“买房，就是一个不断妥协的过程”。
在我经历的购房者中，没有人不想“一步到位”，坐在核心地段大平层的270度观景阳台上，看湖赏月。
然而现实呢，很骨感，兜里的钱摸了好几遍，发现只能委曲求全，够着个小的，还得考虑能不能采到光。
过去几十年，市场中积攒了大量的“将就”人群，他们有强烈需求，就是换一套好房。
然而换房时，惊奇的发现，有的房子马上能脱手，看房的人前脚走后脚进；但有些房子怎么打折都没人看，卖着都心疼。
这时候房子出现了“价值背离”的情况。
有人说，这很好理解。
跟地段有关系啊，地段好肯定比地段差的好出手，楼龄新的肯定要比旧的好出手，附近有学校的要比没学校的好出手……
有道理吗？有道理，但是“浅了”。
买卖房，要跟着“势”走。
大势在行情，中势在地段，小势在产品。
大家最爱买哪里的房子，最喜欢的房子长什么样，只要搞懂了这些因素的底层逻辑，那么买房一定十拿九稳。
下面我通过解读克而瑞最新出品的《2022上半年总结与展望》，希望给大家在买房时有所帮助。
1 2022年上半年，楼市最重要的现象就是：
“多房”“大面积”户型需求，正在爆发。
我探究过原因，一小部分原因在于三胎政策，核心主要原因则是疫情改变了群众意识。
一个上海的朋友老李在疫情之后，第一时间给我打电话，强调要把理财股市的钱都取出来，换套大改善。
他原本在上海有一套3室2厅的房子，两个做卧室，一个做老婆的衣橱兼孩子的娱乐空间，一家四口本来是够住的。
然而疫情一来，在家里呆了2个多月的他，还要照顾工作上的事情，每天要打电话开视频做案子，这时候发现没有一个空间能容下他。为此还发生了几次矛盾。
老李跟我吐槽，“赚钱有啥追求，还不如让自己住得舒服一些，男人真难。”
可能跟老李观念的人比较多吧，上海在疫情之后，就爆发了改善潮，次新二手三居、四居成了紧俏货，新盘里的三房产品都会被提前预购。
在报告中显示这么一档数据：
2022年上半年，194个重点监测城市普通住宅成交数据显示，一房和二房持续下跌，三房成交比重达到55.69%，四房成交比重升至25.21%。
在北上广深，买3+4房的人，高达77.56%，二线城市更夸张，上半年四房成交直接跳了5个百分点，3+4房占比高达，82.04%。
反之，买2房的人群比例持续衰退，一线城市，降低至17.07%，而1房，更可怜，仅有1.85%。
这几年，很多人问我，钱不够，要不要先买个1房住。
我说宁可不买也不要上，因为这种房子需求量太小了，没啥涨幅还不好出手，等几年后换大房子的时候，十有九个很后悔。
还不如把钱放理财。
二房户型随着需求量降低，流动性也会持续衰减，如果没有地段加持，未来涨幅也很难持续。
这在北京市场就很明显，同等的价钱买到核心区的老破小两房，或者次核心区的三房。
大部分年轻人会选择后者，宁愿多跑些路，也不愿意被圈在小空间里。
成交比例，跟房价的涨幅紧密相连。
当人们的观念达到共识后，产品格局就会出现不同的走势，3-4房成为房价涨幅的主流，2房衰减，1房停滞或者倒退。
2很多人问我，如果3房4房是未来的主流，那么面积段呢？什么面积段是大家最喜欢的。
关于户型和面积段的匹配，很多人都不太了解。
事实上，市场都在寻求中间值。
比如三房户型，要是面积低于90平米，加上公摊，这房子就太过逼仄，没法住。
如果面积大于120多平，结果做了个2房，这个房子就会造成过多的空间面积浪费，性价比很差，没人会选择。
开发商会犯错，但市场不会。
我们来看一张图：
数据显示，今年上半年，一线城市主流成交面积段是90-110平米，二线城市以及三四线城市，主流面积段是110-140平米，占比都在36%以上。
所有城市的大面积段产品需求，都在爆发。
但不同能级的城市，却又有不一样的分化趋势：
一线城市主流面积段走向了90-110平米。二线城市，110平米以上在迅猛增长，140平米以上增速是最快的，这是因为不同能级城市房价承受力不一样，但置换大房子的需求不变。
但在三四线城市，你又会发现一个奇怪的现象，90平米以下的户型是增长的，140平米以上又是增长的，90-140平米之间则是下降的。
三四线主流面积段，出现下降，则证明这个城市主要需求是疲软的，已经在滑坡了。
一部分购买力在于周边农民进城的纯刚需人群，总价较低的小平米户型卖的不错，另一部分购买力则是改善人群继续升级住房。
在三四线城市，就有这么一群地方土豪，对价格脱敏，买房越大越好，越贵越好。
这些年碧桂园下沉三四线城市，战略就是提价，卖得更贵，反而销量越好，就是很好的佐证。
那么结合着户型和面积段，我们可以得到所有城市最有价值的产品：
一线城市，90-110平米的小三房。
二线城市，110-140平米的三房、四房。
三四线城市，110-140平米的三房、四房。
根据这个“配方”买房，基本可以拿到同片区内相对增值属性最高的房子。
3那么，各个面积段人们最关注的点是什么？
继续上图：
90平米以下，大家最无法忍受的就是空间小，功能性差，配套不足，密度高……
我觉得这都不用说，小面积产品是刚需上车盘，刚需属性只能围绕着空间提需求，其他都基本可以忽略。
不过在报告中，有一个比较有价值的观察是：
小面积段户型，大家的面积焦虑点并不在卧室，而是客厅、厨房和阳台，这些公共空间上。
小房子最好有一个比较大的客厅，这种房子住起来比较舒服，未来也比较容易出手。
大客厅，可以进行改造，变成客厅+书房+餐厅的多功能空间，满足家庭共处的需求。
而大卧室，除了睡觉休息以外，没有更多的使用频率，在有限的面积里，做的太大反而是浪费。
大户型客户的关注点就全然不同了，一股脑扎在了物业和邻里圈层上。
购买140平米以上的面积段对物业服务的关注度高达38%，这个数据的确挺惊人的。
不过仔细想想，这一切都能理解。
因为人的追求，只有两种，物质追求和精神追求。
当房子很小时，说明物质不够丰富，人们只会把注意力集中在空间的利用上，而房子很大时，人们已经脱离了面积焦虑，就会追求精神上的满足。
而物业服务和邻里圈层，就是居住精神层面上的表现，尤其圈层，决定了一定的社交关系和资源人脉以及孩子的生活氛围，对成长影响很大。
这也给买房人一个启示：
买小面积刚需房时，一切以户型为主，要看空间设计如何，是否南北通透，是否明厨明卫，最好客厅和厨房大一些，卧室小一点无所谓。
而在买改善型大平米住房时，户型一般做的都差不多，这时候还要关注物业水平如何，不同的物业服务会对社区的升值潜力也会造成一定的影响。
本文的观点适用于大部分城市，当然每个人买房还要根据自身实际情况做匹配，板块与板块，社区与社区，产品与产品之间都有变数，这正是楼市的魅力所在。
把握行情要反人性，选择地段和产品则要顺人性，甚至预判人居的走势，这决定了你的房子投资价值。
房产投资其实是“普适概念”，无论刚需还是改善，没有人不希望自己的房子不涨价，即使住一辈子，下一代拿到手依然有卖的行为，只要卖就会涉及投资。
以上就是子木今天的分享，接下来我还会多写写如何选楼层，选地段，开发商等等，会及时更新给大家。
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