中国有句古话，一生不过三千次。
男性的一生，平均也不过就是3000次的床上云雨。
中国第一奇书《金瓶梅》，一共有105场床戏描写。这105场大大小小的战役中，西门庆参与了99场。
书中的西门大官人，动不动就要找人云雨一番，你会误以为他已经起码千人斩，甚至是三千人斩。
到头来，饶是西门大官人天生异种，究其一生，不过九十九番云雨。
人生不过三千次云雨，谁先云雨完谁先走。
浪的越多，走的越快。
人生是如此，房地产更是如此。
刚刚过去的2021年，“浪的最多，死的最快”的，大都是上市房企和大型房企。
接下来的2022年，楼市的最大风险，全堆积在——
那些“已经云雨了两千多次，只是尚未暴雷”的地方中小型房企。
1
2016年9月，一家河南房企进入了苏州。
一出手，就以13.94亿的总价和30501元/㎡的楼面价，竞得姑苏区一宗住宅地。
——刷新当年的板块单价地王。
同一天，这家房企又以5.36亿的总价和34782元/㎡的楼面价，竞得姑苏区另一宗土地。
——刷新自己刚创下的地王记录。
这家首进苏州就勇摘两块地王的房企，叫“绿都地产”。
现在看，这俩地王都有问题，而且是大问题。
第一个问题，是太贵。
第一宗地王，楼面价比周边高1.5万/㎡；第二宗地王，楼面价比周边高4500元/㎡。
绿都拍下这两块地之后，苏州的限价就来了。这两宗地王，一个限价3.81万/㎡，另一个限价3.7万/㎡。
3.1-3.4万的楼面价拿地，新房只能卖3.7-3.8万。
——抛除建安、税费和营销费用，账都不用算，赔，铁赔。
卖一平，赔3000。
第二个问题，是位置。
粗粗一看，这俩地王都在苏州姑苏区。其中一块，还在姑苏护城河以内，属于古城区。
绿都拿地的同志，浅浅一看——
姑苏、主城、古城、一圈历史古迹……
妥妥的核心区，这有个屁的大问题。
能这样想，显然是犯了经验主义错误。
作为一座历史文化古城，出于“保护古城风貌”的目的，苏州自1986年开始就把主要的城市功能、产业功能和配套功能外迁。
——产业、商业和学区，全在外迁。
外迁了30余年，老城都快被搬空了，只剩下唯一的价值“旅游文化”。
苏州的天花板和共识，从不在姑苏，而在园区。
偏偏犯了经验主义错误的绿都，以园区的天花板楼面价，在过气的姑苏老城，一口气拿了俩地王。
这俩地王，最终惨到什么地步？
3万的楼面价拿地，却卖不到3.7万的新房限价。
——不仅不挣钱，还要打折割肉。
打折割肉就算了，关键还卖不动。能接受这个价格的改善客，全跑园区了。
——不仅打折割肉，还无法快速变现。
2016-2019年，绿都拿了相当一部分的土地，都类似苏州这俩地王。不仅不挣钱，还要打折割肉，也无法快速回款。
大跟头，栽了一个又一个。脸都磕麻了，脑瓜子嗡嗡的。
我们来看看“绿都”这家公司的底色吧。
2000年成立，母公司宇通集团是造客车的。
对，没错。
又是一个制造业干的好好的，可能嫌来钱儿太慢，跨界干了房地产。
绿都地产成立之初，开发重心集中在母公司所在的河南郑州，专干城中村改造。最典型的案例，就是拿下了郑州南刘庄改造，搞了个绿都紫荆华庭，一票赚麻了。
对，没错。
又是个本土房企，本地关系贼硬，拿地主要靠城改和协议出让。
2015年，绿都全面开启全国化布局，把总部挪到了上海，专干长三角地区。
对，没错。
又是一个贪念上头的，地产就是比造车来钱儿快，但留在郑州还是慢，要更快。
一走出郑州，完犊子了。
——之前的本地关系用不上了，也没办法靠城改和协议拿地了。
一市场化扩张，完犊子。
——之前的投拓经验用不上了，怎么哪个城市都跟郑州不一样，怎么哪块地都拿的那么贵，怎么哪块地都拿的不咋赚钱。
扩张了四年，云雨了四年，浪荡了四年，钱也烧了四年。
四年后的2019年，绿都提出了个新口号：向制造业转型。
这个口号，很是奇妙。
一家从制造业转型的房企，最终又走向制造业转型，转型的最大原因可能是：钱烧完了。
世间万物，皆是个圆。
缘，可真妙不可言。
2
“2015年扩张，2019年收缩”的绿都，是幸运的。
它扩张的四年，恰好是楼市最好的四年。后来情况不对，又及时收缩，恰好避开了2021年的信贷收缩、全行业暴雷。
——扩张猛了，地拿错了，虽不挣钱，但总不至于走到崩盘的边缘。
也云雨了，也浪了，却也活下来了。
最大的不幸，是那些2019年之后才“开始扩张，偏偏又拿错地”的地方房企。
去年，大碗走过了全国绝大多数城市，看过无数楼盘。
其中，有三块地让我们记到现在。这三块地，拿的都很失败。
——属于那种“浅看就铁赔”的失败。
第一块地，在广州知识城。
去年4月，第一轮集中土拍的地王潮时期，广州知识城成交了一宗土地。
——楼面价27044元/㎡，还需配建1.04万㎡。
那么，这宗土地周边的房价是多少呢？
截止目前为止，新房价格2.95-3.1万/㎡，二手价格2.8-3.3万/㎡，而且还并不好卖。
2.7万的地价，3万的房价，抛除建安、税费和营销费用，与绿都在苏州拿的那俩地王一样——
不仅赔钱，还卖不动。
第二块地，在武汉经开沌口。
2020年4月，武汉土拍。
此前经开沌口版块流拍的一宗土地，这次以接近30%的溢价率和7877元/㎡的楼面价，高价成交了。
那么，这宗土地周边的房价是多少呢？
截止目前为止，新房价格1.2-1.3万/㎡（含2000-3000元/㎡精装）。
与此同时，沌口还是全武汉的老大难版块之一。供应贼大，卖的贼慢，价还阴跌。
近8000的地价，再加上2000的精装，只能卖12000。刨除建安、税费和营销成本，还是同样的解决——
赔，铁赔！
第三块地，在陕西榆林。
这块地，已经不是赚不赚钱的问题，也不是赔多少的问题，而是能不能卖掉的问题。
西北地区，三四线城市，远郊板块，原生村落包围，向外3公里就是农田，整座城市的成交量连续下跌……
以上因素叠加，已经不用算账，就剩下三个字——
惨，贼惨！
接下来，神奇的一幕出现了！
拿下这三宗土地的，是同一家开发商。
——浙江德信。
这是一家杭州排名前五，前年刚刚上市的房企。
刚刚上市，拿到了俩钱儿，欲望就兜不住了。
扩张的欲望，带着兜里刚从资本市场搞来的俩钱，摁不住的往外蹦。
眼馋大湾区，就蹦到广州，想着“我也要蹭个粤港澳的红利”
——怎奈何，投拓太菜，高价抢了个空有概念的大远郊“知识城”；
眼馋中部崛起，就蹦到武汉，可能也是想着“携品质杭州，降维打击粗糙武汉”
——怎奈何，投拓更菜，高价抢了个流拍地，进入“供应天量、卷得一批”的沌口；
降维打击武汉还不够，还想蹦到西北，降维打击一下榆林人民
——怎奈何，投拓菜哭了，都下沉到三四线了，依旧拿了个边角料。
以上这三块地，还只是德信全国化扩张之路的一部分。
来来来，我再随便给大家列举几个德信扩张脚步下的城市和版块：
郑州航空港区、武汉蔡甸、苏州盛泽、眉山视高镇、西安鄠邑、佛山高明、成都大邑……
以上这些版块，大都是什么底色。我不多说，当地的朋友都懂。
2019年，是德信最风光的一年。
这一年的德信，刚刚完成了“3年300亿”的小目标；
这一年的德信，刚刚登陆港交所，获得了资本市场背书；
这一年的德信，喊出了“三年跨入千亿房企”；
这一年的德信，加速迈入了全国化扩张……
它壮志成成，踌躇满志，带着对这个行业的光明期望。
然后，它飘了。
——南下北上西进，一线二线三四线，一顿骚操作。
——地真没少拿，钱也没少赔。
2021年上半年，德信公布了半年报。
资产负债率82.4%，同比暴增42.22%；流动负债730.8亿，同比暴增43.85%；非流动负债197.9亿，同比增长36.45。
更严峻的是，德信的短期借款猛增116.74%。
当“急速扩张，负债跳涨、地也拿错”的德信，偏偏遇上了“信贷收缩，规模触顶”的2021，就好像那句古话：
打仗，最怕的就是半渡而击。
3
前两天，跟葫芦娃聊天。
谈到房企暴雷，他说过一句话：2021的天雷滚滚，会掩盖掉一些小炮仗。
大房企暴雷的声音太大太响，会掩盖掉一些地方中小房企的风险，会让很多人忽视中小房企的风险。
——尤其是一部分“本地做的还不错，刚刚开始全国扩张”的区域品牌房企。
地产10年，大型房企和上市房企在扩张，区域品牌房企也没停着。
他们扩张的道路上，犯错反而更多，风险反而更大。
错误一，规模压力。
像绿都和德信这种区域房企，大都在当地做的很不错。
眼看着别人动辄都是千亿规模，偏偏这些千亿规模的房企，既好融资，又赚大钱。
自己也干了这么多年，在当地有口碑、有品牌，还攒了不少钱。
——钱一多，就往往烧的慌。
另外，自己一直盘踞在300亿的规模，长期无法突破，布局城市太单一，万一被人吃掉怎么办。
——欲望多，就往往很焦虑。
但凡一想到这里就刺挠，浑身刺挠。
——今年300亿，明年800亿，后年破千亿，接下来就能去资本市场讲故事了。
老板一拍脑门，干！
错误二，经验不足。
老板拍了脑门，下面就要摊派指标。
——今年必须扩张五个城市，必须拿下七块地。
但是，偏偏这种地方品牌房企，大都长期深耕一个城市。比如，绿都深耕郑州，德信深耕浙江和杭州。
它们的投拓、营销和管理团队，长期扎根在某一个城市。不仅对外地市场，完全陌生，而且对“去外地市场拿地”，也是完全陌生。
下面的人，头顶有指标压着，经验几乎为零。一进入陌生城市，就拿着过往经验去生拉硬套。
最典型的，就是绿都在苏州姑苏拿的俩地王。
打眼一看：
姑苏是老城，又在城市中心，还有历史文化；
这不就是郑州金水区，也是老城，也是中心。
主城核心，价值高地，苏州名片，努着劲儿拍啊。
但是，他们却忽视了——
苏州姑苏和郑州金水最本质的区别是，姑苏是“历史风貌保护区”，城市功能早都被搬空了。
上面压指标，下面没经验。
地拿错了，是老板赔钱。
地没拿到，是扣我工资。
管球它呢，干呗。
区域房企，从拿地的那一刻起，就已经犯下错误。
错误三，竞争力几乎为负。
地方品牌房企嘛，深耕一个城市嘛，靠的是什么？
——政商关系、上下打点、品牌共识。
总能拿到别人不好拿的地，总能提前获取别人不好获取的消息，总能拥有长久积累的品牌影响。说白了，就是大家都认你。
但是，一旦你走出自己深耕多年的城市：以上所有竞争力，全部归零。
政商关系失效、消息打探失效、区域品牌影响力失效。过江龙，战力天然打五折。
此时此刻，你的竞争对手是谁？
要么，是当地的地头蛇房企。
——你个外地人，拼政商关系、拼上下打点、拼消息面、拼品牌，全干不过人家。
要么，是全国性的一线房企。
——你个小喽啰，拼融资能力、拼拿地经验、拼资金量、拼品牌，也干不过人家。
区域房企，从进入陌生城市那一刻起，就已经弱了三分。
错误四，时代不同了，而你还像以前那么贪。
大家可以去看看，今年走出去的地方品牌房企和区域性房企，有哪个得了善终？
几乎没有！
为什么？
时代不同了！
2019年以前的房地产，像一辆油门踩到底的战车。
什么政商关系、开发经验、融资能力、资金量、产品力、品牌……都是放屁，都不重要。
拿地最重要！拿到地最重要！拿到地就能挣钱！
只要拿到地，就算你上了车。抓紧把手，时代带你飞。
2019年以后的房地产，像一辆油门已经踩到油箱里，车速依旧不见快的老车。
行业规模到顶了，朋友们。连坐在驾驶室里的大佬恒大，都特么快被甩下车了。
你个憨批，要啥没啥，别说座了，连扶手都没有，还想上车。
菜还爱玩，弱还贪心，你不出问题，谁出问题。
讲到这里，其实大家已经很清楚中小房企的问题了。
难以控制的规模欲望，导致他们毫无经验的开启了扩张的步伐；
扩张步伐启动，因为投拓经验不足，动不动就拿错地，而且高价拿错地；
进入陌生城市后，前期积累的资源接连失效，既拼不过地头蛇，也压不过大佬们；
行业规模触顶，信贷开始收紧，明明错过好时候，贪心却好死不死上了线。
艰难的爬坡路上，被人从上往下推了一把。
结
最后，该给大家一个警惕了。
一定、一定、一定要警惕2019年开始扩张的地方房企。
尤其是那些扩张脚步很快的地方房企；
尤其是那些扩张脚步很快，又没有上市的地方房企。
上市房企的暴雷，起码还能从资本市场里看到先兆。
没有上市的地方房企，既没有财报，又没有向市场公开经营数据的义务。
——鬼知道他们的裤裆里，究竟藏着的是什么惊天大雷。
反正我从去年开始，已经不碰任何曾疯狂扩张的、未上市的、非国资背景的地方民营房企。
——我劝你也最好不要碰。
今年的楼市，最大的风险恰恰就是在他们。别看前两年闹得欢，今年都要拉清单了。
3000次云雨的人生，他们已经云雨了2000多次；
再不下炕，差不多就该走了。
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