从今年开春到入冬的这几个月，是近些年来打新楼市为数不多的黄金窗口期。
要是我说错了，各位亲拜托把这篇文章用A4纸打印出来，然后烧成灰问候我。
1
勒紧裤腰带拿的地，开工率只有21%？
看了最近的克尔瑞报告，我才恍然大悟——
隔壁王大爷领工资时就喊出“活下去”的那家房企，是真没装逼。
报告上是这么写的：
“集中供地元年”，全国22城集中成交了2111宗涉宅用地。
这些地可值老鼻子钱了，换算成人民币得22531亿。
相当于6600多万泰国老乡不做按摩、不看人妖，全民996干上大半年。
去年拿地的时候，相当多房企就已经戴上了“三道红线”和境内外债务到期的紧箍咒。
可谁能想到：
这样的土地供应规模，竟然是近五年来的新低；
去年勒紧裤腰带拿的地，到了今年年初开工率却只有21%。
没开工的地块里，7%都处在动迁中或压根儿未动迁；甚至还有土地连平都没平整。
建筑学原理教导我们说：这些项目想在2022年上市，比拦着原油价格上涨还困难。
昔日某房企“上午举牌子拍地，下午开挖掘机进场”的传说早已在江湖上荡然无存；
就好像众多房企突然间开了窍，已经集体放弃了高周转一样。
房地产开发，是个玩高速现金流的买卖。
“时间就是金钱，效率就是生命”是活下去的最底层逻辑。
要不你寻思为啥当年深圳老乡能创造“三天一层楼”的奇迹？
从2019-2020年的数据看，全国重点城市“拿地-开工-开盘”三步曲的画风是这样的——
瞅见没？过去两年时间里，22城从拿地到开工平均耗时仅81天，合两个半月零六天。
耗时100天以上的也只有无锡、南京、沈阳、广州、武汉五城。
如果计算从拿地到开盘的时间，那么1/4项目在拿地7个月左右就会进入开盘阶段。
反观2021年的集中供地，截止到2月上旬，一、二、三批开工率分别是37%、16%和3%。
整体开工速度较2019-2020年慢了一大截。
对于2022年想要上车的、置换的朋友来说，去年土拍真像拍了个寂寞。
说到底，当前的整体开工率偏低，是二三轮集中供地推迟、年初春节黄金周以及各地城投系寻找合作方等因素共同作用的结果。
但这样的局面，与当前的政策端、信贷端一道，直接塑造了2022年的楼市走向…
2
钱多、没房、政策松…
这绝不是句玩笑话：
截至2021年底，全国土地购置面积约21590万㎡，同比下跌15.5%，已处于历史低值。
如果单看重点城市的新房库存量，恐怕已是近5年来的新低。
即便如此，在2021年的硬核调控之下，整体开工量还一直低位徘徊。
土地购置面积锐减、新房库存面积锐减、新开工面积锐减，其后果有且只有一个：供应量必然减少。
大伙儿可以这么理解：
面粉本就不多，烤箱还坏了一个，然后呢？
然后面包的价格上涨压力那不是一般得大！
还记得前不久的金融委会议吗？
当时专门强调了“积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”。
换言之，稳增长，是2022年的第一诉求，而要稳增长预期，普世性放水必不可少。
其实在岁末年初，这件事已经发生了：
到了三月底，降息、降准、降LPR的一套组合拳下来，许多热点城市的房贷基准利率已经下调至看齐2015…
即便如此，2月份的居民部门中长期贷款额还出现了下降。
有时候，蹲起是为了跳得更高——
这件事一出，后面加大放水力度的概率似乎越来越高。
除货币政策之外，调控松动也在各地频繁登场：
今年以来，已经有55座城市先后松绑楼市，但没听说过谁被叫停。
与此同时，今年的重磅报告里重提“因城施策”，后缀十分耐人寻味——
“促进房地产业良性循环和健康发展”。
而前几次提“因城施策”，主要集中在两个时间段：
一是2016-2018的全国大行情；
二是2020二季度-2021年一季度，经营贷流入楼市…
眼下，笔者的一个最直观感受就是：
许多重点城市楼盘电销频率明显低了；
新房去化明显加快了许多；
上个月还有的折扣这个月戛然而止；
小蜜蜂的活儿是越来越不好找了…
3
我们又一次站在楼市的黄金窗口期
要不是看到权威媒体关注，我是真的不敢相信——
在经历了一年左右的严厉调控后，楼市还能有这样的画风：
在上海，新房、二手房的库存规模几乎已经是全国倒数；
在广州，位于天河智谷板块的珠江花城不到5分钟去化九成；
在苏州，新房、二手房周成交量双双迎来六连涨；
在杭州，奥体、未科、滨江西兴的红盘项目直接拼到顶格社保…
这才是真实的市场，与一些自媒体为了流量猛劲儿唱空的画风博眼球的描述有很大出入。
眼前的一切与2015年，不能说十分相似，只能说一毛一样。
春节过后的几个周末，越来越多的售楼处开始热闹起来。
但根据笔者的观察，目前在售楼处里大致活跃着两类人：
第一类，面对疫情冲击、大厂裁员甚至俄乌冲突拿起嘴来侃侃而谈；
要不把置业顾问整emo了，他算没完成今天的KPI。
第二类，脑子里思索着“宽政策、宽信贷、低供应”的市场环境，再看看热点城市真实的市场交易端——
忽而想起7年前的那个春天，然后露出诡异的微笑，干就完了！
前段时间跑出来个砖家，苦口婆心地告诉年轻人，“不要过早买房”。
其实你买不买房他真的不关心，他就是24K纯嘴欠。
要我说，有那个跟他置气的功夫，不如现在就冲到心怡楼盘的售楼处去——
抓住楼市寒冬的小尾巴，然后打听打听“折扣还有没有？”、“车位还送不送？”…
说送的盘，立马转为备胎，再观望观望，但绝不可夜长梦多；
说不送的更好，只能说明：你又一次踩在了时代红利的风口。
历史一再证明：环境越难、政策越松，有产者搞钱就越是痛快。
不过，这里要提醒一句：2022年买房的环境一定比2021年更好，但“闭眼买”的时代终究是一去不复返。
看清开发商的债务情况、风评情况以及对品质追求，综合考量才能避免入坑。
去年二三轮土拍中，不停兜底的国央企开发商，大多还是符合上述条件的。
只要预算允许，重点去盯这些项目大概率不会出错。
相反，对于那些红线踩成黑线、债台高筑都不为所动的房企，大伙儿真的就要警惕了。
好一点的交付个豆腐渣工程，差一点的直接烂尾给你看。
一旦图便宜买上这类房子，还真不知道意外和意外到底哪个先来。
虽说“宽政策、宽信贷、低供应”的特定阶段，量体裁衣去打新是顺势而为之举，但它是有前提的——
濒临暴雷的中小开发商的盘尽量别碰。
结
过去一年时间里，我们经历了政策端、信贷端与供应端“由松到紧再到松”的过程。
但不经意间，经济与历史周期让今天的购房人，站在了“熊末牛初”的特殊节点。
或许，评论区里依然会有人拿各地居高不下的二手房库存说事儿；
似乎全然忘记，什么样的产品能站在市场分化之下，鄙视链的顶端；
似乎全然忘记，什么样的产品能在数轮政策与信贷调节后，真正穿越周期。
相关文章
精彩导读
热门资讯
关注我们