很多人问我，“最强新一线”，到底是谁？
按我的理解，无论是从GDP还是人口，城市能级还是区位价值，全国只有五位配得上这个称号，分别是：
西部的成都和重庆，东部的杭州和苏州，和华中的武汉。
这些城市理应“热市易涨，冷市抗跌”，楼市排头兵，然而现在来看：
成都和苏州楼市火热，已经成为本轮行情的领头羊。
杭州因为去年涨得太过分，今年进入合理的回调期，毕竟房价马上追平一线城市了。
重庆，还是老样子，无论行情热度如何，始终泛不起波澜，大库存压得楼市抬不起头，不温不火，慢慢吞吞。
而华中大武汉，就比较有意思了。
从当初的英雄城市到网红城市，经济、人口增速全国排名第一梯队，连续几年新房销售都是国内霸榜的存在，然而今年却销声匿迹许久。
不经意间，人们好像都快忘了这个城市。
那么号称华中最强的大武汉，到底发生了什么？
为何落得这样的局面，接下来怎么买房，还有没有机会？这是今天子木要帮大家分析的话题。（文章纯干货，论证有点儿长，时间紧的直接跳最后）
1我们先来看一组数据。
2022年1-6月份，武汉新房住宅成交55942套，同比减少48.57%，二手房住宅成交35596套，同比减少39.59%。
只能用“惨烈”一词去形容这半年的武汉楼市。
成交腰斩，带动房价下行。
武汉新房房价维持了近5个月的连续下跌，二手房则是连续10个月下跌。
新二手房，同比创下近4年来新低。
与之而来，就是开发商大幅降价出货。
东西湖某楼盘，从每平米2.7W跌到2.2W，
经开某楼盘，从每平米1.85W跌到1.6万W，
水厂某楼盘，从每平米2.8万W跌到2.15W，
南湖某楼盘，从每平米2.3W跌到1.6W。
……
近郊楼盘最惨，玩跳水游戏很久了，一个接一个，看谁扎到水里溅起的水花更多。
水花没多少，库存倒是不少。
按照最新数据显示，待售商品房已经达到18万套，待售面积则是2千万平米。
一方面成交低，另一方面库存高，如此看来，武汉楼市近一年来遭遇了“闪崩”行情，黑天鹅落在肩上。
本是跟着杭州、成都、苏州等城市齐头并进，但一转身，武汉已没了身影。
这也让市场对武汉充满质疑。
跟当年夸武汉的是同一批人，这些人最近开始转头吐槽武汉：楼市表现太差，底子不行，跟不上节奏，失去了投资价值。
是不是这样的，我们先从“基本面”考证。
先说人口。
今年4月份，全国各地陆续公布了人口数据，那时候武汉成了绝对的热门话题。
在武汉统计局里躺着一份数据，2021年净增人口数高达120.12万人，常住人口总量攀升至1364.89万人，超越郑州，成为中部人口第一大城。
这个数据很夸张，因为位列第二的成都，2021年也就24万人口，两者相差近5倍。
为了求证这个数据的真实性，我特地找了一个有关这方面的资深人士请教。
得到的结果是，算法改了，不过整体相对值出入不大，武汉2021年整体人口流入量应该再80万左右的样子。
年流入80万人口，也很恐怖了，比成都高出3倍，相当把一个西部小城市装进了武汉市内。
2021年，武汉的确出现了大规模人口“回流现象”。
一方面是疫情下，四大一线城市的湖北年轻人不堪重负，回流到武汉；另一方面是各大企业都喜欢在武汉做华中总部，迁移了一部分人口，还有当地大学生，也是一个扎实的增长数值。
接下来我们再研究GDP。
2021年武汉GDP排名全国第9，达到17717亿元，实际增速12.2%，位居全国第一；
2022年第一季度，武汉GDP排名全国第9，增速6.1%，在前十城市中位居依旧是第一。
上半年的数据还没有出来，但武汉是上半年全国疫情影响较小的城市，也没有出现大的运营问题，所以上半年GDP增速也应该在前十城中排名第一。
人口净流入和经济增速代表了一个城市的发展势头，武汉近一年来双料冠军，意味着基本面扎实，没有出现结构性问题。
基本面没问题，楼市却逆向而行，跑出了这样的趋势，原因到底是什么？
这还要从去年的今天说起。
2去年的今天，武汉发生了一件奇怪的事情。
买房人跟开发商或者二手房业主签了合同以后，却发现，贷款迟迟下不来。
无论怎么催，银行柜员都在无奈摇头。
图为2021年7月武汉市场
后来慢慢演变为直接拒贷。也就是说，无论你资质多么优秀，即使年入百万，想从银行借钱买房，门儿都没有。
银行为何如此绝情，有钱不赚不是瞎胡闹么？
调控。
2021年上半年的武汉楼市太过火爆，上半年就卖出去10.04万套，同比增长149%，新房销量霸榜全国第一。
这个数据，杭州和成都看了都得摇头。
量价齐涨，武汉被约谈，但他没有像其他城市那样出台二手房指导价，而是选择更狠的，“拒贷”。
二手房指导价对市场的杀伤力远不及“拒贷”，前者是抑制楼市交易，后者是直接冻结交易。
就这样武汉楼市大火直接被浇灭，脸朝地一个俯冲，硬着陆。
即使是这样，武汉以接近6%的放贷利率和拒贷环境，跑出了全年新房销售20万套的成绩，与杭州并肩全国第一。
可见武汉的购买力还是相当稳健的。
硬着陆的武汉，开发商开始降价抢跑，拉动整个盘子下行，买房人预期变差，从野蛮抢房褪减为驻足观察，情绪掉了一大半。
当然把现在的行情全部甩锅给“拒贷”，也不切实际。
因为今年上半年，贷款恢复而且还下调了利率，又陆续出台限购调控等刺激楼市上行，武汉为什么还是提不上来呢？
烂尾楼。
这段时间，全国停贷风波，沸反盈天。
在全国烂尾楼停贷的城市列表中，第一名是郑州，第二名就是武汉。
很多人都把注意力给了郑州这个老大难，没想到隔壁的武汉也是烂尾重灾区。
武汉去年销售量前五的开发商，4个都出了问题。去年年底到现在，经常在当地新闻端看到工程延期、停工的维权事件。
新房出现连续维权事件，会严重冲击市场买房人预期，导致人们对新房望而却步，不敢再进售楼处。
武汉的新盘不少，开发商为了让现金流通畅，开始降价抢客，于是一场轰轰烈烈的内卷运动开始了。
你降1K，我降2K，你降3K，我降4K，前几天，关山大道一楼盘彻底火了。
地价1.6W/平米，定价1楼一口价工抵房卖1.7W/平米。
房价比楼面价贵1千每平米，我在武汉还是头一次听说。
新房内卷降价，继续拉低买房人预期，导致二手房价格也得跟着下跌。
于是武汉的楼市从去年年底开始，深跌到现在。
谁都没想到烂尾楼有这么强烈的连锁效应。
武汉也被高负债开发商坑怕了。
今年2次集中土拍，要么是国企央企，要么是地方城建，民营开发商无论有没有钱，统统靠边站。
3很多人问武汉能不能买房，能不能投资？
我的回答是，必须能，就是现在。
这时候肯定会有很多人无法理解，上面子木你讲了一堆武汉的问题，结果现在就让人赶紧买房？不是自相矛盾吗？
在投资学中，有一句真理，叫做：
利空出尽就是利好。
你要细品这句话的用意。
研究武汉楼市问题，是让我们透视根源：
武汉并不是缺乏购买力，也不是城市经济出现问题，而是“拒贷影响+停贷风波+库存内卷”，三者合力导致整体买房人购房预期低落。
这些因素是周期因素，不是结构性因素。只要需求基本面在，武汉楼市就很难被动摇。
从近期的数据也能看出来，6月武汉出台新政后，连续低迷近半年的楼市成交陡增，6月新房成交突破万套，环比上涨28.5%。
7月看二手房的人也多了起来，数据显示，1-15日，武汉二手房住房成交套数3886套，成交面积38.5万平方米，环比增长18.1%。二手住房成交均价10014.9元/平方米，环比增长6.1%。
二手房呈现量价齐升的趋势。这意味着武汉已经进入了触底反弹的周期中。
刚刚武汉部分银行又把首套房贷利率降至了4.25%，历史最低。
这对武汉的刺激力度非常强烈，因为武汉一直都是高利率城市，半年时间，从6%左右降至4.25%，大概175BP的降幅，全国无二。
如果贷款100万，30年，两者总利息相差接近40万，月供相差1000元。这对于普通家庭来说，简直两个概念。
这波利率利好，将释放前期积累的巨大购买力。
而且刚刚银保监会号召金融监管部门介入处置烂尾楼，防止房贷断供问题外溢至宏观经济。
武汉方面启动复工程序，天河·海德等之前停工的楼盘陆续复工，这加强了买房人对楼市的信任度，预期拉升。
我们再看武汉的整体房价。
连续回调多半年，二手房均价目前在1.6万/平米左右。
横向“比价效应”，成都房价在1.8万/平米，杭州3.5万/平米，苏州2.3万/平米，就连各项数据不如武汉的南京房价都在2.8万/平米。
这么看，武汉戏剧性下跌后，反而成了全国房价的价值洼地。
从以往的数据看，每年都是接近20万套的新房销量，我们以疫情年最低17万套取值。
今年上半年完成了55942套销量，下半年还有接近12万套的空间。
武汉为了让房地产稳定，必然会不断放松调控，刺激楼市来达到目标。
道理很简单，土地财政连接经济命脉，房子卖不出去，今年增速就起不来，会影响长期城运。
政策刺激+保交房预期+积压购买力释放，武汉下半年楼市不会差。
现在正是利好的起步阶段。
前几天去我还专门去武汉考察了一圈。
收集到的情况是，武汉近郊的盘，蔡甸、黄陂、汉南、江夏等地方，积压了大量的新房库存，房价还在跌。
而光谷、武昌、汉口等缺地缺房的板块，已经开始触底反弹，开发商取消折扣，二手房业主也暂停降价。
从关山大道去光谷东，整个高新大道车流如注，人气跟前几年完全不同。
整个光谷，整个区域建设、学习配套、公园商场也已经落地，武汉打造的城市封面，有了模样。
图为光谷天花板住宅区
没办法，整个湖北省打造一城，整个武汉打造一谷，光谷就是华中未来的天花板了。
随着热度复苏，从政策底到市场底，武汉马上就会进入房价底，而7月也是近几年来，武汉为数不多的抄底时机。
未来涨幅可见，甚至远超长三角和大湾区一类城市。
当然在武汉买房不能乱买，市场大水深坑多。最近还有人推荐长江新区的，真的是坑死人不偿命。
一定要选靠谱开发商和潜力地段。开发商围绕着国企央企地方城投，地段则围绕着产业核心区。
刚需买房纯自住不用过多考虑地段；投资，一个围绕着汉口，一个围绕着光谷，两大核心区，再不济也要围绕着大武昌。
武汉跟其他核心城市一样，一切以产业为中心。
在股市，成长性非常好的股票，如果一直涨，没有任何机会，如果突然某天出现闪崩，基本面不出现问题，这才是真正的机会。
今年在武汉投资买房，相对去年，一套房降价加上利息，起码要便宜50-100万，有时候机会就是等来的。
去年武汉楼市大火，别人跟风排队买房，别人贪婪时我恐惧，今年筑底进场，别人还在恐惧的时候我却贪婪。
这就是投资的真相，人性的逆向。
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