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房产销售圈，有一套教科书级别的逼单话术。
房产销售圈，有一套教科书级别的逼单话术。
无论你的项目有多烂，在荒郊野外，在无人的鬼城里，还是在孤零零的山顶……
只要你敢这么逼单，就没个不成。
——地段咋样公司不比你了解，项目咋样公司不比你专业？
经过这么一问，人们直接懵了，心想：
无论是地区规划、版块价值、还是项目升值等方面，自己确实不如他们懂……
顿时如醍醐灌顶，一拍大腿，买它！
于是，就有了那些被深套的买房故事。
站在房企视角看待项目的投资法则没毛病，但人们却忽略了它的适用背景
——市场差的时候。
因为只有这时候，房企才会拿出看家本事做价值评估，要么憋着不出手，但凡出手就得保证
项目的销售回款周期稳定；
项目中长期价值稳步上升；
只有保证以上两点，才能保证自己不会被套死，不会有生命危险。
从楼市行情入冬至今，有人抛售离场，有人躺平不动，有人吃瓜观望……
而真正的楼市老炮儿们却在持续盯紧土地市场，历经多轮周期的他们知道
——真正有潜力的板块，正浮出水面。
2
去年，身处在ICU行情中的广州土拍，亦未能幸免。
86宗商住用地中55宗以底价成交，但超过30%以上的高溢价地块却也高达15宗，集体进入"竟配建"、"摇号"阶段。
本在集体沦陷的市场预期里，广州却硬生生拍出了两级分化现象。
所谓患难见真情，生死关头才知道谁是宝儿，通过分布图我们不难发现
——更多房企选择押注黄埔。
原因很简单，广州黄埔被严重低估。
在了解黄埔之前，我们先带大家重新认识下广州。
有人说深圳的发展速度在一定程度上掩盖了广州，其实不然，
深圳自1979年被画圈后，以举世闻名的"深圳速度"迅速跻身一线，广获关注。
如上图所示，集多方绿灯于一身的深圳追赶上广州也用了整整
——33年。
而这33年，足以说明广州这座老牌一线城市夯实的经济底蕴。
从上图我们可以看到，自从2018年开始广州经济增速突然加速，与深圳的差距迅速被缩小，那请问期间发生了什么？
2018年10月24日，总书记视察时着重提出赋予广州经济新活力，必须完成多项出新出彩新时代任务。
43年前，深圳开了挂；3年前，广州也正式开挂。
在最新的"十四五"规划纲要中，也再次明确提出加强广州在现代化建中的核心地位，推动科教资源技术与产业发展优势，发展着力点放在实体经济上，培育现在产业体系与战略性新兴产业增长引擎。
当夯实产业发动机遇到政策倾斜助燃气，那么结果不难预料
——广州这台老牌经济战车，起飞了。
但发展不能靠嘴，靠的是谁能拿到更多的钱。
截止2021年末，广州齐聚了131家A股上市公司，几十家准IPO公司，多家出海IPO公司。
当然对于一名老牌金融城市而言，上市公司并不是金融王牌。
截止2021年末，超1100家私募基金，多家公募基金巨头齐聚广州。
其中包括让大家又爱又恨的易方达基金，还有全国布局的广发基金。
于资金规模而言，以上两家基金公司在全国排名分别是第1、第3。
与城市的长期价值而言，最重要的仍不能落下人口这个选项。
但是，但是我要提醒各位的是，人口不能代表一切。
因为年轻人与老年人对于一个城市活力而言，完全没有可比性。
而真正让广州傲视群雄的，不仅是他强悍的经济基本面，更是他的持续递增的人口基础。
广东省共有160家普通高等院校，有多少家在广州？
——83家，占比52%。
广东省共有67家本科院校，有多少家在广州？
——37家，占比55%。
广东省共有5家双一流高校，有多少家在广州？
——不好意思，全在广州。
他们分别是中山大学，华南理工大学，华南师范大学，暨南大学，广州中医药大学。
天量高校毕业生于一个城市意味着什么，当地的高附加值企业于一个城市意味着什么？
显而易见，当下的广州就是最好的答案。
如果你觉得广州被市场低估，那么广州黄埔则被严重低估。
经过3年的沉淀发展，先进制造已经成了黄埔的经济王牌。
2021年5月27日，“黄埔万亿制造”计划如期地揭开神秘面纱，实施路径、责任分工进行了细化之外，也立下了几个小目标
到2025年，规上工业企业数量要求不多
——1500家。
其中制造业上市企业数量要求也不多
——80家。
全区工业总产值目标要求也不高
——一万亿。
以上各项目标，其实都指向一个总目标，也是黄埔的目标
——中国工业最强区。
广州131家上市公司，66家在黄埔；10家科创板上市公司，7家在黄埔。
抓住时代红利，积极融资，才是一个城市屹立不倒的终极奥秘。
产业都有其生命周期，长期依赖和固守某个产业，必将落后于时代；
如果你觉得黄埔被市场低估，那么广州科学城则被更加被市场低估。
3
通过上文，我们看到广州经济从2018年起开始发力。
与其说广州崛起，与其说以黄埔的代表的广州在崛起，更不如说
——以科学城为代表的广州在崛起。
截止日前，广州科学城聚集了
138家世界500强，66家上市公司，7家科创板上市公司；
300多家研发机构，2100多家国家级高新技术企业，4万多家中小企业。
而高附加值产业与净流入人口，从来不分家。
近10年科学城人口增长超100倍；近5年，每年人口流入近8万人；
截至目前，科学城的人口密度，已超全市平均数据的3倍。
注意，70%为专科以上学历，70%为35岁及以下人群。
因为收入高，年轻人选择了这座城；因为年轻人，这座城开始变得愈加年轻。
2018年，《英雄联盟》五周年庆典在科学城国际体育演艺中心拉开帷幕；周杰伦、林更新等明星召唤师在这里与全球LOL玩家见面。
2020年，《英雄联盟德玛西亚杯》也在科学城国际体育演艺中心开战；共有24支电竞战队上演精彩对决，角逐出本次德玛西亚杯的冠军，至今仍是历届规模最大的一次。
从电竞游戏“双10条”到建设"大湾区国际电竞创新中心"陆续落地的那一刻，笔者才猛然发现
——不是时代选择了科学城，而是科学城主动拥抱时代。
而于科学城而言，周杰伦也并非第一次来。
2013年摩天轮全球巡演广州站，2016年地表最强全球巡演广州站，都在科学城。
随后，张惠妹、罗大佑、郭富城、张信哲等一线艺人也来了，更不思议的是江苏卫视跨年演唱会，阿里88会员年度盛典也来了。
原因很简单，首先是年轻人够多，其次这里的商业氛围正在被重构。
从飞晟汇到锐丰中心，从绿地中央广场到奥园广场，从万达广场到超100万平米在建商业香雪城……
对不夜城的追逐，科学城没有尽头。
除了商业氛围被重构，得益于年轻人口的涌入，这里的教育和学区也被重构。
长期以来，科学城内部真正能称得上广州小学教育“第一梯队”的，一个是“广州市黄埔区科学城小学”，另一个是“广州市黄埔区东荟花园小学”。
伴随科学城每年8万人以上的人口流入，且绝大多数都还是高学历的年轻人，新的问题就出现了——
学区不够，名校学区更不够！
今年1月份，科学城的最后一块短板正在被填上。
广州市黄埔区东荟花园小学，将与时代中国合作共建广州市黄埔区东荟花园小学东校区。
而紧邻该校区的“时代天韵”，也因此成为黄埔区第一教育大盘。
走下楼，就是科学城最好的小学。
同样是广州市黄埔区东荟花园小学的二手盘，价格已经卖到了4.2万/㎡。相比较之下，同样的学区，时代天韵至少有7000元/㎡的价差。
自去年年底，大碗一直坚定看多广州，坚定看多广州科学城。
就拿时代天韵来说：
要城市，妥妥一线城市；
要版块，中国制造业最强区，广州产业升级的未来；
要人口，科学城每年8万人以上的人口流入，高学历年轻人占7成；
要学区，广州科学城内部最好学区的东校区，全市第一梯队的学区；
要价格，与周边二手有一定的倒挂，与周边学区二手有相当空间倒挂。
基于此，大碗坚定认为——
三百万以上的总价段，还想进场一线，广州科学城就是最好的选择。
调控放松和货币宽松的大环境里，对于任何可能会带来资产保值的机会，最好的办法就是三个字
——来看看！
这个假期，大碗想邀请你来广州科学城，来时代天韵。买不买不重要，先走出来看看。
——看看科学城是否如大碗所说。
——看看科学城是否是三百万总价段上“进场一线”的最好选择。
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