疫情还没结束，城市依然在战斗，关于楼市这本不该是现在可以讨论的命题
但是我却有点担心上海楼市
说实话是特别担心
在疫情结束之后，市场会不会经历一轮不太正常的波动
之所以这么说，是因为经历过2020年的那一段走势
那一段行情在整个上海楼市的曲线里，也是有点特殊的
正是因为同样也是疫情后的楼市动态，这才值得我们现在需要回忆那一段周期
事先声明，今天的内容不谈论供需关系，不谈论购买力，也不谈论城市信心
这三个因素确实今年也有很大的变化，但我没办法解读
我只谈论疫情之后的政策走向对楼市本身的影响
1
2020年对任何人来说都是印象深刻的一年，大年三十还是春节联欢晚会，大年初一全国各地都进入非常紧急的状态
我记得也是很久之后才能复工
复工之后我的第一件事就是走访各个开发商，从他们的口中，我得到市场几个变化
第一，一手房的预售证有了些许上调
从2016年开始上海一手房的预售证价格已经很久没动了
这一次虽然动的不多，但是有一些项目，特别是新项目可以比周边上调5%的价格
这个举措很细微，但却也真实地给到开发商一些信心
第二个特别明显，就是那一年上半年的上海一手房突然放量
市场里储备了400张预售证，等待着进入市场
这是直观的变化，更加微观的就是当年的土地市场
一些优质地块也开始放量，现在上海很热的北外滩的土地供应就来自那一年
很明显在经历疫情之后的上海是希望能够激活房地产市场
因为不仅仅是因为疫情，本来2019年的上海楼市也非常的差
几乎一手房都存在去化缓慢的现象，在如今小体量开发的节奏下，每次开盘也只能完成70%的去化，然后慢慢续销
2
这样的变化对于市场产生了什么变化
我可能是最有感触的，因为我是那一年的购房者
我已经卖掉了自己的房子准备在2020年置换
首选的也是一手房，且已经有了具体的项目
做这个决定是来自2019年年底，那时候我有钟意的项目，且看到大盘整体去化没那么难，所以也不太焦虑
包括操盘手自己也觉得，只要你想买是一定能买到的
但是就在5月之后案场就发生了变化，第一个反应就是：来客量开始变多了
对于操盘者的信心也开始积蓄
最后八九月份的开盘，400多套房子，600人的认筹，需要摇号
那时候我的运气不太好摇到了500号
我是抱着捡漏的心态去的，想着会不会有人弃号，想着我买别墅产品可能买的客户没那么多
当我到了摇号现场的那一刻，这是我终身难忘的场景
无数人拿着一张纸头，抬头看着大屏幕，见证着一套套房子被买掉的样子，一共400套房子，选到450号就全部卖掉了
一套不剩
第二更让我印象深刻的，最好卖的不是社区内的小户型，前面50号，全都蜂拥去选择了叠加别墅的产品
我是最后一个进入选房现场，看着销售贴完最后一个楼栋，天空开始放礼花
当我经历了这样一个过程的时候，当时市场对于是否回暖尚没有明确的判断，但是我脑子就一个想法：我可能要赶紧了
所以当时我本来准备等第二个项目开盘，但潜意识告诉我不能等
等一手还要摇号就有变数，但是现在的我好像不能承担这个变数
所以当下我就决定，放弃一手房去选二手
趁着二手房市场还没反应过来的时候，把房子定了
选二手当时也意味着要和时间赛跑，我也不知道当时为什么，总是觉得很急很急，不能等
所以二手房我也一反常态没有比较，而是认准了一个社区和总价，定向去选房
买房的过程当然也很曲折，但是因为目标确定以及意向强烈，一周时间就看好了意向房子，并且付好了定金
这个时候的时间点是2020年的10月
为什么要说这个时间点
因为2020年10月之后的上海楼市才是魔幻，一手房火热已经是事实，二手市场也伴随着周期的变化快速回暖
最大的变化就是二手房价格
我这套房子从付定金到最后拿到房子的3个月时间，市场行情总价上涨了300万
一点都不夸张
过程中每次办手续经历流程我都会庆幸，幸亏买的早，幸亏当时果断没有犹豫
经历过那段周期的朋友一定知道我在说什么
这算是上海楼市最近一个火热周期了
当然也是最短的一个周期
到了2021年过完年，伴随着融创拿下了普陀那块地之后，上海楼市就进入了下一个周期
所有的游戏规则都变了
一手房积分，二手房核验价，土地集中出让……行业彻底换了玩法
每每我回忆这段经历的时候，我都感慨当时的果断
半年时间对于一个买房人来说不是一个特别长的时间，但是如果我慢了半年，那么我就会进入一手房分不够，二手房买不起的阶段
其实很多时候世道就是这样，拼的不是你懂多少，而是你够不够果断
3
为什么要和大家分享这段经历，一个很重要的背景就是
这是一段诞生在疫情之后的上海楼市，并且很明显是政策驱动的市场变化
从政策驱动一手，一手带动二手的主动式回暖市场
这也是我说我会担心的原因
就是我特别担心疫情结束后的上海楼市会不会经历一个加强版的2020
有没有可能
我觉得是可能的
因为2022年的上海是虚弱的
今年上海疫情和2020年不可同日而语，每天因为全城居家隔离带来的经济影响可以用惨烈来形容
不论是城市信心还是产业信心哪怕是居民信心都跌入谷底
几乎所有行业都陷入了困顿，行业萎缩企业破产员工失业这件事
疫情后的上海如何解决，或者如何挽救，是一个至关重要的问题
这个时候的房地产已经不是夜壶了，当下似乎也只有这一个好用的武器，我几乎可以预见疫情结束之后楼市里会有什么样的政策
但是
我想和大家说的另一面，如果楼市过于放松，整个市场后面经历的才是真正需要担心的
4
未来的宏观环境，毫无疑问是货币宽松，政策宽松，这两个一定会是主旋律
但是在另外一面，现在的购买力是虚弱的
大家可能会失业，对于自己的未来也是焦虑的，虽然在家憋久了都觉得自己家小，但是对于未来的收入预期是悲观的
这不是可能，当下的就业环境就是告诉大家这个事实
所以如果宏观是宽松的，但是购买力是虚弱的，楼市极有可能会走向泡沫式繁荣
什么意思，就是行业不是被需求带着走，而是被资本带着走
典型的金融式风险的叠加
这种场景在上海不是没有经历过，2016年就是如此，那是半年房价上涨20%的年代，经历过的人都知道当下所有个体的恐慌
而后面从2017年的整体政策史无前例的严控，才推动行业需求重新推向真实购房者
上海楼市去泡沫用了极大的代价
但与此同时这个城市几乎没有泡沫
我去过超过一百个城市，没有一个城市的楼市健康程度要胜过上海
但是如果在这个时候单纯的为了GDP过度放松楼市，那么后果就是造成行业的泡沫
上海楼市在经济特别好的时候和经济特别差的时候都容易走向疯狂，这在过往中的发展都曾真真实实发生过
政策需要极度避免的是泡沫式繁荣
如果重走2016，就是一个典型的被资本套利后的房地产市场
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所以此时此刻特别想提几个建议
在不久的将来可能会面对的
针对市场
1、降低土地成本，让开发商有利润赚钱，或者说多点利润，现在首先要保的是开发商，让他们有信心在上海楼市继续深耕
2、一手房预售证不放松，一手容易传递二手，而且一手的低中签率也容易传递需求到二手房市场
3、二手房核验价调整，调整的本身不会影响房价，但是却能够降低税收，买房人群如今也要减税
4、五大新城可以给到定向政策倾斜，临港已经做了表率，其他区域也可以定向参考
5、信贷正常，不再严也不放松，保证现阶段的有序进行
6、银行房贷利率我支持下降，银行吃了房地产20年的红利，现在是时候患难与共了
我知道这一次的疫情之后，上海这个城市有了很多的争议，包括这个城市最基本面都开始被质疑
但是我希望这个城市自己要知道，这个城市的底色是什么，任何时候都不能动摇这个城市的根基
愿楼市稳定，城市安康
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