关于2022年楼市的4个判断！
最近很多朋友问我政府救市有没有效果，中国的房产还能不能投资以及要不要提前还贷，关于这些问题，我写了一篇文章详细分析，请您耐心阅读，一定受益匪浅，感谢大家。
1从社会融资与M2数据，判断楼市何时复苏
灰色柱子：社融增速-M2增速
蓝线：社融规模存量增速
红线：M2增速
在2016年之前，我们去看M2走势来判断地产周期是比较可行的，但房住不炒之后，国家开始在去企业杠杆，地产跟社会融资规模的关系变得更为密切，所以具体通过“社会融资增速-M2增速”（灰色柱子），来看市场周期会更准。（M2体现的是国家意志，而社会融资则体现了部分市场意志，两者相互作用）
我们将过去十几年的数据拉出来，做了一次线性回归分析，“社会融资增速-M2增速”的多项式趋势线（灰色虚线），确实也更接近房地产的大周期趋势，可用来做预判的参考。
上一波地产市场行情的高位，出现在2017年上半年，然后2018年开始往下走，到2019年底的时候，因为疫情结束之后，2020、2021年突然放水，楼市行情开始启动。后来如果不是中国突然再次爆发疫情，四个一线城市逐个涨完，二线城市和部分优质三线城市会继续走完剩下的行情。
最近的上海疫情，既影响了中国经济，也改变了市场预期，中断了楼市复苏。
基于以上的分析，我们做了一个本轮楼市周期的预测：
主要是用房价的变化率，来看大家的购房热情，红线代表消费者的心态。我们判断本轮行情的低点是2022.7月前后，也当下就是最佳的买房时机，而整个行情要持续到2023年10月才会结束，然后进入新一轮调整期，只不过那个时候房价已经上了一台阶了。
当然，不同城市的资产时刻不同，涨跌有先后之分，但前后差距不会超过6个月。
关于本轮行情的楼市复苏，我们不用太悲观，以前没有疫情，再加上城市化率比较低，国家一刺激，楼市马上弹起，两三个月房价就飙上去，现在不同了。
本轮不会恢复得像以前那样快，以前房价涨60%或者翻倍只需要3个月，现在可能小步前进，需要9-12个月，涨是涨的，只是涨的时间拉长了。
2要不要提前还贷？
先说答案，只要预期房价增长大于银行利息，就不必提前还贷。
为了更好表达我的思路，我先举一个简单点的例子，比如买一部iPhone手机10000块，分12期还款，免利息，最后实际支付的钱大概是12000，多出来的这2000块钱不是利息是手续费（这是一个概数，具体以银行的实际计算规则为准）。
如果一开始就知道需要支付这个数，而不是被免利息蒙蔽，我想大部分有支付能力（存款超过10000）且有一定投资理念的工薪阶层应该会选择一次性支付。道理很简单，普通人在一年的时间里，是无法用10000块钱赚回2000的。
但是对于一些做生意的和投资的人而言，他们不是拿固定工资，而是通过投资来赚钱。分期支付可以让他们手头有更多的现金流，只要他们在这一年内的收益大过或者接近20%，他们仍然会采用分期还款的方式。
如果出现另一种情况，这部手机一年之后确定会涨价，涨到了15000，我想大部分人都能接受分期付款。
结合上面的例子，我们于是明白提前还房贷这个观点，其实是个伪命题，因为如果你的房子不够优质的话，你要做的根本不是提前还房贷，而是资产优化，也就是把现在这套房子卖掉，然后加上本来打算用来提前还房贷的钱，去买一套更为优质的资产。
就像你持有一套县城的住房，哪怕利率是5.2%，但是县城的房子以后不涨了，无论利率再怎么低，最终下来你也是亏钱的。
如果你的房子本身就够优质的话，那么为什么要提前还房贷呢？这个时候要做的，应该是根据实际情况，进行贷款优化，也就是借低还高，用利率3.5%先息后本三年或十年的抵押贷款，替换掉5.2%的按揭贷款，如此操作下来，月供下降之余，可能还能套出更多现金去买更多优质资产。
再说难听一点，你提前还贷，钱都给银行了，万一家里急用钱，你想借都来不及。（卖房救命是来不及的，有钱还是拿在手里安心，不要还给银行）
对于我们这些资深人士来讲，银行的钱，一旦借出来是永远不会还的，因为我们有能力令这笔钱产生不断产生收益。（凭本事借的钱，为什么要还？）
李嘉诚从做生意那天开始，到现在90多岁了，他从来没有打算还清银行的钱，到期又继续借出来，一直借，永远不还清。
3今年适合抄底吗？
李嘉诚一生没做过亏本的生意，他是如何抄底楼市的？
李嘉诚15岁辍学进入社会，到处跑街，推销塑胶花，到了20岁，成为塑胶花公司经理，赚到人生第一桶金之后，他自立门户，30岁拿地建房开厂，开发地皮。此时，他的身价还远远不及霍英东、何鸿燊。
1967年，香港楼市出现波动，房价下跌30%，地产界扛把子霍英东举起大旗号召各KFS抱团取暖。刚入地产圈没几年的李嘉诚看准了形势，于是调用了所有的资金，以极低的楼价大量抄底地皮和房产。
果然，不到3年，香港经济恢复，市道转好，楼市大幅反弹，李嘉诚的身价狂涨了5倍。
有了成功案例就有底气，李嘉诚自此一发不可收拾，1972年长江实业上市。1969到1981的12年，香港楼价又涨了18倍，李嘉诚身价增长超50倍，一举跻身香港四大家族行列，此后更是蝉联中国首富多年。
当下普通人多数认为中国经济很差，不适宜买房，但是仍然有部分聪明的人坚信中国的经济不可能一直差下去，现在买房，只要熬到经济变好，房价肯定会大幅上涨，于是现在的楼市低点，恰好是他们买入进行时间差套利的机会。
现在楼市的确低迷，那以后房价还会不会涨呢？大家可以想想，什么是红利？换句话说，什么是最容易赚钱的，那就是一项技术或者资产可以裹挟十几亿人，几十年时间，那这里面蕴藏的机会一定非常大，就像互联网，智能手机，用户从零增长到十几亿，持续了这么多年，才会造就这么多财富机会，大到马化腾，刘强东，张一鸣，小到直播网红，甚至倒卖通信设备的小商贩都赚了很多钱，年赚1000万。
同样的，房地产，中国从福利分房到商品房，大部分人工作十几年就是为了拥有一套自己的房产，裹挟了无数的人，那这种东西肯定不是涨个三年五年就结束的，肯定得几十年。
难道互联网今年裁员，以后永远就不行了吗？不是的，这是合理的波动，楼市亦是如此。
我十几年前就投资房地产，经历过的楼市波动远远胜过今天，2008年，2012年的楼市比今天更惨烈，更悲观，每当这种时刻到来，我都会莫名地兴奋起来，因为我知道又可以借到更便宜的资金了，甚至可以用两成首付，一下子买五六套，抓住窗口期扩大资产规模。
至于今年是不是很适合抄底，这个就看个人了，如果你收入很低，那就先安心上班吧，但是如果你资金充足，我建议你大胆一点，在关键时刻，做对一两件事有时可以改变你一生。
4及时裂变，债务优化
今年有很好的贷款产品，国家多次降息，如果你的房贷利率很高，非常适合置换成抵押经营贷，降低月供的同时，还可以多贷钱出来买第二套。
置换之后，以300万的贷款、30年期、等额本息来计算的话，每月还贷可减少1361元左右，总利息可节省约50万元。
至于县城和老旧住房，如果涨不动了尽早卖掉，房子你不需要永远占有，你只需要持有它涨得最厉害的那段时间就够了，不要爱上你的房子。说到底，谁都不缺房子住，房子只是一个用来赚钱的工具罢了，如果不涨了就果断卖掉去其他城市投资。
“以末敛财，以本守之”，自古以来，不动产都是财富的最终载体，衡量财富的标准不是家中有多少金银，多少存款，而是有多少不动产。古代的不动产是田产耕地，现在的不动产是商品房住宅。
中国改革开放四十年，很多人习惯了经济的高速增长，以为钱会一直很好赚，房子现在不买，以后慢慢买，实际上，这是一种幻觉。现在不想办法积累更多的财富和资产，我们很多人的子女会过得很艰难。
我身边的有钱人最近都在忙着调集资金趁机多买几套房，而穷人却还在怀疑房价不涨。贫富的差距有时并不因为一时的运气造成，而是勇气和信心所致。
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