某天凌晨，我收到一位老粉的微信留言。
大体内容是这样的：
“最近的还贷压力很大，公司经营不景气，对于未来的预期实在看不明朗。所以一直矛盾，未来5年内是不是还会有危机爆发？房价撑得住吗？现在感觉是山雨欲来啊“。
的确，最近形势真的不好，搞得大家人心惶惶。
看到这样的问题渐渐多了起来，而各种自媒体也在散播焦虑，我觉得有必要给大家说清楚房价和经济之间的关系，也给大家坚定信心。
1有个前提我们有必要知道，其实现在的经济并不差，而是预期受到了冲击。
大家说的经济差，指的是经济增长的增速在放缓，GDP增速从过去的两位数下降到现在6%都要力保。
这种增速放缓，非常容易被一些别有用心的人偷换概念，写成经济基本面本身就差。
其实我们的经济增速还是很快的啊，全球第二,增长慢一些，怎么就算是差了呢。
就好比一个孩子长大，在发育期的他，之前每年长10公分。随着年龄变大，长得慢了，每年长5公分。
现在这个孩子已经是1米8的大个子了，非要说他长得慢，长得不够好，这就犯了短视的问题。
我猜可能有人说，理论没错，但是现在还夹带一点你懂我也懂的特殊因素，相当于无形中给经济增长埋下了“隐雷”。
没错，最近唱衰的声音鼓噪一时，能拿到台面上来讲的逻辑就是把短期困境说成永久，把局部的影响说成是整体的态势。
你看，前段时间新的国民经济运行数据发布，其实各项主要指标背后，都是受口罩因素冲击带来的拐点变化。
这让我想起了，这和前段时间唱衰上海的论调，简直如出一辙。
只有身在上海才会知道，恢复如常后，不仅基本面没变，前进的步伐反而还在加快。
大家一定要有一个认识，就是中国经济目前依然是全球增长最快的经济体之一。
包括最近，IMF和世行也发布了对主要经济体的分析预测。
考虑到战争冲突对世界经济的影响，IMF对2022年世界经济增长率的最新预测是3.6%，相对1月份下调了0.8个百分点。
对于2022年中国GDP增长的预测结果是4.4%，相比2022年1月的预测结果下调了0.4个百分点，世行对中国GDP增长率的基准预测是5.0%
这个结果差吗？看起来还不及我们的预期目标。
实际上并不差，IMF对2022、2023年美国经济增长的预测，是3.7%和2.3%。
中国经济在当下全球风雨飘摇、危机四伏的大国经济里，依旧属于稳健的“尖子生”。
考第一仍需努力，但滑落一定不至于。
我分析这些经济情况，不是因为我是经济评论家，也无意五毛党。
我只是重仓楼市，我需要理解真实的经济世界，大家以后也要用务实态度看待经济，不要人云亦云。
这里多说几句中国经济增长的本质。
中国经济增长如此利好，并不是说明我们的治理水平有多高，科技进步的内生动力有多强。我们现在的增长快，只不过是把改革开放之前丢失的，应有的经济增长补回来。
我们现在的增长更多的是吃老本，也就是大家常说的人口红利和制度红利。这些原本早就应该在几十年前兑现的经济增长，在40年前因为种种原因失去了。
不过运气还好，这些红利终于集中在改革开发后爆发，特别是2000年以后加速。
虽然最近几年红利效应已经在渐渐消失，但是好在红利够厚，还够我们吃个一、二十年不是问题。
如果大家平时看财经新闻的话，应该经常可以看到稳健二字。这应该是近十年财经新闻中最高频的词汇了。
不管是经济过热抑或是静淡，稳健的口径一直是不变的。
你若是熟悉这么些年来的经济规律，就会明白，稳健针对的不是内容本身，它更多的是对经济目标的设定，一种调节经济的方法论。
峰回路转，现在又到了稳健发力的时候了。
从这个意义上来说，我对今年经济更加乐观，也对楼市有信心。
2经济增速规模可以决定长期房价。
大家应该都听过楼市的三段论：短期看金融（政策），中期看土地，长期看人口。
其实背后指向的，都是做大规模。
经济学家看重经济分析，侧重数据分析，为大家解读观察到的经济现象。
而对买房实操人士来说，研究经济学，知道那些经济数字，是作为判断房价涨跌的工具。
首先要明白的是，经济增速是决定长期房价的。
因为高速的经济增长，决定了人民生活水平，决定了房价购买力，决定了房价长期涨幅。这是没毛病，符合常识的。
刚刚说了，如果不是特殊原因，我们的经济增速保6是没问题的。如果我们国家的经济增速，哪天放缓到1%、2%，那我也不看好房价了，当然这个情况几无可能。
最好的例子就是日本。历史上，日本也是一个房产投资盛行的国度，80年代，房价涨得很凶，翻倍也就是一、二年的事。
后面日本宏观政策不力，经济上进入了失去的二十年（到现在快要变成失去的三十年了），经济增速常年徘徊在每年1%左右。
与此同时，日本房价也就没有大涨过。
这里要注意的是我们说的是长期房价，是指房价长时间里慢慢地回归到经济基本面，这个时间一般没那么快，可以拉的很长，短则几年，长则十年左右。
所以如果有人说经济不影响房价，这是耍流氓，经济影响长期房价的。
但是如果拿着经济决定长期房价这个事情，来预测短期房价，也是耍流氓。
3 经济增速变化决定短期房价。
最近我们会明显发现，房价短期涨跌，和经济增长的增速变化，其实有着极其紧密的关系。
因为经济增速的变化，带来的最大改变就是楼市政策！
2022年大家应该发现了，如今地方政府出台什么楼市放松大招都不稀奇了，例如南京无底线抢人，温州二成首付等等。
之前我就曾写过文章，决定短期房价涨跌的关键就是政策。
如果采取了极其严格的限购、限贷政策，像一线城市一轮行情，需要积蓄很多年，如果政策再锁紧，吃到的涨幅红利可能还要吐回去。
因为房子已经不是由钱决定的，是由钱+房票+贷票决定了，它不是一个市场机制了。
反过来，如果调控本身就很严格，突然放松限购，甚至限贷，那就很容易迎来机会。
这也能理解，为什么都在做宽松政策，但唯独上一轮调控最久的苏州，恢复的最快。
中国楼市已是一个彻底的政策市。
因为楼市是政策驱动，那决定政策松紧的关键因素，就值得我们关注。
那就是经济增速的变化。
实话说，很多时候我们都鄙夷“夜壶”这个说法，但经济低迷时期，房地产依旧是效果来得快又好的驱动力。
经济下行，就有动力放松楼市调控刺激楼市。
就像前面提到的“夜壶论“，经济不好的时候，拿出来救急。经济好了，不急了就放回去。
其实平时的多数时间，大家无需关注太多股市、楼市那些炸裂标题的新闻。真不如踏踏实实关注几个宏观经济指标。
给大家分享一些我长期关注的指标。
如果你要看经济，看这几个指标就可以了。如果这些指标出现以下情形，那就意味着离新的一轮刺激不远了：
GDP：增速6%以下
PMI：连续3到6个月处于50荣枯线以下
固定资产投资：增速低于GDP增速2个百分点
社会零售消费品总额：增速7%以下
M2：增速突然加快，高于12%
看当前的经济环境和政策力度，我对后面的楼市还是很乐观的。
起码，一二线是一定能撑得住的。
我们不是经济学家，我们是买房人，我们的注意力始终放在那些能够指导实战的经济分析上来，而不是无病呻吟的宏观评论。
最后总结下几点我对未来的预期：
第一，经济还会有刺激，楼市政策可期，会有局部机会，但不建议过度看高。
第二，一二线房价总体偏高，三四线消化艰难。未来依然长线看好一二线。
第三，看重自住品质的朋友，可以重点关注今年大城市的新房机会，二手还要紧盯政策的松动，笋盘难寻但并非全无机会。
无论看多也好，看空也罢，客观遵循周期的变化，寻找属于自己的机遇。
相关文章
精彩导读
热门资讯
关注我们