你想象中的海景房是什么样子？
阳光躺椅、沙滩微风、面朝大海、春暖花开？
在乳山银滩，买入海景房的人，以上这些都很难感受到。
充斥在他们心里的，是巨坑、骗局、空城和无尽的懊悔。
当年几十万买入的海景房，如今住也不好住，卖也卖不出，成为一栋栋名副其实的“楼市孤岛”。
更可怕的是，尽管有着密密麻麻的楼群，这里却正在变为一座“空城”。
如果说烂尾楼是每个城市深入骨髓的痛，那这些“空城”则是城市反复愈合又反复撕裂的伤疤。
1
悲催的海景房
2007年，山西人小斌（化名）第一次来到乳山银滩。
他不是来度假的，把他带到这座山东县级市的，是免费看房车和随同的中介。
乳山隶属于山东省威海市，地处青岛、威海、烟台三市衔接的腹地，以海景房闻名全国。那时候，全国各地刮起了一股风——去乳山银滩购买海景房。
仅小斌居住的那个小区，就有七八个中介代理机构。
千里迢迢来到这里，面朝大海的那一刻，小斌心动了。而且，在中介的讲解下，这里的“规划”太理想了——
1、银滩要依海边建立国际赛车场
2、首富李嘉诚投资二十五亿在银滩建立了国际赛艇俱乐部
3、银滩旅游管理委员会已经落坐于此，将来会建立一系列的行政机关，会成为市中心
4、银滩会修建步行街、商业街、中心花园
更关键的是，房子的均价不到3000元/㎡！
看着同行的人有好几个都买了，小斌也怀着美好的憧憬，在距离大海直线一百米的地方，花了28万买下了一套101㎡的房子。
小斌有自己的打算。海景房是稀缺品，这里沙滩延绵、风景秀美、空气清新，阳光、海鸟、渔帆、海风应有尽有，是绝佳的度假胜地。再者，那时正是全国房价飞涨的时候，这房子放几年没准就翻倍了。
既能养老度假，又能升值，小斌想想就觉得买到了宝贝。
但很快，小斌就发现实际情况和自己设想中的不一样。
一年之后房子竣工了，小斌兴高采烈地从山西出发去验收。到了车站就傻眼了，不仅车站破小，而且承诺直达银滩的火车线路也没有开通，从乳山市区到银滩还有三十多里地。
说好的开发配套，十多年过去了一直没影。而且，这里度假并没有想象中的惬意，虽然地处北方，但冬天没有暖气。夏天也并不舒爽，由于空气湿度大、含盐量高，对人体、房屋、家具、电器等都不友好，发霉易损是常事，住久了关节炎都找上门。更可怕的是来场台风，就得重新装修。
更让小斌忧心的，不是没法住，而是卖不出去。
十几年过去了，这里的海景房价格几乎没什么增长，最低的二手海景房，甚至只卖1000元/㎡。小斌当初28万买来的房子，10多年过去了，只能勉强卖到26万。
哪怕是放银行，也有好几万的收益了。加上各种成本，一算下来，卖掉这套房子，小斌还得亏近20万。
当初说好的沙滩、海风、升值，全成了一场泡影。
小斌的情况并不是个例。乳山银滩的海景房太多了，在纵深3公里、绵延20多公里的海岸线上，密密麻麻建造了200多个小区，每个小区少则有近十栋房子，多则近百栋房子。
但这里的入住率低得吓人，暑假还能到30%左右，一到冬天连10%都不到。
而且，乳山银滩的海景房95%以上都卖给了外地购房者，当炒房客撤离后，这里的房子已经很难卖出去了。
和小斌一样，他们当年20多万买一套房，如今能原价卖出已是万幸，算上通货膨胀已经是亏了。但为了避免越亏越多，有人宁愿直降8万-10万元，也不想砸自己手里。预想中的捡钱，变成了扔钱。
如今的乳山银滩，密密麻麻海景房的表面下，已经是一座“空城”。
2
看房团的秘密
乳山银滩最不缺的就是房子。
这样一座“空城”，为何会有源源不断的购买者前来?为何外地购房者的比例高达95%?
秘密就在“看房团”。
每逢周末，一辆辆载满全国各地客户的大巴车便停满了银滩的大街小巷，这便是当地人口中常常提到的“看房团”。
这些“看房团”的名目五花八门，旅行团、游学团、各种学习团，都是一个路子。明面上是免费旅游，但实际上最终目的就是把你往售楼处带，不买房难走。
正是这些“看房团”，源源不断地把全国各地的客户拉到乳山银滩各大楼盘售楼处，在带队中介和售楼小姐的忽悠下，兴高采烈地买下了一套又一套的海景房。
由于过分相信中介，再加上信息不对称，这些人在银滩购买了比二手房贵一倍的新房，很多购房者买完才发现上当了，但是也没办法。
旅游景点、豪华酒店、免费游玩、各种礼品，因为行程太紧凑，这些人根本没有时间接触当地人，更没机会了解二手房价格。
此前一位来自湖南的姚先生，在被“看房团”诱骗后，为了退房，不惜造谣，称“强买强卖，不让出门，不让睡觉”。
针对这种“看房团”模式，开发商甚至还有专门的异地贷款手续办理员，
“花20多天转一圈，办100多户贷款回来。”
一车车的“看房团”，为乳山银滩海景房贡献了一个又一个的业绩。直到买下房子后，甚至住进去之后，他们才发现上当了：所谓的海景房，住也不好住，卖也卖不掉。
只要稍微调研一下就知道，在乳山，装修、房屋状况都不错的二手房大约为每平方米3000元左右，而新房贵的在1万左右，一手房和二手房的价差超过了一倍。
而且，由于价差如此之大，当地二手房和一手房约定“井水不犯河水”，一位在
银滩从事近10年二手房中介工作的张先生就曾对每日经济新闻的记者说过：
“（看房团）是人家拉来的客源，我们不能去抢。
不过也有不懂规矩的去抢客源，被人家搞得很惨。”
这就是乳山银滩海景房的诡异奇景——
靠着一点点信息差，就能从全国各地不断带来待割的韭菜；“便宜二手卖不出，过万新房不愁卖”。
3
“鬼城”越来越多了
上涨10倍与跌回10年前的魔幻场景，一同在这片土地上演。
十几年前，是乳山银滩的爆发期。数据显示，2007-2010年乳山房地产竣工面积高达562.34万㎡。但很快，由于过度开发，房子积压越来越多，房地产市场开始向下滑落。
冬天不足10%的入住率，抬头仰望数百栋楼只有几十户零星的灯火，面朝大海人烟稀少的银滩，被打上了“鬼城”的烙印。
同样，就在不远处的山东临沂也面临着相似的窘境——高空置率，高库存，人口不断流失。数据显示，临沂城区共有小区1850个，用户70余万，其中28万户空置，空置率高达39.97%。而且，绝大多数是近5年开发的房产。
这是什么概念？商品房的空置率在5-10%是合理的，到了10-20%就属于空置危险区，你想想，临沂的40%有多恐怖。
这样的现象不止发生在山东，米宅曾做过一张“鬼城指数排行榜”——
▲图源米宅
一边是不断上涨的房价，一边却是越来越多的“鬼城”，怎么看都觉得极为魔幻。
何以至此？最大的原因，或许是新区建设和人口的加速聚集。
据米宅观察，早在2014年就有报告指出，在调研的144个地级市中，92.4%的城市提出要建设新区，调研的县级城市中，提出新区建设达41.6%。
但与此同时，大部分的县级城市乃至地级市，根本达不到建设新区的人口标准。
城市的规划一定是与城市发展和人口增长紧密联系在一起的。预测一个城市会新增50万人口，就要多开发容纳50万人口的城市空间。
但如今，大多数城市的人口增长与城市空间的开发是不匹配的。
2000年，中国城区人口38823.7万人，2017年增至49139.79万，增加了26%；
2000年，中国城市建成区面积为22113.7平方千米，2017年增至56225.38平方千米，增加了154%。
按照住建部每平方公里容纳一万人的标准，疯狂扩张的新城面积有2500万人的人口缺口。而按照这些新城的预测人口增长目标，需要34亿人才能填满！
土地是卖出去了，但留下来的后遗症和越来越多的“鬼城”，怎么办？
4
尾声
在楼市里，我们看过太多的魔幻场景。
富翁墙角蹲一排，千万豪宅秒光的深圳；
1.9万一套房，最穷买房团扎堆的鹤岗；
楼市调控样板，让炒房客瑟瑟发抖的长沙；
……
如今，魔幻城市再添一员：海景房买家集体哭泣之地、“看房团”天坑——乳山！
更令人心惊的是，“最后悔的海景房”背后，还有着更多的“鬼城”，它们在狂热中崛起，又在人口的聚集大潮中不可避免地走向衰落。
34亿人才能填满的剩余城市空间里，有多少人正在望楼兴叹、做“打工人”数年也买不起一块巴掌大的地方？
这样的奇观，是楼市的悲哀，是时代的悲哀！
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