的恒大,还有个屁的钱。
于是,恒大就想到了当年递投名状的对象“深圳国资委”。
——大哥,兄弟有难了,看在当年的情分上,你就拉兄弟一把吧。
也搞不清楚为什么,深圳国资委旗下的人才安居集团,就莫名其妙的接下来山东高速扔出来的盘。
2020年11月20日,山东高速集团将恒大地产1.17%的股权,作价50亿转让给深圳市人才安居集团;
2020年12月11日,山东高速再次将剩下的4.7%恒大地产股权,作价200亿元转让给深圳市人才安居集团。
最终,
山东高速拿着230亿的本金、20亿的溢价和57.6亿元的分红,提桶跑路了。
由此,它也成为从恒大废墟中提前撤离的最大投资人。
在之后的故事,大家也都知道了……
从某种意义上说,
重组上市失败、战投抽资跑路、市场信心崩塌,就是恒大暴雷的导火索。
假如,我是说假如,
恒大真的在A股上市,说不定真的可以转危为安,也就没有此后的暴雷。
恒大废墟。
如今回头看,恒大重组上市失败的废墟上,躺着无数的失意者。
比如,
前面照片中,连强装微笑都做不到的苏宁张近东。
2017年9月,许家印带队来到南京苏宁电器总部,与张近东喝了一个交杯酒,情定战投。
如果能预见到之后的事情,张近东一定想说:
此生若不遇家印,该有多好。
两个月后,张近东携200亿巨资,入局恒大的重组上市。
三年后,在恒大“战投变股东”的补充协议签字会上,张近东满脸愁容。
此时的苏宁已经债务压顶,深陷流动性危机。眼看着恒大上市无望,不仅入股恒大的200亿打了水漂,还要笑着说“我长期看好恒大”。
——为兄弟两肋插刀,被兄弟拖入死局,还要陪兄弟一起演戏。
最后,张近东不得不将大约22%的股权,转让给江苏国资、阿里、TCL、美的等企业组成的江苏新零售创新基金。
苏宁死里逃生,张近东失去实际控制人身份。
这一切,都源自当年与家印的一个交杯酒。
又比如,
恒大的一大票供应商,当年被恒大拖着一起入局了重组上市的大业。
——你投85亿,我投50亿,他投70亿……稳赚不赔的生意,大家都是兄弟。
如果能预见到之后的事情,这群供应商一定想说:
此生若不遇家印,该有多好。
恒大供应商组成的睿灿投资,前后出资85亿,获得恒大2.08%的股权,现在市值缩水至4.3亿;
嘉寓股份,前后出资70亿,获得恒大1.81%的股权,现在市值不足3.9亿;
广田集团,前后出资50亿,获得恒大1.6%的股权,现在市值不足3.4亿……
这一切,都源自当年与家印的一场生意。
更比如,
当年站在身后的那些男人。
还记得那个最后接盘山东高速手中恒大股份的深圳人才安居集团么?
还记得那个曾斥资230亿参与恒大重组上市的山东高速么?
今年8月,地产圈打虎。
人才安居集团副总经理刘某,因严重违纪违法被双K。
山东高速集团原董事长孙某,退休四年后落马。
……
这一切的起源,是“2015年1月的房企再融资事前审查豁免”。
这一切的起源,是恒大看到了绿地的借壳上市成功。
这一切的起源,是恒大说:我也想上市。
这一切的起源,是“2016年的房企再融资和借壳上市被彻底叫停”。
这一切的起源,是监管说:房企也配上市?
有时候,我们会很好奇:
为何所有房企都如此渴望回归大A?
万达想、恒大想、富力想、绿地想、华夏幸福想……
甚至,为了回归大A,不惜签订不计成本的对赌协议。
万达签过,恒大也签过。
万达的老王,曾给过我们答案。
2016年3月,万达商业发布公告:拟从港股私有化退市,并决定回归A股。
为了回归A股,万达做出了与恒大相同的选择:对赌。
万达商业,需在2018年8月31日前在内地主板上市。
若万达回A股失败,大连万达集团将要支付高达400亿港币进行股权回购,并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息,本息合计超过300亿元人民币。
自此之后,万达的回A倒计时,也成为偿债倒计时。
同样,2016年计划回归A股的万达,也遭遇了与恒大相同的命运。
——实质性叫停房地产企业上市再融资。
面对同样的禁令,恒大选择的是借壳上市,而万达则选择了另一条路——
既然不允许房企上市再融资,那我把手中的涉房资产卖掉,是否就算非房地产企业了,是否就能上市了。
自此之后,万达就开始踏上了变卖资产的“去地产化”悲壮道路。
2017年7月,王健林以637.5亿元的总价将万达商业中13个文旅项目和77家城市酒店“甩卖”给了融创中国和富力地产;
2018年1月,万达再出售所持的万达·伦敦ONE项目60%的股份;
2018年1月,万达又以19.19亿港元现金出售位于澳大利亚的若干物业项目……
2018年2月,万达商业正式更名为万达商管集团。
——将在1-2年内消化房地产业务,自此之后不再进行房地产开发,彻底完成“去地产化”。
央视的《对话》专访中,老王曾正面回复过万达为何要回归A股。
第一,港股对内资房企的估值给的太低。
同样一家房企,在A股的估值起码比港股要高出50%-60%的溢价。
第二,港股的融资渠道监管太严格,A股的再融资方式有很多。
定增、并购基金、产业基金等都可实现融资,增加房企的现金流,进而减少负债。
以上两点,说的直白点,
还是咱大A的韭菜更多,更好割。
甚至说的更直白点,
房企回A时,甩卖资产有多努力,就证明咱大A的韭菜有多茂密。
遗憾的是,
哪怕万达从2017年就开始甩卖资产,偿还债务,降低负债率,疯狂转型,竭力去地产化,但依旧没有甩掉刻在身上的“地产标签烙印”。
至今,万达都未真正摆脱证监会对其仍为“房地产企业”的定位。
至今,万达都未回归A股。
幸运的是,
也正得益于万达为了回归A股,所提前做出的“甩卖资产、降低负债、去地产化”,方才避开了今年这样的地产大灾难。
当年万达甩给融创的那些文旅城,如今已成为背在融创身上的最大包袱。
谁能想到,
万达当年的甩货,是真甩在了高点上。
2022年11月28日,证监会官网发布了那则重磅公告。
恢复涉房上市公司并购重组及配套融资,恢复上市房企和涉上市房企再融资,恢复符合条件的房企产企业重组上市……
A股歧视房地产行业的时代,终于基本终结了。
中国内地资本市场,终于打开了那扇对房地产行业关闭了许久的大门。
这扇大门,关了足足12年,恒大等了足足6年。
今天大门打开了,允许借壳上市了,而恒大已经有心无力了。
这则公告发布的同一天,深圳公共资源交易中心官网消息显示:恒大深圳超级总部地块,拍卖正式成交。
因只有一位竞买人,故按底价75.43亿元自动成交。
竞买人是深圳市安和一号房地产开发有限公司,国资背景。
安和一号的控股方,是兴业信托和安居建业。
兴业信托的前两大股东,分别是福建省财政厅和中国烟草。
安居建业的最大股东,是深圳市人才安居集团。对,就是你所想的那个安居集团。
兜兜转转,牌桌上还是这些人,而拿着大小王的人却换了。
余光中在《记忆像铁轨一样长》里,有一段话:
人生无常,却也是人生之常。
生活本来就是一场无法预料的冒险,世事无常才是人间常态。
谨以此文,献给这个时代。
谨以此文,献给那些倒在黎明前的人。
有任何买房卖房投资搞钱的问题,都可以加大碗专业的咨询师询问。