历史第一次
大规模停贷
停贷前先广而告之
从南昌开始，不断蔓延
南昌、武汉、长沙、郑州、沈阳、西安、洛阳、湘潭
....
这个名单还在不断增加！
经统计，截止7月13日，购房者发布强制停贷公告楼盘已达101个。
01
极寒之市
楼市曾经有多辉煌，现在就有多落魄。
房企的困境并不是今年才有的，去年一年我国超340家房企申请破产，2022年开年不到2个月时间，已经有65家房企破产，到了3月，发布破产文书的房地产公司增加到100多家，相当于平均1天有1.1家房企破产。
除了破产，还有“暴雷”。截止6月14日，全国已有58家知名房企暴雷，其中包含了部分国企。
知名房企的暴雷甚至影响到资本市场的成分指数。
7月11日，深交所发布《关于深港通下的港股通标的证券名单调整的公告》。公告称，因恒生综合大型股指数、中型股指数、小型股指数实施成份股调整，世茂集团、佳兆业集团、中国恒大、融创中国、恒大物业、中国奥园等7家企业被调出港股通标的证券名单，自2022年07月11日起生效。
而港交所于6月30日已公告，将9家企业系统最低价格（即0.0001元）从恒生指数中剔除，上述多家房企均在列。
02
切肤之痛
过去楼市的痛是别人的痛，今年终于变成每一个在市场中人的痛。
买了楼的人眼睁睁看着在市场最红火时购入的房子不断跌价，关键是跌价还卖不出去，各地二手房挂牌量不断攀升。
二手房卖不掉虽然惨，起码房子还在，最怕的是买了房，房子却没了！
截至2021年末，24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米，共计18万套。从占比看郑州、长沙、昆明靠前，但是占比是小事，无法交付的总建筑面积才是最重要的。
按这个指标看，长沙、重庆、郑州和武汉的风险是最大的，尚未交付的问题项目总建面皆超200万平方米、总套数皆超2万套。
以下为全国相关城市情况汇总。
下表为24个重点城市已停工、延期交付问题项目汇总情况：
看数字太冰冷了，想想尚未交付的总套数18.58万套，对应着18.58万个家庭，将近60万人，如果是掏空“六个钱包”买的，又会涉及多少人一生的积蓄？
03
现状之烈
烂尾项目不仅仅涉及二三线城市，连一线的深圳也不能幸免。
其中还包含了套总价2000万的豪宅楼盘，所谓“高净值”人群一样不能幸免。
如果这样还不能说明本次楼市烂尾之惨烈，那么来看看用来引进人才的“人才房”的烂尾。
河南郑州“最高学历楼盘”，高新区的“永威金桥西棠”住宅项目，1057户业主中就有72名博士、320名硕士，其中本科及以上学历超八成，两成业主享受郑州人才补贴。
该项目至今停工8个月仍未复工。
高学历的业主们组成法务组、监督组、视频组，多次与房企政府部门沟通协商，还运营起社交媒体、短视频账号，将买房经历写成近7万字文章，最近有消息说该楼盘10亿元监督资金已追回，希望能够早日复工。
涉及这么多城市、这么大量的已停工和延期交付项目，可以设身处地想想当事人的艰难。6月30日，景德镇恒大业主珑庭全体业主发出公告，决定于11月强制停贷，未全面复工之前不再给银行付月供。
这一行为经网络传播，被各地烂尾楼业主大量效仿，点燃了烂尾楼拒还房贷的“星星之火”，并形成了燎原之势，购房者抱团取暖，采取公告形式拒绝还贷的越来越多。
目前已有84家楼盘业主发出类似告知书。
网上还流出某楼盘业主强制停贷的请愿签印。
值得注意的是，本应是按照合同关系，只需要告知银行的告知书，却都提到了合同关系之外的当地政府和金融监管部门。
04
问题之源
看到这，肯定很多人会有疑惑，这么多烂尾楼，其根源到底是什么？为什么过去没有出现？
烂尾楼，用大白话说就是购房者交了钱或者贷了款，开发商却因为某些原因无力继续投资建设导致停工的项目，官方认定停工一年以上就是烂尾。
开发商先收钱、后交房才是烂尾的原因。但凡预付制度就会出现类似的现象，与充年卡、交会员费出现的跑路现象如出一辙，烂尾的根源在于“预付费”。
“预付费”在房地产行业与预售制度密不可分。预售制度就是用购房者的钱盖房，这个方法早期是为了解决商品房缺口大、开发企业资金不足的。
但是后期被开发企业玩成了高周转、“空手套白狼”，更夸张地是挪用客户的预付资金，而相关部门监管又不利。
例如本次要被强制停贷的某项目一年多来预售回款48亿，但是可查的就有7.25亿重点监管资金被开发商挪用，楼盘工程量完成不足35%。目前项目已经停工11个月，2428名业主无法收房。而另一开发商南昌市新力城售房款60亿不知所踪。
资金被挪用的一个原因是在去年启动的金融强监管下，叠加了整个房地产市场极度低迷，开发商资金一下子捉襟见肘，需要拆东墙补西墙，甚至用预售款还旧账，导致资金链断裂，于是大量烂尾短时间集中爆发。
05
罗生之门
既然是开发商违规挪用了资金，同时购房者又没有拿到房子，是不是购房者拒绝继续付贷款的行为可以得到支持呢？
从法律层面说，购房者和开发商签定的是商品房买卖合同，和银行签订的是贷款合同，这两个合同是不同的主体、不同的法律关系。房子修不好是开发商的问题，购房者欠银行的钱是必须要还的。
就好像你借朋友的钱去买车，4S店无法交付只能找4S店追讨车，不能不还朋友的钱。
对于烂尾楼，如果业主购房合同目的无法实现，一般需要法院诉讼支持解除，可以要求解除贷款合同，贷款还款责任由开发商承担。
2022年2月，浙江嘉兴一个业主和开发商打官司打赢了，剩下的贷款由银行偿还。他的方法就是解除了商品房买卖合同，即我们所说的退房了。
那么如果烂尾楼的业主们都去退房是不是就可以解决呢？
首先开发商未必同意，更揪心的是就算开发商同意了退房，购房者的结果和强制停贷一样，月供是不用还了，但是你的首付款大概率拿不回来，因为开发商根本没有钱给你。
既然横竖都是钱拿不回来，只是停月供，那购房者又怎么会费时费力去打一个未必会赢的官司呢？
所以购房者集体选择了“拒绝还贷”。
拒绝还贷其实是给购房者留了一条后路的，如果房子因为某种原因恢复建设了，盖好交房了，就继续还贷，这样子相当于首付款没有折损。
这也是很多购房者不选择解除合同的原因，因为一旦解除合同，就真的是“房财两失”了。
但是，停贷说起来容易，做起来难。
强制停贷并不是今年才有的，泰禾太原金尊府自2019年7月停工，至今已有3年，去年300多业主强制停贷。
泰禾太原金尊府业主的声明：
业主们很快收到银行通知，逾期不还房贷，贷款人将缴纳滞纳金、罚息，不良记录上个人征信报告，并被列入不良信用黑名单。
更重要的是，房贷超过3个月未还款，银行会按照借款合同和担保合同的约定，向法院提起诉讼。法院将会采取财产保全等措施，冻结贷款人及担保人所有银行账户上的存款，查封已抵质押的财产。
法院判决下来后，会依法强制执行(如扣划存款，拍卖抵质押物等)以清偿银行的贷款损失。
此外，征信问题严重了还会导致出行乘坐高铁、飞机的不便，甚至影响孩子就业、上学。
面对这些可能产生的风险，太原金尊府强行断贷的业主们说：“豁出去了，房子都没了，谁还管征信的事”！
左也不行、右也不好，强制断供似乎让当事方都走进了罗生门。
06
格局之变
其实顺着业主们的思路，也不是没有解决方案。
2020年夏天，昆明“别样幸福城”购房者进入属于自己的已经烂尾的房屋居住，引发晚上十亿级别的围观。
这一事件推动了昆明对烂尾楼的专项整治，今年1月25日，昆明市住房和城乡建设局相关人士在《春城热线》栏目时介绍，昆明市纳入省级协调机制办公室烂尾楼项目共有112个，2021年已经化解68个。剩余的烂尾楼项目力争在2022年内化解完成。这里面包括了著名的鼓楼大厦，烂尾22年再复工。
烂尾楼之所以难以复工，主要是因为各类欠账、坏账太多，要复工就要结清过去的很多账款，包括从土地到税收到建筑材料等等各类拖欠费用，而不仅仅是后面的建筑成本。
如果将前期坏账打包，另立解决，而针对后期施工使用专项资金，实现交房并不是不可能。这样一来，至少业主可以继续还贷，银行的风险有效减少，业主利益也可以得到保障。
这个极其考验不同城市的管理能力与财税实力，毕竟一旦开始解决，就可能要解决所有的烂尾项目，还可能有开发商钻空子产生新的烂尾。而且烂尾面积很大的城市复工的资金压力其实不小。
07
期房之伤
这次大面积烂尾，能否倒逼“商品房预售”，也就通常所说期房销售制度改革是非常值得关注的。
1994年11月，住建部颁布了《城市商品房预售管理办法》，商品房预售制度正式登上中国商品房市场的历史舞台。2004年7月，建设部明确强调了商品房预售必须取得“预售证”，预售制度逐渐成为中国商品房市场经营的核心管理制度之一。
在市场发展初期，预售制度起到了推动市场发展的作用。房企加快周转和提升杠杆，极大缩短了房企现金流回笼的周期，有效地满足了房企规模庞大的融资需求。
对于需求而言，期房往往具备更加优惠的价格。从对40大中城市的期房均价和现房均价统计数据中看，期房售价要低于现房售价约10-20个百分点。
但是随着市场的发展，尤其是高周转模式的普及，预售的问题越来越多。
第一，开发房企在建设环节就收取了房款，其实是将潜在的融资压力和建设风险提前转嫁给了购房者。况且购房者收房前可能存在开发商“一房二卖”、“延期交房”等风险。即使收房后，也会遇到房屋质量问题、开发商推卸责任、延期办理房产证等问题。
第二，房地产开发企业通过贷款模式将大部分资金风险最终转移给了银行。一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等问题，银行将面临较大坏账压力。
第三，就是由于对预售资金的使用渠道监管不力导致的挪用资金现象。
世界上绝大多数国家的房地产开发对开发商自有资金占比有着严格的要求，而购房者的绝大部分购房款是在现房建好装修好，交房时才交付的，这就有效避免了以上风险。
海南省几年前就开始试点现房销售制度，说明现房销售并非在我国不能实施。
目前遇到的问题是一刀切实施现房出售制度，会导致短期内新房供应量跟不上市场需求，以及开发商自有资金不足的问题。
而目前楼市低迷，一手房销售遇冷，民企大范围退出市场，恰恰可以对冲以上问题，当下就是推进现房销售极好的历史时期。
现房销售，才是永久解决烂尾的正道。
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