今年上半年中国出台房地产相关调控政策近500次，创历史同期新高，尤其在5月18日“云南座谈会”后要求政策能出尽出，各地方各部门积极调控，6月房地产数据明显整体回弹。
根据国际统计局公示数据统计，2022年6月全国全国房地产开发投资16180亿元；相比5月环比上涨24.65%；6月全国商品房销售面积为18185万㎡，环比增长65.77%；6月全国商品房销售金额达17735亿元，环比上涨68.14%。成为今年上半年成交最佳月份。
2020年1月至2022年6月百城新建住宅均价及环比变化数据来源：中指数据CREIS
根据中指院百城价格指数，2022年上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%，二手住宅价格累计上涨0.17%。
虽然百城数据来看涨幅微弱，房价总体呈企稳横盘态势；具体到城市，一线及强二线城市明显回暖。
6月一线城市成交量整体环比上升122.1%，一线城市新房价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市新房价格环比上涨0.1%；其中成都涨幅为1.3%，已经连续3个月领涨全国；杭州涨幅为1%，位居第二；北京涨幅为0.8%，位居第三。
1我们先来看看领跑的以成都、杭州为代表的强二线城市的具体表现。
成都2022年3月起，月销量逐月弱势恢复至170万㎡，5月两轮新政（516新政及531新政）扩大客户池，原观望客群集中释放，6月再度迎来小升温。成交均价同比上浮9.8%，已呈企稳迹象。
成都2022年二手房上半年成交的套数超过了七万套，环比增加了约143.28%。六月份单月成交量1.6万套，这也是自2015年三月份以来历史最高二手房成交量。
杭州随着多轮调控，尤其是517杭三条出台后，政策松绑为市场注入了一定信心，房企也加大了供应量，新房成交量温和上升，而且上半年平均开盘去化率达72%，整体热度领先大部分城市。
二手房方面，2022年上半年全市（含富阳）二手房共计成交2.55万套，环比去年下半年的2.57万套几近持平（下降0.92%）。如果单独看6月份数据，517新政的效果可以说是立竿见影。
其实，根据房地产历史调控政策传导规律，楼市复苏一般分为领头羊复苏——第二梯队复苏——整体复苏三个阶段。即由一线城市率先反弹爆发，再迅速传导到都市圈所在的二三线城市，逐步扩散回温面积。
如果说其他城市普遍因政策调控“热反应”而带来楼市升温，四大一线城市则相对政策放松较小，一直处于“冷启动”状态，主要靠市场信心实现自我韧性修复。
先来看价格涨幅全国第三的北京。北京新房成交自3月起开始回升；4月份新房成交6037套，创年内新高；5月份受疫情影响短暂阻碍了楼市修复；6月疫情褪去新房成交6934套，环比上涨57.84%。展望下半年，北京新房成交仍有望维持上升态势。
从北京二手房半年度成交走势来看，与新房表现较为协同。6月北京二手住宅成交10865套，环比上月上涨27.30%。整体来看，如果疫情受控、政策基本面持续向好，北京二手房成交量仍有回升空间。
再来看今年受疫情冲击最大的上海。上海6月新房成交面积90.1万方，环比增长742.1%。成交均价80436元/m，环比上涨12.61%。疫情过后“深V”反弹，迅速重回顶流。
上海链家研究院数据显示，6月上海二手房共成交近1.6万套，成交量触及上半年高点，相当于疫情前常规月均成交水平。
数据来源：上海链家业务策略部
广州上半年全市新房整体成交466万㎡，同比下降约24%，处近5年来最低。年初受到疫情冲击楼市基本停摆，3月逐步复工后，成交稳步回升；4月以来，商品房成交同比降幅持续收窄，6月成交142万㎡，月度同比今年以来首次转正。
广州二手房方面，上半年累计成交446.8万㎡，同比下降12%。受疫情冲击，2月成交量同比跌超7成，后续逐步恢复，5月单月同比转正，6月同比上涨超2成。
广州市场呈现出极为明显的冷热不均态势，中心区稳，外围承压。海珠、越秀、天河等中心五区市场恢复较好，6月同比大幅度回升，上半年同比也仅微跌3%；外围区域恢复相对缓慢，增城和番禺同比分别跌48%、23%。
而深圳则起起伏伏，整体偏冷。
深圳一季度疫情反复，新房入市不多，住宅市场成交也比较冷淡。二季度末供应增加，新房成交略有回升，5月却未能呈现“小阳春”，直到6月成交套数才回升至三千套以上水平。
至于深圳二手房（住宅），受疫情及二手房参考价政策持续影响，直到5月才月度成交突破2000套。5月成交2318套、6月成交2241套。6月深圳二手房虽降幅较小，但与其他回暖城市一二手同步大幅上扬的数据对比之下，就显得冷淡了。
2深圳楼市为什么偏冷？
首要原因是深圳没有做任何的政策性放松。深圳楼市调控里面最大的杀招即2021年2月8日发布的二手房参考价，推及全市3595个小区，强制打乱了买卖双方的价格共识，在全国也属“最严调控”。
指导价集中在3-7万/㎡，西部很多热点小区指导价仅为市场价7成左右，深圳更低，几乎腰斩市场价格。变相去杠杆后，银行按照指导价放贷，意味着可贷款的金额变少，则等于提高了购房者的首付门槛，对于炒房客的现金流固然打击巨大，但一定程度也误伤了一部分刚需及改善客群。
这一政策带来的直接影响就是深圳二手房成交一度跌至冰点，肉眼可见的大幅度缩水。
而今年上半年，深圳市二手房成交量为9965套，同比暴跌56%，录得2007年以来的最差表现，比2008年金融危机爆发还要少52%！
经济下行，买房已经够难的了，卖家固然不愿意以指导价卖房，买家也不愿意增加首付买房啊！因此看上半年二手房成交较多的片区，也集中在价格比较实在、成交参考价差距比较小的区域。
如果说二手房受制于“参考价”，新房市场则受“715”政策影响巨大。2020年7月15日深圳市住建局等部门颁布了“深圳楼市调控新八条”，从限购年限、首付比例、免税政策、豪宅标准等方面入手，对深圳楼市进行新一轮严格调控。
非深户籍需要5年社保、深圳户籍还需要三年社保才能购房，退休老人户籍来到深圳之后彻底不能买房子，深圳本地的小孩满18岁也要三年社保才能购房。而且截至目前，深圳也没有出台任何松绑政策。
“715新政”出台后，2020年8月份到10月份，深圳新房市场成交维持在4000套-5000套之间。年尾时，由于深圳新房市场执行严格的“限价政策”，让新房和二手房的价差较大，在“买到新房就是赚到”的现实情况下，激发了打新抢购热潮。而随着二手房成交参考价制度建立，深圳楼市的“打新”热潮，也平静了下来。
原本今年5月底深圳海德园A区推出239套房，开盘仅6小时售罄，一举成为2022年深圳楼市首个日光盘，本以为会成为深圳楼市强劲自我修复的最佳例证。
但现象级事件一闪而过，未能全面燃及市场，6月入市虽然有高位去化，但普遍刚需项目仍然维持30%左右的去化率，未见好转。随着7月5日一份“关于申请公开海德园小区B区建设进度的函”在网络上流传，“日光盘”也被蒙上了一层“可能需要保交付”的阴影。
那么问题来了：作为中国内地房地产领头羊的深圳，其市场一直偏冷；在这种情况下，全国房地产市场的回暖能否持续？这是一轮“真回暖”，还是一轮“假回暖”？
回顾历史上房地产比较大的四轮调整周期，分别发生在2005年、2008年、2011年、2015年、2019年以及今年。
2001—2021年商品房销售面积及同比增速数据来源：信达证券
2005年下半年至2006年，国家出台的空前严厉的“国八条”，打击温州炒房团导致的长三角城市房价急剧升温现象，上海随之深度降温。这是第一次，四大一线城市的房价走势严重分化，上海下跌，北、广、深大涨！涨幅最大的是深圳13.6%。
第二次下跌发生在2008年下半年至2009年一季度，这一次是深圳领跌全国，2008年6月，自称深圳炒楼客的一篇博文激起千层浪，虽然当时银行和监管部门不时出面否认“断供潮”，但深圳楼市可能将出现或者已出现大规模“断供”的观点被广泛关注。以2009年3月横向比较，深圳房价跌幅为70个城市最大，广州紧随其后。而北京借奥运会的东风则走入快速上涨通道，引领楼市复苏。
2008年北京商品房销售情况数据来源：北京楼市年报
2011年至2012年，全国经济增速下滑，少数地区民间高利贷泡沫破灭，其中以鄂尔多斯、温州最为严重，勾连房地产，资金断裂，房价大跌，但波及不算过于严重。
后来的近两轮2015及2020年的复苏则深圳带动极为明显。尤其2020年这一轮，时间相近，背景相似，而深圳在上一轮表现极为抢眼，2020深圳新房住宅成交45384套，创2015年以来最高。
所以我们的看法是：
深圳楼市虽然备受关注，却不是唯一的“领头羊”。此前深圳领跌全国时，北京、上海依旧能率先反弹引领全国复苏。所以展望未来，如果北上广全面回暖，即使深圳“缺席”，也并不会影响全国范围内的“楼市回暖”。
但深圳缺席，可能意味着楼市的确发生了重要变化。
根据深圳住建局最新公布（截至7月8日），深圳市2022年三季度计划入市商品住宅及商务公寓项目35个，预计供应房源面积为195.20万平方米，共20536套，其中住宅17518套，商务公寓3018套。
放眼全国，深圳的供应量绝不算大，但对比看来，我们要知道，深圳上半年也不过仅有41个新增预售项目含住宅产品获得批售，住宅总获批套数约为1.81万套。对比截至7月8日公示的三季度入市项目数据，简直堪称“供应量大爆发”！
下半年这样大的供应量对“冷淡”的深圳楼市来说，也是一次颇为严峻的考验。
3总结一下
深圳楼市尚未回暖，深圳的“低调”对大湾区楼市产生了显著影响，目前东莞、佛山、惠州、中山、珠海等城市也都依然偏冷，虽然大部分城市都出台了放松限购的措施。深圳不涨，大家信心都不太足。
全国的情况略有不同，北京、上海已经有显著回暖迹象，成都等城市也比较明显。只要烂尾停贷事件有说法，不对购房者产生较大负面影响，再加上宏观政策继续乏力，则“深圳缺席”的全国性回暖，还是可能发生的。
但这里面有两个前提条件：烂尾停贷事件有说法，足以安抚人心；宏观政策继续发力，M2同比增速继续反弹。
高层对下半年经济的最新表态是“要坚持实事求是、尽力而为，争取全年经济发展达到较好水平”。注意，这个讲话全文没有提及“全年目标”。而反复强调了不搞“大水漫灌”。
所以，未来楼市的复苏过程或许会拉长，有点类似亚洲金融风暴之后的1998年到2002年。（下图）
1998年到2002年，楼市赚钱效应非常不显著，以至于很多人不考虑买房。但正是在那个阶段买房的人，后来赚得盆满钵满。
至于深圳楼市仍然很有价值，从现在到年底，是刚需、改善购房的最佳时机，因为你有足够的时间和楼盘来对比、选择，甚至还可以享受优惠。到四季度以后，情况将发生较大的变化，市场有可能显著回暖。
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