房企的日子，真的是不好过。
今年，超过15家房企年报“难产”，借口花样百出。能及时公布年报，就算得上行业优秀。
一个标志性的事件是：
行业龙头万科在38年来，第三次出现了净利润下滑。而且，降幅高达45.7％，几近“腰斩”。
在刚刚举行的业绩发布会上，万科宣布，取消集团高管层级，所有人都要下沉到前线。
房企“战时氛围”，仍然极为浓厚。
不过，万科掌门人郁亮也表示，今年有信心实现企稳回升的目标。
为了稳定预期，万科宣布将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，并史无前例地把分红比例提升到50%。
背后，是什么信号？
1
上两次万科出现净利润下滑，是在1995年、2008年，都暴露了发展短板。
郁亮反思说，利润下降有三方面原因。
毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。
其实，2021年万科营收4528.0亿元，同比增长8.0％。但是，毛利率却仅有21.8%，下降了7.4个百分点。
这是导致净利润下降的主要原因。
事实上，在整个财报月（3月），一大批上市房企都推迟了年报发布。
恒大、新力、世茂、融创、当代置业、花样年、奥园、佳兆业、富力、祥生……不少房企给出的原因都是“疫情影响”。
遮羞布用得实在太顺手了。
净利润下降，更是难以避免的现实状况。
就连招商蛇口，营收高达1606.43亿元，同比增长23.93%，净利润仍然下滑。仅为103.72亿元，同比减少15.35%，明显增收不增利。
为什么会这样？
去年的行情大起大落，是一个很重要的原因。上半年形势火热，房企拼命高价拿地。下半年一片凉凉，赶紧降价促销回血。
一高一低之间，吃掉了大量的利润。
郁亮在《致股东》文中反思，尽管较早意识到高速增长终将结束，但万科未能坚决摆脱高增长惯性，部分城市出现投资追高冒进，导致毛利率下滑。
现在，很多房企都还在苦苦挣扎，试图熬过这个艰难的6月。
龙光，一笔规模15亿元的债券提出了展期方案。
实地，被光大信托申请冻结8.637亿资金，兰州中院裁定支持。
上海票据交易所此前披露的《截至2022年2月28日持续逾期名单》显示，融创4家子公司，以及花样年、新力、荣盛、奥园、祥生、阳光城等房企都赫然在列。
上述名单扩张，可能还会继续扩大。
据Wind数据，2022年，房企海外债到期余额为273.25亿美元，是美元债的兑付高峰期。此外，今年预计到期的各类债务规模更是去到9603亿元。
曾经大名鼎鼎的千亿百亿房企们，全都绷紧了弦，开展形象管理——
为了证明没有失联，姚老板视察汽车的新闻疯狂刷屏。
为了证明没被抓走，许老板开会的横幅上还要表明日期；就连正常的施工，也要大肆宣传。
形势，还在峰回路转中。
2
不过，很明显的是，当前楼市的政策风向，已经出现了360度大逆转。
房地产行业，有望迎来真正的回暖。
当前，楼市调控放松，已经出现了自下而上的多点开花——
福州，成为今年第一个松绑限购的省会城市；
哈尔滨，直接放松限售，留下一句“调控已完成历史使命”；
郑州，一股脑丢出“救市19条”，连棚改货币化安置这种核武器都使出来了；
深圳，面对提高二手房指导价3%-5%的传言，表示会进行调整；
东莞，直接取消新房限价，只求土地能顺利出手；
南昌，零门槛落户，大专生甚至不用落户就能买房，敞开大门欢迎你；
菏泽打响降低首付比例第一枪后，玉林、安徽、重庆、佛山、昆明等城市都争先恐后地调低比例；
就连调控模范生长沙，也把改善型住房的房价上涨幅度放松到了8%-10%；
......
然而，就是这样的救市狂欢，竟然也没有引来上头的敲打和约谈。
背后，无疑是大哥的默许——
今年国家政府工作报告的表述划出了三个重点：
此外，住建部还多次发声，强调“住房仍然是中国最大的消费，住房的刚性需求比较旺盛。”
房地产税试点也被明确告知，今年将不会落地。
种种信号结合来看，房地产的政策风向真的变了。
就连一向喜欢敲打房地产的郭树清主席，如今也急忙改口——
“2021年宏观杠杆率下降8个百分点……房地产泡沫化、金融化势头得到扭转。”
毕竟，信心比黄金更珍贵。
3
对许多房企来说，活下去，就是最大的胜利。
率先提出“黑铁时代”的郁亮，在业绩会上表示，今后万科将再无“高管”，所有人都要下沉到一线干活。
言下之意是，艰难时刻，不养“闲人”。
国内的龙头房企碧桂园，也在业绩会上表示，当下策略是：
开源节流，保现金流，保三道红线，做有现金流的利润，以及控支出、调结构、保资产。
今年，注定不会太容易。
《中国金融不良资产市场调查报告（2021）》显示，超八成受访的业内人士认为，今年房地产行业的不良贷款将显著增加。
眼下，所有的房企都在寻求出路。
向管理要红利，不断提高效率是一个出路，而开发业务还是大头。
经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。
不只是万科。所有房企都应该把过去一年的黑暗时期，作为警钟长鸣。
郁亮表示，今年万科将“同时严格投资管理，投资向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中”。
同样值得记住的，还有他的这一句话：
房地产是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。
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