1早就应该放松了！
刚刚21世纪经济报道记者从苏州市住建局了解到，苏州六区对外地人放开了限购，不需要出示社保证明或个税证明。
苏州放开限购的消息其实昨天就有在传了，但一直没有官方盖章。
一直到早上，苏州的中介朋友发信息给我，新区已经确定放开了。
傍晚，又传出园区也同步放开限购。
这也意味着，苏州全域目前都放开了限购，外地客可以无条件地买买买。
工业园区是苏州楼市的天花板，也一直都是外地投资客中的香饽饽。
现在就连工业园区都放开了限购，其实苏州的意思已经很明确了，现在不管你们是刚需还是投资客，只要愿意买房的，都是苏州的“贵人”。
有的人担心，上周宁波也传出来全面放松限购，但是不到一天就辟谣了，这次苏州会不会有同样的结局。
此时此刻，「放开限购，被约谈，政策一日游」的可能性都不大了。
宁波的本地自媒体报道，其实现在宁波已经是全面取消限购了，外地人也可以买主城区，只是碍于情面不敢大肆宣传而已。
真没必要，市场都惨成这样了，救市才是第一要务。
那么多次的经验告诉我们，市场从来就不是靠刚需热起来的，而是改善和外地投资客。
现在这形势，谁是第一吃螃蟹的人，谁就占据先机，吸引一波投资客。
2说实在的，苏州楼市从2019年中后调整到现在，现在的价格绝对是安全的。
苏州的GDP全国前十，号称苏大强，经济实力，产业结构都不弱，还离上海近。
房价大部分都是2万多，工业园区四五万。
就连浙江的县城都比苏州贵，更别说杭州动辄四五万，七八万的价格了。
从房价上来说，苏州绝对是安全的，价格有基本面支撑，毕竟经济实力摆在这里。
当然，我今天也要说说苏州的弱点，就是老龄化严重，外加人口吸引力不够强。
其实整个长三角都有人口老龄化的问题，但浙江由于互联网企业多，网红经济火热，吸引到大量的外地年轻人。
江苏还是以传统的产业为主，去年的自然增长率已经是负增长了，为-1.12‰。
去年苏州人口仅新增9万人，放在二线城市中不算亮眼。
苏州还有一个关键弱点，就是县级市并不比市区弱，像太仓昆山常熟，大家对苏州的归属感没那么强，除非定居，不然没有去苏州市区买房的风潮。
而杭州的富阳临安都是比较弱的，大家都往市区扎堆，购买力比较集中。
加上前几年苏州一直执行严格的限购政策，仅靠本地的刚需，很难撑起那么大的市场。
我们之前去苏州出差的时候，也能明显感觉苏州的人气并没有杭州成都这些旺，园区的商场也很冷清。
这也是为什么苏州楼市活力不如杭州的原因之一吧。
苏州楼市从2019年中就开始进入下跌周期了。
去年下半年开始，本来苏州市场就有一丝回暖的迹象了，但每次都以失败告终。
今年上半年还被上海疫情连累到了，市场成交持续低迷。下半年情况稍微好些，但也只能说是恢复理性。
尤其是新房，降价力度不如二手房，需求都被二手市场抢走了。
目前整个苏州楼市，价格依旧始终止不住地下跌。
8月1日，园区青剑湖板块的香堤澜湾成交了一套91㎡的两房小户，总价189w，单价约2w，比挂牌价低了近4000元。
7月20日，园区湖东板块的路劲主场成交一套83㎡小户，单价和去年相比又跌了5000。
两三万就能买到苏州园区呀，这放在过去哪里敢想。
即便是园区湖东板块的二手房都跌到3万了，可想而知其他区域的情况只会更惨烈。
现在苏州成了第一个吃螃蟹的人，利好肯定是有的，但不是全部。
苏州已经多次取消限购了，先是四县市取消限购，之后相城吴江取消，项目来访量确实增加了，但实际成交并没有明显起色。
这次松绑利好和它们无关。
新区和园区的成交量，接下来成交量肯定会有一定回升。
尤其是园区，据我所知，今年很早就有一波投资客在等待机会了，有的还提前买社保，现在社保都省了，可以直接入场。
不过苏州的限贷政策，虽然8月份已经下调过了，但针对一套未结清我觉得还是有下降空间。
苏州和上海距离近，也会吸引一波上海刚需和上海投资客。
手里钱不够，投资买上海的郊区还是买苏州的核心区？
投资的角度来说，我还是建议买苏州的核心区，宁要鸡头不要凤尾。
有计划上车的园区的，可以赶紧了，现在的这个价格，买不了吃亏和上当。
当然现在苏州放松限购，对于周边的城市还是有一定利空的，把周边的资金都吸引过来了。
苏州是地表最强的地级市，现在率先打开大门放开限购，这就是一个信号，接下来肯定还会有更多的城市跟进。
尤其是长三角其他二三线城市，比如无锡、徐州、宁波，甚至一些中部省会城市也会跟进，比如武汉郑州等。
南京和杭州是经济大省的省会，可能要等下一轮。
但无论如此，二线城市终有一天全面放开！
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