尽管政策端和信贷端都在回暖，但如今杭州的二手房还跟个老流氓似的，冻手冻脚。
一季度刚刚过完，靠新房市场谋生的杭州本地自媒体也坐不住了——
整个3月份，共有40个楼盘开出，4盘触发“拼社保”，另有20盘流摇，14盘零登记。
这相当于一个月内，全市多了3017套房源可以随到随买。
1
半数房源流摇，这也算新闻？
一直以来，杭州新房市场都以“货值高、去化快、产品线稳”吸引着开发商和投资者。
尽管整体数据看上去很美，但内部差异已经大到能让人惊掉下巴：
三墩28100元/㎡的神盘，次次开，次次拼社保；
未科绿汀路36100元/㎡的TOD项目，把社保拼到顶格；
奥体“4”字头超级商业加持红盘，就差在门口写着“非社保巨子与汪星人不得入内”…
在全民多军的房投氛围下，绝大多数本地自媒体和购房者将视线聚焦在这类项目上。
反观刚需板块项目，如果不出现维权、法拍或者高位套牢，大伙儿似乎连看都不想看一眼。
至此，红盘出没板块与高端改善板块的重合度越来越高！
然而很少有人意识到：杭州楼市早已和全国一道开启了高度分化模式——
高中签率、去化放缓、倒挂被磨平，已是大多数楼盘当前的宿命。
拿刚刚过去的一季度来说，90%以上的流摇房源位于两类地方：
远郊的临安区和富阳区；
近郊的临平区、余杭区、萧山区外围板块；
尽管其中不乏商业+轻轨的王牌组合，或是绿城、万科物业加持，且单价明显低于市内八区，但一样敌不过流摇的命运。
就连早已和主城区无缝衔接的临平、余杭、萧山，也有项目没能逃脱爆冷下场——
临平新城没有地铁加持的刚需房，单价却能卖到小3万；
余杭塘栖、仁和这种常年游离于主城区规划之外的板块，堪称“房住不炒示范区”；
萧山瓜沥、姑娘桥、临浦的刚需盘，在许多本地大V眼里，妥妥的“你买我推荐，真买我不买”…
整个2021年，全杭州总共摇号755次，其中313次都在流摇，占比超41%；
最极端的，是去年7月中旬，还曾出现过半数以上的楼盘都在流摇。
但全年总体情况却是：参与摇号的家庭已经达到71万，平均中签率只有恐怖的5.1%。
楼市整体预期趋冷也加重了分化态势——
杭州二手住宅挂牌量突破17万套，高居全国前列；
部分板块可观的倒挂空间塑造出“全民打新”的投机氛围。
一些网友揶揄“炒F第二城”，似乎一点儿都不冤。
可这样干促成了以下三个直接结果：
1）恐慌性套现与真实的改善需求叠加；
2）让二手房出货期不断延长，议价能力渐渐走弱；
3）直接打掉了“闭眼摇都是赚到”的普涨预期；
在杭州楼市现有利益传导的模式之下，主城区板块与炮灰板块之间怕是早已形成默契…
2
城市扩张中止，杭州索性“将计就计”
主城板块中心化，外围板块炮灰化，早已成为杭州土地端和二三级市场的最大共识。
换言之，尽管奥体、望江、未科、申花、江河汇、滨江区政府等价高质优的板块红盘与高价地双双频出；
但临安、富阳、钱塘以及萧山、余杭、临平的外围早已成为高价地块的贡品。
房子没人去买，人口导入必然受阻，相关的产业、配套加持动力也会减弱。
简单来说，杭州的城市扩张脚步，事实上已经告一段落了。
最典型的，莫过于临安、富阳、大江东三地的“融杭”步伐明显沉重了许多。
在地铁线路开通前，许多沿线楼盘逮住“融杭”概念一顿猛嫖，各种“同城化”故事讲得软文写手自己都快信了。
然而地铁的开通，还是撕下了这些地段的遮羞布——
越来越多的老八区人民见识了真实的新房入住率；
越来越多的老八区人民逮住了地铁口埋伏的小蜜蜂；
越来越多的老八区人民相信，所到之处宛若另一座城市…
在此插一句，大江东核心区开盘时，曾创下“红盘接力”的记录，按照今天的规则，还得拼社保。
除此之外，余杭、萧山、临平三个近郊区的边缘板块，同样姥姥不疼，舅舅不爱；
包括但不限于——仁和、瓶窑、义桥、戴村、浦阳、塘栖…
它们始终在产业布局、配套落地和观念认知上，始终游离于老八区规划之外。
近年来，杭州互联网、新金融以及网红产业相继遭遇变数，城市“缩表”雪上加霜。
作为一座卖地卖得盆满钵盘的城市，相信早已将这一切看在眼里；
甚至这座城市或多或少地知道，外界时不时调侃它是“炒F第二城”。
老话讲——堤高于岸浪必摧之，杭州为了不当那个浪催的——
只好对核心城区与非核心城区供应，准备了两套完全不同的剧本，辩证统一。
非核心城区反正也不好卖，不如索性让它们发挥最大的边际效益——加快供应步伐！
能迅速回款的迅速回款，不能迅速回款的，负责拉低全市单价、平抑楼市热度；
尤其在调控最严苛的年月，绝对不能触碰顶层决策的底线。
如果全城到处是红盘，楼市哪儿哪儿一片火热，相信杭州楼市离“被干”又不远了。
像深圳那种“价格端香港化，调控端长沙化”，绝对不是杭州期望的下场。
更何况，杭州的产业转型与深圳相比尚存在差距，且供地面积比深圳多了5-7倍。
真像深圳那么去管它，交易端只会比深圳更难看。
作为北上广深之外，取得房票难度最高的城市，杭州没有无差别限售、没有二手房指导价、没有二套房准全款…
我只能说：擅长经商的浙江人，太懂得捍卫流动性到底有多重要！
之所以能在政策面保持如此空间与弹性，杭州真的要感谢炮灰区域板块的忘我护体。
3
杭州新盘，还值得去摇吗？
风口行业接连被干、房地产市场“二八定律”不断加剧，注定了杭州的城市扩张要告一段落。
但乐观点讲，这刚好给了我们一个重新审视杭州城市价值的机会。
1）理性认知城市价值
首先肯定一点：
今天的杭州，既不是部分当地媒体有意无意渲染的“一线城市”，也不同于曾几何时的“上海后花园”。
许多人把这一成就归功于阿里系的异军突起。但如果往深一步去想，你可能会得出不尽相同的结论：
为什么同是互联网大厂，深圳专注于技术革新、北京由门户网站起家、上海擅长专业化服务，而杭州最能玩转的是平台运营？
就杭州而言，其前沿产业形态的最终呈现，更多是根植于浙商文化的深厚积淀。
换言之，只要浙商系的老底子在，即便没有诞生阿里巴巴，也不排除会有其它…
如此来看，阿里的异军突起，既是时代发展的偶然，又是文化传承的必然。
这一点，注定了杭州会成为二线城市中，经济转型最彻底、最成功的一个。
但由于城市能级与职能赋予的局限性，杭州的确距离一线城市还有肉眼可见的差距。
从长线来看，杭州市内八区的房产，仍是全国除北上广深之外，最值得长期持有的资产类别。
2）理性认识城市发展结构
尽管杭州已经先后经历过行政区划调整和城市中心调整——
但拥江发展的主轴并未改变，城西科创大走廊的产业布局并未改变。
加之主城区以湖滨-文教-申花为主轴的老城区，共同构成的城市核心价值高地并未改变。
其它价值板块譬如萧山市北、三墩、勾庄、城东、艮北、笕桥、丰收湖、蒋村、老余杭等等节点型次中心板块，则很大程度上服从于拥江主轴和城芯主轴的价值外溢。
将来，无论是配套加持还是板块轮动，大概率也会在此基础之上全面铺开。
至于钱塘区与临平区的核心板块，有望相对缓慢地融入核心城区一体化发展。
论“近水楼台”，它们很可能还要好于今天余杭、萧山两区的外围。
如果没有更加重磅的变量加持，这一价值结构恐怕是不容易被轻易颠覆的。
3）理性打新，拒绝为了上车而上车
目前的杭州楼市，面临的最大现实有两个：
一是新房市场“二八定律”不断加剧，高倒挂楼盘在抢走风头的同时，也有可能不断抬高真实需求家庭的机会成本。
二是存量房市场挂牌量过高，在恐慌性抛售下形成内卷和冻结。
这样的市场，注定要从疯狂抢房逐步切换至自住+保值属性。
无论杭州业主的房投氛围有多浓厚，炒作功力有多深厚，都难以颠覆这最基础的价值规律。
2022年的楼市大环境，注定会好于2021年，但政策面和融资端的双重松绑，未必就能为杭州业主唤回“闭眼买”的黄金时代。
因此，无论你是刚需还是改善，只要有真实需求，不妨随时行动，板块升级、户型改善，走低杠杆、轻融资路线，基本不会出错；
相比之下，没有房票现攒房票或者为了上车而上车（包括但不限于动用表外杠杆），就得不偿失了。
毕竟，在进一步的政策松绑降临之前，杭州依旧不是一座“落户即可买房”的城市。
无论两年社保还是四年社保，实在太久了！
特别是在这个牛熊转换以及政策、信贷松紧转换都更为频繁的时代，更是如此…
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