不讲废话，主要跟大家聊聊：大降息之后的楼市。
接下来的楼市——
可能跟中介正在刷屏的“大救市和大反弹”，不太一样；
可能跟绝大多数人心中的“心态崩了，救也没个luan用”也不太一样。
1前天早上，央行公布了最新的LPR价格。
降息了，大降息！
1年期lpr价格为3.7%（保持不变），5年期以上的lpr价格为4.45%，下调15个基点。
此次降息，与之前有极大的不同！
准确的说，是超预期的不同！
来来来，我们来说说是怎样的超预期？
第一，节奏超预期。
正常情况下，央行的降息是有节奏的。
每月15日，央行先通过利率招标的方式，选择商业银行。按照中标利率，把钱借（输送）给各家商业银行。这个中标利率，也就是所谓的MLF。
每月20日，18家商业银行根据MLF利率报出LPR，去掉最高值和最低值之后形成的价格，就是每个月公布的LPR利率。按照LPR利率，把钱借（输送）给各个普通人。
也就是说——
LPR利率，是在MLF利率基础上加点形成。
MLF利率的上调或下降，一般都会传导给LPR利率。
历次LPR的利率上调或下降前，大都能看到MLF利率的上调或下降。
——每月15日，MLF利率先动；每月20日，LPR利率再动。
但是，但是，但是！
5月15日，MLF利率丝毫未动，市场都以为“完犊子了，降息又落空了”。
昨天上午，LPR五年期的利率大幅下降，远超市场预期。
第二，降息结构超预期。
正常情况下，央行的降息是有节奏的。
自2015年起，高层都不断强调一句话“金融机构要优先支持中小企业”。
因此，我们看到历次降息中——
1年期贷款利率的下降幅度，要远超过5年期以上的贷款利率。
因为，1年期贷款的主体主要是中小企业，而5年期以上贷款的主体主要是个人房贷。
比如自2021年底以来，我们先后经历了三次降息——
2021年12月，第一轮降息。
1年期LPR利率下降5bp，而5年期lpr利率不变。
2022年1月，第二轮降息。
1年期LPR利率下降10bp，而5年期lpr利率仅下降5bp。
毕竟要优先支持中小企业嘛，要降息也要优先降“中小企业为主体”的1年期贷款。
哪怕是为了救楼市，哪怕是为了给房贷降息、给5年期贷款降息，怎么也要多多少少给中小企业喝口汤。
但是，但是，但是！
这次的第三轮降息，有点不同——
“房贷为主体”的5年期贷款利率，大降15bp。
“中小企业为主体”的1年期贷款利率，丝毫未动。
2这轮降息，释放出一个信号——
我摊牌了，我不装了，我就是要大张旗鼓的救楼市了！
不仅要救，甚至要高高举起！
此时此刻，问题出来了。
不是早都已经开始救楼市了么？不是救了整整三个月么？
自春节后，先后近百个城市放松限购；
高层会议上还公开释放，支持房地产健康平稳发展。
这难道不是大张旗鼓的救市么？
的确不是！
什么叫大张旗鼓的救楼市？
不仅仅是对“政策松绑”默许，也不仅仅是口头上“支持发展”，而是要从上至下的用实质性的政策把“楼市放在更高的位置上”。
甚至是，超过中小企业地位的更高位置。
而此轮降息，就足以证明——
楼市被放在了更高位置，超出中小企业的更高位置。
别急着反驳，耐心听。
当下我们所处的背景是什么？
受鹰酱的加息影响，我们的货币政策和信贷政策受到了汇率的掣肘。
生怕一个不小心，就加速了资本外流和人民币贬值。
当震荡下行已成定局时，4月份央行却只降准了0.25个百分点，堪称史上最小力度放水。
当高层多次强调“稳增长政策要早出快出、能出尽出”时，5月份MLF利率和1年期贷款利率丝毫未动。
当下的环境，用一句话总结——
受汇率掣肘，我们的货币政策空间并不大。
置于当下环境下，我们再来看这轮降息。
货币政策空间已经不大，针对中小企业的1年期贷款利率不降，而针对楼市的5年期以上贷款利率大幅下降。
这意味着什么？
孩儿都嗷嗷待哺，但却只有一口奶，先奶楼市半口。
记住！
这可不是地方的松绑行为，而是央行层面的行为。
难道这还不叫“高高举起，放在更高的位置”？
有些话，不能讲太明，懂的都懂。
有些事，已经实锤摊牌了。
3接下来，楼市会发生什么？
上周五，我们的新晋编辑卓君写了篇稿子，这篇稿子中，大碗提到一个观点——
楼市的复苏方向和政策的松绑方向，出现了错配。
春节至今，救市一波接一波，松绑一波接一波，足足近百个城市松绑政策。
但是，但是，但是！
需求最旺盛、购买力最强、离钱最近、复苏力最强的一线和强二线核心区，反而至今都没有放松政策。
政策松绑的，反而是那些“即便松绑了，也暂时起不来”的城市。
就好比——
给80多岁的老爷子发了个美女，却把20多岁的棒小伙摁在地上。
看起来是天大福利，其实屁用没有。
为什么？
为什么一线城市和强二线核心区不敢松绑？
因为这些地方只要一松绑——
只要像那些松绑的城市那样，把限购和限贷打开，就会出现楼市的反弹！
换句话说——
一线城市和强二线城市核心区，才是引爆市场的炸药包。
炸药包引信，因为高层决策方向的不明朗，而迟迟未点燃。
现如今，高层的方向明朗了。
楼市再次被高高举起，举到了甚至比中小企业更高的位置上。
接下来，就是一线城市和强二线城市核心区的表演时间了……
一旦它们全面放开，会发生什么……
4最后，我想说的是——
这轮降息，的确对刺激市场复苏有一定的实际意义。
但是！但是！但是！
其背后的信号意义，是要远远大于实际意义。
这是一次方向性的扭转！
信号之后，楼市会发生什么？
包括，我知道一定会有人说：可能方向还不够明朗。
前天南京刚刚宣布“二手房全面不限购”，紧跟着就被叫停了。这是不是也是一个信号，说明高层还是不允许“政策松绑”。
而我想说的是——
有些事情，上面鼓励你干。
但上面不鼓励你“赤身裸体，毫不掩饰的干”。
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