同一个楼盘，昨天8折，今天7折，这谁能忍？
买房的哭了，嚷嚷着要维权，没买的犹豫了，摩拳擦掌准备再蹲个6折。
惠州，又给诸位上了生动一课。
1万万没想到，本该最坚挺的豪宅，房价也开始跳水。
这不，号称“大亚湾第一豪宅”的惠州泰丰牧马湖，最近就因为降价太狠被投诉了。
8月初，楼盘反复承诺，备案价8折是最低价，再低买不了。
8月底，楼盘翻脸不认人，大搞7折卖房，之前买的不给退。
业主直接气炸了：房贷还没放款，资产先缩水十几万，找谁说理去？
这场大降价，足以在惠州楼市掀起了滔天巨浪。
要知道，牧马湖可不是什么冷门小盘，而是临深板块的豪宅标杆。
这里不光有私立名校、精品物业，最绝的是占据小区大半面积的天然湖泊，大部分楼栋都是沿湖而建的湖景房。
早在2017年，牧马湖别墅就卖出了2.9万/平的高价，很快被抢光；高层住宅一度卖到2万/平，验资50万才能看房，别提多嚣张了。
谁能想到，牧马湖今年跌跌不休，短短几个月时间，愣是从巅峰期的2万/平，跌到了1.23万/平！
原来的毛坯交付，也变成了精装修，开发商又送物业又送车位，生怕你不心动。
连豪宅都“沦陷”了，其他楼盘也只能含泪降价。
第一个扛不住的，是牧马湖对面的瑞禧园。巅峰期也是能卖2万的，现在1.2万就能买。
临深一线的冠华园也下场了，以前买2.04万/平，现在卖1.29万/平，跌幅高达36.7%。
有网友总结出了“惠州降价最狠的20个新盘”“惠州跌幅最大的10大新盘”，许多楼盘已经跌破万元大关，灰溜溜地退回千元时代。
过去几年的涨幅，基本都给吐了出来。
2其他城市还羞羞答答，甚至发布“限跌令”的时候，惠州开发商们早就不装了。
金九银十一到，吹响总共的号角，冲啊！
原本9折只是基本操作，8折算是稍显诚意，7折才能有点竞争力。
结果前几天，北站新城有个楼盘推出5.9折活动，把一众9折8折7折的项目掀翻在地，隔壁项目都被卷哭了。
折扣规则是这样的：
先是房价打82折，等到银行放款次月，开发商再返现23%，相当于打了59折，单价才7000多。
本来惠州首付已经可以做到2成。架不住开发商们热情似火，2成首付也不要了，直接给你“0首付”。
在此基础上，还有送2年租金、送6个月月供、送全屋装修、送现金补贴、9999元享20年车位使用权……折扣多到眼花缭乱，说得跟白送一样。
开发商疯狂割肉，惠州买房早就进入了easy模式。只有不想买，没有买不到。
名额问题，早就不存在了。临深的大亚湾和惠阳不限购，随便买！
嫌过去利率高的，现在首套房4.1%全国最低，而且放款速度快！
缺首付的，遍地0首付，开发商给你垫资，只需还月供！
其实早在今年2月，惠州当地就开始张罗团购买房，不光打折还送补贴，给足了诚意。
尴尬的是，努力努力白努力，大尺度救市非但没怎么吸粉，反而在疯狂掉粉。
今年上半年，惠州只卖掉了2.7万套新房，不及巅峰期两个月的成交量，甚至比病毒肆虐的2020上半年，少了将近一半。
越来越多楼盘，被裹挟着卷入死亡螺旋，不断下坠：
标杆盘降价，其他盘只能跟着降价
降价还是卖不掉，只能继续降价
人们害怕买了又降价，于是不敢买
没人买房，于是只能继续降价
……
3也不怪惠州这么惨，买房路上那么多坑，几乎给它踩了个遍！
第一大坑，环一线概念
之前我反复强调，环一线的三四线楼市，无一例外都是天坑，惠州更是“杰出代表”。
众所周知，在大湾区都市圈里，惠州抱的是深圳大腿。惠州楼市也是为深圳人量身定制的。
与深圳接壤的惠阳和大亚湾，新盘都在打临深概念。
据统计，去年在惠州买房的客户中，本地人只占2成，近6成是深圳客。
难怪深圳人也调侃自己：来了就是惠州人。
惠州房价从5000翻倍到15000，少不了深圳人真金白银的打投。
几乎全靠外地人撑起来的楼市，是脆弱而危险的。潮水来的时候，卖得快涨得猛，当潮水褪去，沙滩上全是裸泳的。
随着深圳被锤得倒地不起，临深片区纳入限购，惠州楼市很快就冰冻三尺。
虽然今年再度取消限购，但深圳人越来越多深圳人认清了临深的真面目：自住太远，投资不涨，降价如跳水。
对了，原本说要延伸到惠州临深的地铁，最近好像又泡汤了。
第二大坑，要人命的天量供应
真心建议想买惠州的朋友，抽个时间先去临深片区走一走，去看看那些密密麻麻的房子。
惠州人口只有600万出头，在广东省内排第7，但去年的新房成交排在全省第3名。
2017年开始，惠州新房成交维持在13万套以上，去年也接近10万套。未来的二手房市场，将会是多么恐怖的价格踩踏？
临深三城：东莞、惠州、中山。大家或多或少都要靠深圳吃饭。
但对比另外两个城市，惠州在土地供应上如同脱缰的野马，疯狂卖卖卖。
温馨提示：橘色那条是惠州。
光是2020年，惠州卖掉了200多块商住地。这么大的供应量，猴年马月才能卖完？
更可怕的是，很多都是巨型地块，埋下了天量供应的种子。
第三大坑，海景房
海岸线，本该是自然的馈赠，在惠州却成了楼市鬼故事。
前段时间，惠州海景房跌成白菜价，一度火上热搜。
有媒体跑去采访当地中介，得到的答案是：五六年前惠州海景房普遍在1.2万/平左右，现在六七千一平随便挑。
有位大姐2017年花1.5万/平买了大亚湾海景房，每个月房贷5800多元。几年过去了，同小区二手放盘价低至7700元/平，跌去了一半。
业主想卖房，基本只有降价一条路可走。而且必须是大降价，否则挂牌一年半载也无人问津。
这里不得不提到一个“神盘”——碧桂园十里银滩。
五年前卖1.2万/平，现在几乎腰斩。如果你能接受全款的话，4999元/平，海景房是你家。
不仅如此，海景房受海风侵蚀，折旧很严重，时间一长家具也损坏了。
富豪买海景房，纯粹是一年住几天的高级消费。咱普通人可千万别碰了。
4大家在甄别城市的时候，千万要注意上面这几点。
1.以惠州为代表的环一线炮灰
2.以惠州为代表的天量供应大户
3.以海景房为代表的文旅地产
这么说吧，踩一个坑的尽量别碰，踩两个坑的看都别看，踩三个坑的赶紧跑路。
深陷坑里的惠州楼市，短时间内看来是不会好了。
如果是在当地生活的人，确实需要买房的，最好还是买惠城核心区，也就是惠州自己的市区。起码各种配套齐全，烟火气足，教育资源也好。
虽然不一定涨，但至少降价能卖掉。
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