在楼市里，市场虽然有效，但却常常滞后。
上海楼市，有不少板块，不少楼盘，在当下是被严重高估的。
也有不少地方，房子虽然便宜，但却仍然不建议买。
这些地方，未来基本都会跑输大盘。
1闵行吴泾
吴泾地处闵大荒，地理位置远的一批，过了江就到奉贤了。
周边可以说鸟不拉屎，商业配套十分拉胯，小县城的商业水平。
不过交大和华师大两所985加持，让这里的产业基础不错。
吴泾有英特尔，可口可乐，商飞，都是世界500强大公司。
而因为对口华二紫竹校区，更是让吴泾的房价直接起飞，一时间贵的离谱：
去年3月有10万单价成交，挂牌价最高的时候达到了12w。
今年年初，紫竹半岛花园因为期末成绩不理想，房价暴跌300w上了新闻，
看成交记录，小区后续已经有了8万左右的成交单价。
目前小区的挂牌价仍然在9w-10w之间，而且抛盘很多。
9万多10万的单价，买在距离市中心20多公里的地方，是我有病还是它有毛病？
同样是闵行，这个价格，古美莘庄不香吗？
古美标杆万源城单价也就10w出头，漕河泾近在咫尺，到市中心不要太方便。
2豪宅
在口罩事件之前，上海豪宅的涨幅就很大，领涨上海滩。
口罩摘掉之后，豪宅又突突涨了不少。
新天地的翠湖天地四期，30w以上的成交单价很常见。
淮海中路的凯德茂名公馆，也有了33w的成交。
闵行金虹桥的古北壹号，价格也攀上了26w。
有钱人买豪宅，像不要钱一样。
原因很简单：
一方面，大水漫灌，先浇到有钱人头上；
另一方面，资金避险情绪浓厚，实业不振，股市半死不活，只好跑到楼市买最好的房子。
不过，市中心豪宅这一轮的行情已经到头，倒不是说它价格一定会跌，但涨幅透支明显，后面会长期横盘。
果不其然，市面上3000w以上的豪宅挂牌近期明显增多，不少人想要获利离场。
仅翠湖天地，就有将近百套的房子挂牌待售，其中不少境外房东。
但买家数量，并没有什么变化。
上海不少豪宅当前的价格，就连中国最有钱的有钱人，都有点下不去手。
而且过段时间，上海新房市场的豪宅会迎来集中开盘，势必冲击二手市场。
想要买豪宅的，现在不用急，更不必恐慌性上车，市场正在向买方倾斜。
3老破小、老破大，
以及各种奇葩硬伤房源
老破小和老破大这类房源这几年的市场表现，大家有目共睹。
很多老房子，至今都没有回到2017年的高点。
而次新房，价格都飞上天去了。
对比下来，2017年两种截然不同的买房选择，简直就是两种不同的命运。
当年能买得起次新房却选择了老破小的，现在可能再也换不起房了。
比如普陀的甘泉二村，80年代的老公房，房龄比很多人年龄都要大，这是2017年的成交价：
这是最新的成交价：
五年了，可以说一毛没涨，算上税费，资金成本，通货膨胀，妥妥亏大了。
还有长宁开发区的紫云大厦，1996年建的老塔楼，典型的一梯多户、没小区环境、停车位极度紧张的老破大：
紫云大厦的地段十分不错，地处虹桥经济开发区，少数内环外的中央活动区（CAZ）。
而且户型在塔楼里算好的。
但这个房子也是多年不涨，2018年成交价5.3万，2021年成交价5.6万。
说实话，塔楼老破大的居住体验还不如老破小，一梯多户筒子楼，南北不通透，楼道暗的要死，高峰期电梯十分紧张，停车位更不要想了。
很多房东自己不住，出租出去，居住人员鱼龙混杂。
而且因为面积大，总价还高，看得上的人买不起，买得起的人看不上，十分尴尬，所以流动性极差。
这种房子，只有在房价全面上涨的大牛市中，才有机会脱手。
我身边但凡买了这种房子的人，现在都悔不当初。
背后的逻辑很简单，买房你要考虑未来的接盘侠是谁，是九零后、零零后。
这些年轻人宁愿住的远一点，也不愿意牺牲居住品质。
对普通人来讲，有条地铁通勤，小区周边有商场超市，窗户大一点，物业好一点，生活就足够了。
不需要追求地段情怀什么的。
所以，买房不要再片面追求地段而牺牲居住品质了。
手里有这些房子的：六楼无电梯的老破小，一梯多户的筒子楼老破大，以及其他硬伤房源的，尽早出掉。
这些房子已经跑输大盘了，未来还会继续跑输。
4远郊无地铁的房子
远郊的房子价格不贵，谈不上泡沫，但距离市区太远，如果再没有地铁，真的就与世隔绝了。
比如：
崇明、金山全境
宝山的月浦；
松江的小昆山；
嘉定的徐行、安亭、外冈；
青浦的白鹤、香花桥、重固；
奉贤的金汇、海湾、奉城、青村、庄行；
浦东的合庆、泥城、书院、新场、祝桥；
这些地方基本都万年不涨。
典型的奉贤海湾的绿地香颂，2017年最高点成交单价2.5万。
2022年最新的成交价1.6-1.9万，不仅没涨，还跌了。而未来，仍然看不到翻身的可能。
这些万年不涨的远郊板块的典型特征有两个：
1.超远郊，距离市中心普遍在30公里以外；
2.没有地铁或大多数楼盘距离地铁较远。
这些地方其实已经可以说是与上海没什么关系。
站在通勤的角度看，金山可能还不如昆山。
而且，上海真的不缺土地，就算是新房供应一直很紧张的浦东，外环内仍然有大量的落地没有开发。
所以，远郊的房子真的不稀缺。
上海人口大量导入的时代早已过去，现在在远郊踩坑比搏暴击的概率更大。
现在半生不熟的城乡结合部，未来可能一直半生不熟。
总的来看，这些未来不看好的房子，要么是短期内涨幅被透支，过度高估，这在楼市里很常见：
2006年的时候，宝山外环外的宝莲城居然和老西门的价格一般。
要么是缺少接盘侠，比如老破小、老破大。
要么是远郊，人口不过去，规划不是烂尾，就是辐射不到。
对于以上这些板块和房子，建议很明确，不要碰就是了
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