不同总价段，如何对号入座？
什么时候买房，是最佳时机。
就是今年下半年。
我研究了下上海楼市前20年的房价走势。
上海楼市目前正在进入近年来上车的最佳时机。
1 20年来上海的房子涨了多少？
我拉了全上海涨幅最快的一个小区的数据。
汤臣豪园，从06年至今，16年涨幅1638%。
这个小区06年首开的均价大概在8000元左右。
从06年-13年期间，二手房成交虽然没有查到数据，但是，可以看到几次重要的涨幅：
最大的涨幅是在16年，较15年上浮了86%
最近的一次是2021年，比2020年上浮了38%
如果说，是因为张江产业的优势过于明显。
我又在浦西找了一个位置差不多的中环内的项目：天山湖畔花园。
这个项目从2008年至今，16年的时间涨幅605%，属于上海涨幅平均水平。
这个小区的整个曲线中，我们可以看到有三次比较大的涨幅点：
第一次涨幅是09年，成交房价涨幅58.3%
第二次涨幅是16年，成交房价涨幅42.86%
第三次涨幅是21年，成交房价涨幅33.3%
上海整个楼市的涨幅，基本上与这几个楼盘的涨幅一致。
2这几个疯长的时间点，发生了什么？
第一个增长爆发的点是09年，关键词：全球金融危机。
08年全球金融危机爆发。
全球的经济停摆。
在这一年，9月16日、10月8日、10月29日、11月27日、12月22日，一共进行了5次降准降息，累积降息2.16%。
频率密集，力度空前。
并在这一年央妈4万亿救市，提高了全国货币流通性。
为了快速挽救经济，各种政策资源向楼市倾斜。
到09年，二手房满5年不交税改为2年不交税。
热钱疯狂涌入楼市。
自此，全国的房价都进入疯涨模式。上海的房价更是扶摇直上，直冲云霄。
第二个时间点，2016年，关键词：去库存。
往前推一年，就是2015年的时候，你会发现是难得一见的股市大牛市。
很多人在股市赚到了钱。
于是豪宅成交量暴增，这一波是先从豪宅涨上来的。
大量股市套现的资金进入楼市，从豪宅的口子开始推动房价上涨。
加上政策的引导，鼓励购房去库存。
于是在15年，降低二套首付、提高公积金上限等利好政策的支持。
包括2015年6次降准降息：
3月1日降息0.25%；
4月20日降准1%；
5月11日降息0.25%；
6月28日降息0.25%，降准0.5%；
8月26日降息0.25%，降准0.25%；
10月24日降息0.25%，降准0.5%；
当时朋友有套房贷每月大概9100元，经过一系列降息后，在16年之后，就降到了8070元。
货币化安置的高比例也在这一年推动房价上涨。
第三个时间点：2021年，关键词：改善当道。
其实，在2020年5月开始，上海的楼市就开启了小幅上涨的模式。
这次上海的涨幅主要是以改善置换领涨起来的。
经过口罩事件的影响，大家对居住环境的要求一下子明朗了起来。
市场上的客户主要以置换客为主。
越来越多的人开始盘整手上的资产，抛掉不好的房子，购入稀缺地段和品质住宅。
另外在20年，旧改拆迁的土著也为楼市的火热添了一把火。
豪宅开始变成日光盘。
价格越贵的楼盘，认筹比越是吓人。
新盘开始逐渐买不到，需求外溢到二手房，到了2021年后，相对于2020年成交价，几乎都有了30%的涨幅。
2021年的涨幅并没有熄火。
今年上半年，口罩摘掉后，豪宅的需求量暴增，很多成交价格，几乎都翻倍增幅。
其主要的需求，与2020年相似。
一是优质环境改善；二是优质资产掌握。
所以这一轮的涨幅离不开两个字：优质。
3高歌猛进之后，楼市都会进入冷静期。
我感觉2021/2022这轮涨幅后，市场差不多要开始冷静了。
还以这个表为例：
天山河畔花园，在经历09年58%暴涨后，10年，11年恢复到22.2%和16.8%。
在11年--13年期间保持在2.7%左右。几乎就是横盘状态。
房价曲线图一直到15年才开始向上走。
张江汤臣豪园，在经历了16年86%的暴涨后，也在2017-2020年经历了4年的横盘。
4年平均涨幅不超过5%。
所以，在经历了21年的涨幅后。22年年底可能会是上海开始进入冷静期的开始。
4M2大幅提升，房价不涨就是跌。
今年开始，很多的情况跟08年、16年都有相似的状况。
降准降息，政策倾斜，居民的存款越来越多。
上半年居民存款新增了10.33万亿。
没有其他投资渠道，对于楼市，大量的客户持币观望。
如果持续降息，政策略有放松，那么即将会迎来新一轮的涨幅。
所以对于有需求买房的人来说。
这是楼市难得一见的上车期。
毕竟每次的危机到来，货币大放水，就迎来通货膨胀，持有现金就意味着贬值！
我们的钱没有去处，只有股市和楼市。
这时候，毕竟楼市相对于股市更稳妥。不管是黄金时代，还是黑铁时代。
5《2021年的家庭净值人群家族安全报告》中显示：
2021年，全国一共202万户家庭资产超过千万。
相比2020年，多了4万户。
特别是北上广深四个城市的增幅最多。
而2020年的涨幅中我们看到，正是以一线城市改善的中高端为主的楼盘涨幅33%以上。
这些新增加的千万资产家庭，大多是靠优质房产的涨幅，完成了财富的逆袭。
经济危机，危机中也蕴藏着机会。
看空的人，从98年就开始看空了。
而这些专家，靠着看空的流量，赚了钱，买了房，最后不发声。
如果你了解了我们曾经是如何度过97、08金融危机。
你再回想下如今当下是谁在拿地。
你就知道，无论如何，我们背后都有托底。
房地产，的确不再会是未来20年的的产业支柱。
但房价的稳定，是拉动居民消费的根本和信心。
所以，需要上车的人，不宜观望太久。
每次危机来临，都是有产者获利，无产者叹气。
不怕根本买不起，最怕的是，我本可以！
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