如果不是查阅宁波过去6年的房价趋势图，你或许不敢相信，宁波是个连涨6年的城市。
在这个过程中，除了2018年底短暂横盘，其它时间都在涨。
第一阶段：2016年1月到2018年6月，越调越涨。
第二阶段：2019年1月到2021年6月，疫情后经济刺激，引发摇号抢房，房价上涨。
众所周知，在2020年这一轮行情中，东莞以涨幅超过深圳一战成名。
可和宁波比，根本不算什么。
宁波从2019年1月开始一直到2021年7月，持续上涨接近80%，这个涨幅不低于深圳、东莞、杭州等城市。
就是这样一个连涨6年，昔日的涨幅王者，自5月31日开始启动房票制度。
2为什么？难道宁波还需要去库存吗？
众所周知，房票的使用具有定向性，是精准去库存的大杀器。
因此，房票制度主要用于库存大、去化压力大的城市。以郑州为例，主城区住宅库存超过了20+个月。
宁波，是为什么呢？
1、为了活跃二手房市场。
2、为了促进新房成交
与其它城市房票主要使用对象是新房不同，宁波房票可以买新房和二手房。
宁波的二手房究竟有什么问题呢？
太凉了！
打开链接APP，在上面随便打开不同板块、不同小区、不同总价段的房源，查看其带看记录，你会发现，几乎没有带看。
这就是宁波的二手房市场，没人关注，没人看房，哪怕是降价也激不起一点浪花。
作为一个房价持续上了6年城市，宁波二手房市场何止如此呢？原因有两个：
首先是二手房交易参考价的发布。
2021年5月，宁波建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，涉及112个小区的二手住房交易参考价格。
二手房指导价作为上轮楼市调控终极大杀器，威力是有目共睹的。
以深圳为例，自去年2月发布二手房指导价以来，深圳二手房市场就冰封了。
而宁波在发布此政策的当月，成交量环比下降37%。
之后宁波二手房均价持续下跌接近11个月了，同比跌幅是6.98%。
除了二手房指导价导致宁波二手市场凉凉外，更重要的一点还是宁波本质上只是一个二线城市。
买房人还没被教育过，新房情节比较严重。
比如姚江新城仅靠一个学区卖点，就成为2020年宁波最火爆的新区之一。
等到姚江新城逐步进入二手房市场，曾经在这里买房的宁波人会知道，买新区要看产业、要看地铁交通、更要看城市发展方向。
仅靠一个名校，靠一个场馆，靠一个概念，一句口号是支撑不起房价上涨的。
3除了二手房市场太凉。宁波新房市场也很凉。
经过连续6年的狂野上涨，再叠加去年调控、疫情、房地产市场的全面收紧等，宁波房价跌得还是比较明显的。
主城、近郊以及远郊新区，房价普遍都在下跌。
限价项目不仅不用摇号，除了主城核心区个别项目，外围的项目要么打折促销，要么不捆装修包。
于此同时库存也飙到了历史高位，截止到5月底，宁波可售商品住宅69583套，可售面积为840万㎡。市六区库存30270套，可售面积375万方。
而去化周期更是达到了9.2个月。这个数据对比其他城市二三十个月的去化是没什么问题的。
但这已经是宁波近5年底最高去化周期。宁波在这方面是吃过亏的。
2013、14年宁波也曾是供地大户。市场一度被房子太多所困扰。2015年12月，其库存去化周期13个月，宁波楼市就倍感压力巨大。
当下的宁波楼市处在连续上涨6年，购买力已经枯竭，此时去化周期持续上涨，这对于宁波来说绝不是好事。
这也是宁波迫不及待推出房票制度的原因。
不仅如此，宁波还在短时间内两次放松调控，就是为了创造和吸引更多的新鲜房票进场买房。
宁波作为一个连续上涨6年的城市，除了政策的压制，更重要的是房价已经上涨乏力了。
毕竟购买力不是无限的。
因此，今年在宁波买房不用急。
哪怕是在限购放松，房票加持的情况下，宁波今年也不会有大行情的，最多是维持新房市场的短暂火热行情，二手市场依然无人问津。
从城市价值看，宁波整体落寞了，新兴经济、新兴产业不突出。
但宁波底子还在，依然是有钱人很豪横的城市。
宁波的房价体系是一级地段的房价很贵，比如鄞州的长丰板块6万左右。
二级地段的房价却没有预料的贵，比如说老江东、高新区、城东南3万+。
但三四级地段的房子却贵的离谱。比如说姚江新城毛坯都要3万+，其实姚江新城卖得主要是一个学校概念。
为什么会这样呢？
就是因为宁波主城框架不大，购买力又太强。
所以宁波就是本地人自己玩的市场。
外地人别掺和，你也掺和不起，好地段的你买不到，差地段的你买不起。
4如果今年计划在宁波买房，应该如何买？
基本原则：
1、宁波向东。
整个宁波的发展是分成三个阶段的，从老海曙到老江东，再往南到城南新城，然后是东部新城。所以整个宁波目前地气、发展动力还是在东部新城，城市发力的方向也是向东。
2、在宁波，买房首选鄞州，鄞州>海曙>江北>其它
3、改善和投资首选鄞州东部新城及周边
具体板块建议：
1、宁波淘二手自住，以限购区内为最佳。
1、从刚需自住的角度看，首南、东钱湖、回龙的地铁盘是可以看看的。
2、改善，可关注江东北、高新南、潘火。
3、如果看中学区的话长丰、江东核心可以看看。姚江新城可作为备选。
4、如果偏重投资，东部新城东、江东北、高新区都可以看看。但姚江新城、慈溪新城、文创板块等价格太贵了，投资没啥价值。
5、海曙、镇海、北仑都以地缘自住为主，海曙可以关注龙湖中天天悦。尽量不改善，改善还是鄞州。
6、海曙在市府搬迁之后，整体是没落的一个状态。海曙北（高塘）和海曙中（段塘）板块，3.7万+，地缘改善慎选。海西，2.5万+，无地铁，刚需地缘可选可选；
7、江北不是城市主力发展的方向。改善、自住、刚需慎选。
8、其他远郊新区，基本上也都没啥价值。
9、有几个新盘可以关注的，价格算合理的，买了不亏的。金隅金郡府、保利锦上印、绿城春熙云境、华润映东华府、滨江望品。
10、江北文创板块，虽然是南向最后看江板块了。但是宝龙如果不给力，这个片区很难起来。目前看前景不明朗。需要很长时间。
11、姚江新城不是城市发力方向。另一个要看邵家渡商务区的兑现情况，以及区府什么时间搬迁过来。不算什么大坑，买来投资自住的，将来大概率还是会失望。
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