1全国楼市一片寒意，却有一个城市，成交量暴涨，率先突围杀出来了。
大家应该知道我说的是哪个城市？
没错，就是成都。
5月份的70城指数出来的时候，成都楼市以0.9%的增速，领涨全国了。
7月份的时候，成都楼市上半年的数据一出，着实还是有点超出意外的，6月份单月的二手成交量创下7年的新高。
可能不是成都太热，而是其他城市太冷了。
大家知道，樱桃每年都在春节前后会出各个城市的楼市预判，其中只有两个城市我是单独写了一篇文章：一个是苏州，另一个就是成都，我认为这两个城市今年一定会回暖。
而从今年的走势看，这两个城市也的确是按照我的预判来走。可惜能看懂我文章的永远是少数，经常还要跟你杠，如今，成都楼市已经从成交量说明回暖是一个事实了。
很多人肯定会有疑惑，那现在是成交量暴涨了，价格会不会上涨？
这种行情会持续多久？是短暂性的吗？
如果要买，什么时候买？买哪里？
今天这篇文章，照例直接说干货，我的观点跟年初的那篇高价值文章，仍然没变。
所以，没看那篇文章的，我强烈建议你回看一遍，因为我的文章是经得起时间来检验。
2成都楼市，为什么能在2022年，全国楼市都萎靡的情况下，逆势向上呢？我们拨开数据，看透本质：
这一轮的放量，主要是由二手房在推动。
成都的行情这一轮非常典型。
新房实际上成交量一般般，每个月成交1W套以上，相当于一天是三四百套吧。
但是我们回头头来看二手房，却发现二手成交大放量，一个月1.2W套。相对去年来说，大涨了几倍。
过去半年，已经有4个月超过新房的成交量。
相比同样近2000万人口的深圳一个月才2000套，成都的二手一个月就卖了深圳半年的量，彻底激活了。
其实，这样的市场特点，在过去是很难见到的。
走过很多城市，看到太多市场。
通常来说，二手超过新房，一定是住房市场相对很成熟，城市化更早的城市，比如上海，北京。
北京大概新房跟二手的比例一般是1:2。三套房里面卖一套新房。
但是对城市化更快的新型城市，比如成都，杭州等等，都是新房要超过二手的，甚至大大超过。
尤其是在普遍限价的大背景之下，毕竟，买限价新房多划算啊。
所以，这一轮成都楼市的放量，是二手房推动。
大家一定要记住一条原则，我们也只在训练营会讲到的底层逻辑：
房价上涨不是新房推动，而是二手推动的，所有的房价上涨全部是二手房的流通中产生。
当市场由二手推动的时候，一定要小心，价格就会有上升趋势。
因为一般价格拉升，是量在价先，先拉量拉三到五个月，然后才是价格往上。
如果下半年7月，8月份，还是放量，那么一定会半随价格的上涨。因为实际上，当前的成交量，还是因为一部分二手房业主，急着想换房，以牺牲了成交价来换取成交量的。
但是急卖的业主先成交，不急卖的就会等，所以当成交量放大，给与二手房业主信心之后，就会进入量价企稳，甚至拉升的阶段。
这就是二手房拉动房价上行的秘密，这套逻辑，我一般只在训练营里说。
那为什么成都现在变成二手主导了呢？
来，樱桃进一步深入，告诉你。
第一，成都过去的调控政策，对成都改善实在太不利了，包括现在，依然不太友好。
好多人必须要卖掉一套才能买一套，从2017年之前买入的，基本上都很难改善。
到现在5年了。5年啊，这么长时间压抑的改善需求，被强行压制住了，但是好多小孩子需要学区房，好多年轻人结婚有孩子了，需要老人带，需要四房。
这些人都要买大房子，要买学区房。但实际上呢，过去的调控政策是非常有效的，控制住了成都的楼市，在限售限贷限购限购的政策下，投资需求被控制住了，但也导致一部分刚改的需求也被误伤了。
需求就一直在积压，这是最主要的原因。
大量成都的购房者，存在换房需求，甚至要买二套的需求。不少人是有钱，换不了，或者买不了二套。
随着新政的释放，终于，很多家庭开始有了房票，开始入市换房。
所以挂牌卖房的很多都是想急着换房的，买房的是刚需为主，改善为辅。
第二，新政的确利好刚需。
成都放松了楼市新政，我们之前的文章也给大家详细解读过了，有些想买房的估计也没看，没看所以你永远跟不上节奏，注定要高位接盘。
简单来说，就是两点：
1、房票多了。
比如二孩家庭多买一套、二手房用于保障性租赁住房可获得一个购房名额、非中心城区住房不计入中心城市购房总套数。
这些政策，直接给市场投放出一些改善房票。
2、增加了流动性。
此前部分小区搞二手房指导价、增值税满五免征、限售三年等，这些东西取消之后，也会增加二手房流动性。
尤其是二手房指导价，虽然没有明文公布，但实际上很早就取消了，所以很多刚需都能上车了。
我们之前也说过这个话题，成都楼市从5月初之后，二手挂牌量一下到16W套，好多人就说成都楼市不行了，投资客要抛盘了。
韭菜这么理解，我倒不奇怪，但是有些所谓砖家大V也在这么说，我就觉得是有点愚蠢了。
我第一时间也出来告诉大家，在其他城市也许是抛盘，但这在成都是正常的，因为新政是一个信号，很多人要放盘试探市场，也有人的确有了房票，也可以放盘了，所以要挂盘去换房子。
这必然导致放盘激增，属于正常现象，谈不上成都楼市不行了一说。
我跟大家说，每一个城市都不一样，同样的政策，在不同的城市，效果甚至会截然相反，不要用一个论调去论。
可惜很多人只懂一个城市，无法横向对比，看不到全貌，这也是很多本地砖家误判楼市的根因。
第三，新政是及时且有效的。
我在剖析成都楼市新政的时候，说了一个观点；
任何一个城市的放松政策，切忌不要等市场完全冷了再放，病入膏肓，吃感冒药是没有效果的。
成都非常聪明，新政出的非常合适，因为成都楼市在今年行情有回暖迹象的时候加码是非常正确的，如果像现在一些完全冷下来的市场，你怎么给刺激政策，都很难有效果。
根因在于一点：
不是市场没钱，而是没信心。
大家请好好揣摩我这句话，读三遍。
互联网上很多人都在说降薪裁员没钱了，但这话只对了一半，在买房这件事上，可以有钱，也可以没钱，因为杠杆是弹性的。
群众永远是看菜下饭，市场只需要被激发。
3好，那接下来市场要怎么走？
这个问题，我跟年初的观点也还是一样。
我不知道成交量放大还能持续多久？我只能说，成都的真实需求还是很旺盛的。现在劝人买房，要挨骂，我都不敢放在公众号讲。
说的含蓄点吧，成交量放大，只需要几个月时间，存在拉升房价的趋势。
但是政策是多变的，也可能楼市过火，会引来调控收紧，政策松松紧紧，楼价涨涨跌跌是常态。年初我也说了，如果涨的过快的地方，一定会调控，楼市过冷，一定会放松。
过去基本上要调控就所有城市都加码，一放松就都放松的局面，未来我们可能看到有些城市还要加码调控，有些还要不断放松，有些就直接躺平不动，调控的分化都会两极化。
但总体来说，如今所有城市都是一个全面的分化市，不要瞎买，瞎买一定要站岗。
在全面分化之下，买入一二线核心资产，有潜力的新区是没有任何问题的。
关于成都如何选筹的观点，我过去三年其实都一直没有变过。过去三年，市场基本按照我们三年前的预判来走的。你可以看下我2年多之前的调研文章。
当时市场还在纠结买天府新区还是东部新城，我当时就说，买入天府新区是不会差的。
东部新城很难起来。一个城市的资源终究是有限的，成都能把天府新区做到如今的规模，已经非常强了。
高端板块像金融城也不会差，当时我们去看了一个典型的项目叫西派XX，4W左右，现在涨涨跌跌，还是冲到5W+了吧。
现在如果按照增值幅度来选筹，我还是那个判断，大方向就是买高新，买天府。
高新的金融城高端板块，次高端大源板块，会一直强，尤其是在当下市场分化情况下，受到有钱人追捧，在K型趋势下，金融城YYDS，放心买入就好。
天府作为潜力板块，他只需要时间，2018年我看了一个楼盘，叫蔚蓝XXX，当时是1.7,现在是3W多吧。不到五年翻倍，如果用三倍杠杆去算，相当于买入天府核心板块，一年的投资回报就是100%，你自己去算算。
当然，天府很大，尽量往北买，买入天府公园东，买锦江生态带，买麓湖，买兴隆湖都可以。现在几个地方的刚需项目跟其他板块，价差还没拉大，放三年，放5年，等进入二手房存量市场，就会出现明显的分化和价差了。
我只点一下吧，板块太多，我没法一个个去详细的点评。
现在选筹是一个技术活了，要有接盘思维，买房的时候，想清楚三五年之后接盘的是谁。
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