人生最遗憾的事情莫过于：能上车时，没上车。
眼睁睁的看着房价从踮踮脚，涨到够不着。
人生最痛苦的事情就在于：钱花了，车上了，发现是个绿皮车。
什么是绿皮车？
就是在动车、高铁日益提速的当下。
绿皮车呢，逢车必让，逢站必停。
这几年，上海二手房的走势越来越魔幻。
其实，横盘不可怕，大家都不涨，也没觉得怎么样。
就怕别人都涨了，尼玛，自己的房子还在跌。
1最近朋友圈中介发的一则特价房震惊到我了。
是一套艺泰安邦小区的特价房：
小区位于浦东宣桥板块。特价房单价大概在2.3万左右。
目前这个小区近期成交二手房单价在2.5万元左右。
这套降价幅度10%不到，本身也没啥大惊小怪的。
震惊的是在于：
在2017年的时候，我的朋友花花曾经差一点点，就买在这里。
而当时的成交价格，差不多已经在3-3.4万单价左右。
经历了5年多的时间，大部分楼盘都在涨，这个小区一毛没涨就算了，居然还在跌。
关键在于这个艺泰安邦，算是宣桥的标杆楼盘了，居然混这么惨。
没有亲身投入在市场中的时候，是无法真实感受到其中的温度。
如果没有了解，恐怕真的很难相信，上海这两年改善楼盘热火朝天的涨势下，还有跌的这么丧心病狂的小区。
如果具体算一下数值就更吓人了：
从2017高点来说，小区至今跌幅达36%。
上海整个大市，2020年至今，平均值的中位数大概涨幅在35%。
这样对比之后，尼玛，跌的更多，底裤都没了。
奋斗这几年，一朝回到解放前。
这小区妥妥就是上海二手房市场上的绿皮车呀。
2当初我的朋友花花为啥差点选择艺泰安邦。
原因很简单：买这里，就是图便宜。
因为在2017年的时候，市场经历16年的涨幅后，已经站在一个很高的点位。
当时她上车的总预算只有400多万。
这个价格说多不多，也足够上车。
但朋友觉得，买房不易，后面也懒得折腾，干脆一步到位买个远大新。
于是，在远郊看了一圈之后，就选了几个看起来性价比高的地方。
像新场、惠南、宣桥、祝桥这种区域。
看完还很开心的觉得，大事办妥，将来不用折腾置换了。
的确是稳了，一屁股塌在坑里，这辈子都爬不起来。
作为朋友，当时很多人都义无反顾的阻拦她做这个决定。
好在，听人劝吃饱饭。
最后，花花垫脚上车，在周浦绿地东上海买了一套2房。
当年400多万的房子，现在已经将近700万。
5年不到的时间涨幅了50%。
回过头再看，她当年贪小便宜的房子，现在甚至更便宜。
所以，如今即便她想不开，想回头去买，手上的预算可以买原来的两套。
当然，坐过高铁的人，谁还会脑子抽筋上绿皮。
3城市化发展至此，上海早已无洼地。
所谓的洼地，就是坑。
所以很多人都觉得高房价之下，害怕压力太大，买房都去远大新。
但大部分的远大新，都能让你掉在坑里一辈子翻不了身。
比如新场板块。
板块的标杆，万科清林径，从2016年至此，整个涨幅不超过12%。
期间成交均价跌宕起伏。
放眼上海，万科打造的小区，不是领涨板块，也绝对是平均值以上的水平。
像清林径这种水平的，几乎是拉跨整个万科操盘水平的项目。
所以，这种板块，绝对有毒，虽然有条轻轨线，但是距离住宅太远，毛用都没有。
除了地铁，其他也是要啥没啥。
别说购房者掉坑里，连万科都惨遭滑铁卢。
板块内，丝庐雅苑、东方冠郡，拉一拉成交价，估计更惨。
如果放眼全浦东买房，过了外环线，到周浦是底线。
过了周浦，就不要再看了。
像航头、宣桥、新场、这些地方都是宇宙尽头。
惠南都没有好到哪里去，整个二手房成交走势，就算不会跌，涨幅都是拉跨的水平。
上海城市化进程，即便想要在周浦打通关，可能都需要耗费十年。
买房的确需要有长远眼光，但不需要用生命的长度去AllIn。
4买房，如何能够跑赢大市？
其实很简单，跟着大趋势走，不要企图对抗周期。
买房最基本的一个点，就是考虑一下，未来是否有人愿意接盘。
放眼全上海，过去的十几年，整个上海以外滩为中心，呈东西向发展。
对于内圈买房，要看是否有补涨的机会。
什么意思？
比如，2019年前后，前滩的崛起。
让身在宇宙中心的陆家嘴，在2020年得到了一波补涨的机会。
2020年，前滩新房的单价已经到了12万，二手房被追捧到18万上下。
而那时候，陆家嘴的世茂滨江等小区，却在10万之内徘徊。
于是靠着前滩小弟，陆家嘴迎来了一波涨幅。
如果当时，买不到前滩，逆向思维去买陆家嘴，如今涨幅也非常可观。
对于外圈买房，要看是否有辐射的机会。
比如，上海浦东，带领涨幅的永动机，就是依靠张江高科产业。
板块内汤臣豪景是全上海涨幅最大的小区，但已经很贵了。
那就外围辐射区走。
这两年，张江辐射收益最大的就是唐镇板块。
不过，这几年浦东的发展逻辑一路向南，张江产业也开始南扩。
所以沿着浦东一路向南，御桥、三林、康桥、周浦，都是刚需、改善上车的大热门区域。
整个上海买房大抵都是如此思路。
5买房，买的不止是房子。
还是一个城市的未来。
但一个城市的发展，也是会偏心的。
只有选对板块，才会享受到城市发展带来的红利。
凭运气赚钱时代早就过去了。
如果未来仍然盲目买房，过去凭运气在楼市赚的钱，重新赔进楼市，也大有可能。
咱不能说一定要跑赢大市，起码，不要做垫脚石。
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