1郑州的停工风波，有救了。
过去两天，停工问题最严重的郑州接连释放出两个消息。
7月19日，郑州地产集团将与河南资产联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合和重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活和困难房企救助等解围纾困工作。
7月21日，河南铁建投收购河南建业29.01%的股份，成为建业第二大股东。此前，建业深陷现金流危机，多个楼盘深陷停工危机。
以上两个事件中——
郑州地产集团，是隶属郑州国资委管理的国有独资企业；
河南铁建投，同样是是一家国有独资的投融资平台公司；
河南资产，是河南省处理不良资产的国有独资企业。
三大身披国资披风的白衣骑士，正式进场接盘问题房企。
这是一个信号！
地产行业危机的化解方式，开始发生质的转变！
自去年12月开始，高层已经极度重视“化解房地产的行业风险”。
央行和银保监会，曾联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置并购金融服务的通知》。
与此同时，央行还频繁喊话——
重点支持优质房企兼并收购出险和困难的大型房企优质项目；
鼓励并引导各大银行，为房企并购提供融资支持。
高层自去年底都开始喊话，一直喊到现在，但参与并购的白衣骑士却始终都未出现。
为什么？
为什么白衣骑士始终都不出现？
第一，油水太少。
去年底至今，高层针对问题房企的风险化解思路只有一条：救烂尾，不救房企。
包括去年底央行和银保监会联合引发的那则通知，讲的也非常清楚——
支持并购问题房企的问题项目，但不包括并购问题房企的股权。
说的直白点——
你可以买那些暴雷的楼盘，但不能买暴雷房企的股权。
但是，白衣骑士又不是个傻子。
我想买的是暴雷房企手中的土地储备，又不是那些已经停工、疑似烂尾的楼盘。
而买土地存量最好的方式，就是以收购股权的方式进场。
——只接那些停工楼盘，能有几个钱赚？
——老子要的是吃肉吸髓，但而不是生啃骨头。
第二，压力太小。
前面讲到，此前高层给出的危机化解思路都是：救烂尾，不救房企。
——把硬骨头扔到市场里，等待白衣骑士来啃。
白衣骑士不是傻子，肯定不会主动上去啃。
面对这种情况，必须要倒逼，要上压力。
但去年底开始，政策的态度偏偏始终是：鼓励、引导、支持。
油水又少，压力还小
——白衣骑士们站在门口，我就蹭蹭，我不进去。
蹭到现在，蹭出了这场蔓延近一个月的“停工断D风波”。
而前面所提到的、郑州近两天发生的两件事，释放出一个明显的信号——
既增加了油水，又上了压力！
铁建投收购的是建业的股权，而非那些停工的楼盘；
地方国企和城投平台，主动参与化解风险；
关键时刻，国企抗雷。
政策的危机化解思路，从“救烂尾，不救房企”转变为“先救房企，再救烂尾”。
自此之后——
我们大概率会频繁看到地方国企和城投平台进场，入股接盘已经出现债务危机和停工风险的问题房企。
先抗雷，再吃肉。
有句不当讲的话，
此前蔓延一个月的那场风波，如今看来“越来越像是一场逼Gong”。
逼你上压力，逼你给政策。
2地方国企和城投公司，成了楼市里的“中流砥柱”。
前文我们提到，城投公司已经成为楼市里的白衣骑士，他们要去接盘那些已经爆出债务危机的“问题房企”；
除此之外，他们还要背上另一个更大的包袱！
——给土地市场托底，给地方财政填砖加瓦！
当下的土地市场中，民营房企基本已经躺平。
但民企躺平之后，近两轮的土拍却并未受太大影响，流拍率反而还下降了。
是谁，在撑起土地市场的半边天？
下面这张图，是12个重点城市去年第三轮集中土拍的成交梳理表。
无锡总成交20宗地块中，地方城投公司拿地15宗；
苏州总成交25宗地块中，地方城投公司拿地18宗；
南京总成交46宗地块中，地方城投公司拿地33宗；
广州总成交13宗地块中，地方城投公司拿地9宗……
去年第三轮集中土拍，各地城投公司拍走了一半的土地。
下面这张图，是22个重点城市今年第一轮集中土拍的成交梳理表。
济南、青岛、长沙、郑州、武汉城投兜底拿地，占总成交地块的30%-50%；
成都、广州、宁波、沈阳、苏州、天津、无锡、长春城投兜底拿地，占总成交地块一半及以上。
第一轮集中土拍，城投平台整体拿地数量占比超4成。
通过这两轮集中土拍的梳理，我们可以得出一个结论——
近一年的土地市场中，近一半的土地都被各城市的城投平台公司兜底拿走。
有些事不能细想，越想越吊诡。
如今的楼市里，最忙的不是房企，也不是中介，更不是代理公司，甚至他们还都在裁员。
最忙的是，各地的城投公司。
上午，他们要去房企谈股权，聊并购；
下午，他们要去土拍大厅谈兜底，拍土地；
晚上，甚至还要去跟银行的兄弟们搞应酬，谈融资。
不知不觉间，城投公司已经成为中国楼市的半边天。
3新的循环。
讲到这里，不知细心的人是否发现了一个问题。
城投公司，在楼市链条里的参与度，正越来越深。
——他们一边收购问题房企的股权，一边托底接盘地方城市的土拍。
这其中，将产生两大问题。
第一，土地的空转。
绝大多数的地方城投公司，并没有地产开发能力，他们也大概率不会从事开发。
但偏偏他们在这场危机化解中，既拿了大量房企的股权，又拿了不少兜底的土地。
最终，这些土地该如何处理？
第二，钱从哪里来？
无论是兜底房企也好，还是兜底土拍也罢，都是要真金白银砸出去的。
真金白银砸出去之后，城投公司又没有成熟的开发能力，接到手的土地盘子，最终都堆在手里，无法产生正向的利润收益。
只往外出，不往里进，城投公司的钱从哪里来？
长此以往，这个兜底链条该如何维持下去？
长此以往，城投公司是不是要暴雷？
是否百思不得其解？
如果我们按照这个思路想，那就容易把路走窄了。
不如，换个思路。
前面我们提到，城投公司接下盘子之后，并不从事开发，似乎土地都堆在了手里。
但是，但是，但是！
他们并不会让这些土地和股权，白白堆在手里。
1、城投公司拿下股权和土地之后，第一个要做的是什么？
去银行！
质押融资！
2、第二个要做的是什么？
找地方相关部门！
返还部分土地出让金。
自家人兜底，总不能真的收全款吧。
3、第三个要做的是什么？
发债！
趁着地方债放松，趁着资产荒，趁着城投债还被疯抢，抓紧投放城投债。
这三步做完，你且看会发生什么“奇妙的变化”？
首先，问题房企的风险化解了。
白衣骑士拿着真金白银进场兜底，自然也会恢复施工。
其次，地方财政也得到了缓解。
白衣骑士拿着真金白银进场土拍，既托住了地价，也缓解了地方财政窘境。
最后，城投公司的羊毛也不会薅秃。
兜底土拍的出让金，地方返还了一部分；拍到的土地，也拿到银行抵押套现了一部分。
除此之外，手里还握着房企的股权和拍到的土地。
市场一旦好转，这都是实打实的核心资产。
这场循环，妙就妙在——
似乎谁都没出钱，偏偏问题还解决了。
4此前，有人问过我一个问题：
咱们一说到风险的时候，总说要实现“软着陆”。
究竟什么是“软着陆”？
所谓软着陆，就是让飞机在天上多绕两圈。
绕着绕着，就绕进去更多的人、更多的线、更多的纠葛。
绕进去的人、线、纠葛多了，飞机的速度就慢了。
飞机的速度慢了，着陆的风险就降了。
化解债务风险的核心是什么？
让债务多绕两圈，绕进去更多的人来相互分摊、卸力。
今天的文章中，看似是城投平台化身白衣骑士，扛下了所有的雷。
但白衣骑士，扛着雷又绕了一大圈，把银行、地方、城投债全绕了进去。
你问我，楼市未来会好么？
当然会好！
绕进去的人，太多了。
绕进去的人，都会想方设法把楼市举起来，举的高高的。
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