1海淀一直涨
从2020年初，由于西城和海淀学区政策的变化，导致不少家长将购买学区房的计划前置，需求的大量增加，使得学区房的价格快速上涨。
尤其是海淀，由于调剂的人数并不多，大家基本上如愿上了对口的学校，导致更多的家长为追求确定性，逐鹿海淀。
两年时间，海淀二手房均价上涨了，不少小区甚至涨幅达到了50%。
图：过去两年海淀二手住宅价格变化趋势
家长的疯狂让大家一度以为，海淀的学区房还会一直涨上去。
事实也确实如此，海淀整体均价依然在上涨，9月成交均价92317元/平方米，环比8月上涨了0.6%。
2海淀的老破小跌了？
与海淀整体趋势不符的是，不少“老破小”的价格开始下跌，不少小区近一年来下跌超10%，还着实让人吓了一跳。
美丽西园小区位于海淀四季青，建于2000年左右，也不是特别“老”，但是价格也跌了不少。
今年7月份一套67.9平的东西向的房子成交价是604万。
而去年6月份同户型同面积的成交价却是663万，足足跌了近60万。
2021年北京平均工资是10600/月，60万已经是普通老百姓5-6年的收入了。
而另外一个位于海淀厂洼的小区——厂洼西街10号院，建于1998年的公房，最近一套80.4平米的东西向的房子，成交价是870万。
抱歉小编这里放错户型图了。而在一年前，同户型同面积的这样一套房子，成交价却是960万，跌了90万。
跌的不止这两个“老破小”的小区，还有很多，我们通过系统的数据整理出过去一年，海淀跌幅最多的“老破小”top10。
表：过去一年海淀跌幅最多的“老破小”
跌的最多的小区是万泉庄1号院，建于1983年，是典型的老公房，都是六层的小板楼，外观是红色的砖混建筑，50-60平的两居，80多平的三居。
经过政府翻修，小区整体看着比较整洁美观，但人车不分流等问题，也是老小区难以避免的。
周边配套成熟，不少老北京居住在这里，已经习惯了周边的生活氛围。
而新搬的居民大多是为了学区，毕竟这里是海淀顶级的学区——海淀学区万泉小学的学区房，所以虽然跌了这么多，单价也依然有10万+的水平。
3老破小
一个时代的印记
在北京买房，永远绕不开的一类房子，就是“老破小”。
从上世纪50年代开始，受前苏联的影响，北京开始建造第一批板楼，就是也最开始的“老破小”。
这些楼是作为工作单位集体分房使用的。
虽然居住条件上与现在的商品房相差不是一星半点，但是当时，与周边的平房杂院相比，住上楼房那也是不少人期盼许久的事情。
很多人为之排队好多年。
80年代以后，随着改革开放以前生活条件的改善，筒子楼渐渐退出历史舞台，这个时期单位分的房子主要就是4到6层、一梯2到3户的小板楼。
一般50-80平方米的2到3居。
一直在2000年左右，随着商品房逐渐兴起，单位福利分房制度退出历史舞台，“老破小”残留在了上世纪的时光印记里。
就像四合院作为北京的名片一样，老破小也是一种住宅类型的代表。
共同组成了北京多层次的居住空间，也成为老北京特有一种文化生态。
是老北京上世纪生活形态的真实记录。
海淀位于西北二环外，不少部委大院以及军队都在这边，所以公房很多。
像甘家口一带，就是住建部所在地，周边居住人群主要是兵器部、核工业部、航空航天以及住建委等各个部委的领导及员工。
4为什么会买老破小
在北京，老破小从来不缺拥趸者。
老破小居住品质虽然差，但是这些“老破小”更靠近中心，俗称“地段好”。
配套设施齐全，通勤方便。
遥望五环外鳞次栉比的新房，想想每天的通勤的时间，很多人宁愿舍弃了居住的舒适度，而把家安在3环里的老破小。
价格，是老破小的突出优势之一。
与周边商品房的天价相比，“老破小”因为套均面积小，总价更低，容易上车。
更符合普通人其他房都“买不起”的心态。
当然，在北京这个城市里，“老破小”更重要的是与学区挂钩。
为了享受到优质的教育资源，孩子能上个好学校，很多家长倾尽所有，也要为孩子买上一套学区房。
而北京的优质学区，多分布在东西城和海淀，这里更是“老破小”扎堆的地方。
我们统计了海淀挂牌房源的分布：
楼龄大于40年的房子占比13.4%，楼龄大于30年的房子占比高达37%。
海淀这已经是“新房”比较多的区域了。
图：海淀挂牌房源建筑年代占比
为了孩子上学，家长卖掉五环外的“远大新”，换成三环的一套“老破小”，成为很多人无法避免的一次置换。
“惜孟母，择邻处”的故事，每天都在北京上演。
其结果是伴随着北京房价的整体上涨，老破小更表现出不俗的涨势。
没办法，学区房太少，“老破小”也成了香饽饽。
5老破小值不值得买
海淀的这些小区跌了这么多，那么这些具有学区属性的“老破小”还值不值得买？
抛开学区属性，老破小其实并不值得买。
居住品质差
有过买学区房的经历，所以也曾踩过不少“老破小”小区。
破旧的小区环境，红砖材质的外墙，发霉的走廊墙面，以及到处充斥的一股破败的味道，让我一度以为自己并不是生活在21世纪，怀旧的味道是有，可是却不想长时间在这样的地方停留。
如果不是因为孩子要上学，这样的老小区，只会是路过的风景，不会成为劳累一天之后的身心栖息之所。
保值能力差
在市场度高涨的时候，不少“老破小“价格水涨船高，而当潮水退即之时，谁在祼泳，一目了然。
图：2020年初以来中关村商圈价格变化趋势
对于过分被高估的“老破小“，价格下跌也是情理之中的，一不小心你就高位站岗了。
学区政策不确定性高
北京一直在提倡学区均衡，无论是多校划片政策的实行，还是教师轮岗制度的推动，都可以看出在教育均衡的尝试上，不断的深入。
如果有一天。
教育均衡真的实现了，至少在行政区范围内实现了，那么之前因为对口学校比较优质。
而已经“天价“的“老破小”，是不是也有跌下神坛的那一天？
我们拭目以待！
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