3月17日海南住建厅联合省市场监督管理局、省委网信办、省公安厅四部门举行了新闻发布会，表示要开展房地产领域专项治理工作。

 

主要针对“捂盘惜售”“价外加价”“捆绑销售”、通过虚构劳动关系骗购住房、违规发布虚假广告等问题。

随后，雅居乐被约谈了，星华海德豪庭被罚款，庆豪天悦、盛达景都、华景苑、千江悦等4个项目被关停网签系统。

从这阵仗，从这速度，不难看出，海南此次整治的意志很强烈。

其实在此之前，海南已经多次开展房地产领域的治理工作。

最近的一次是去年8月，也是海南省住建厅主持。

上一次，海南省共约谈企业和机构771家，停业 83家，取消备案44个项目，吊销营业执照60家，处罚金额592.86 万元。其中还有8名犯罪嫌疑人被逮捕或刑事拘留。

可以说海南对捂盘惜售、价外加价、虚假宣传的乱象整治从未手软，但是为什么海南楼市乱象还是如此猖狂呢？

特别是千江悦项目，在去年8月就已经因为存在违规销售问题已被处罚318万元。

这一次可以说是知法犯法，屡教屡犯。为什么呢？

一个知情的朋友说到了点上：

1、和违法获得的收益相比，违法成本太低了。

2、参照目前海南的调控政策和供地模式，越拖赚的越多，所以开发商们甚至巴不得被查，以拖延销售进度。

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这一切还要从海南省对产业结构的调整说起。

自2017年以来，海南省以壮士断腕的决心调整产业结构，通过实施“两个暂停”、全域限购、供地管控、多渠道住房供应等一系列政策措施，来破除经济发展对房地产的依赖。

17年直接上重锤。

全省限购、深化 " 两个暂停 "、小户型限制令、暂停土地二级市场转让、暂停商业性转公积金贷款等等。

18 年也丝毫没有手软。

全岛限购升级，要求5 年社保，5 年限售。（海南限售的真实情况是，签合同5年，拿证2年，期房2年，基本上限售7-9年。）

除了限售还有限价，海口是一刀切全部限价17300。

更狠的是，2019年海南提出要去房地产化。

接着2020年海南最强调控再次上线。

非海南户籍人员。不再区分限购区域与非限购区域，实行全区域限购。

 

从全岛限购到5年限售，再到本地人限购两套，再到“去房地产化”，再到必须人才落户才有购房资格等。

可以说海南去房地产的决心可见一斑。

其结果也是凸显的，海南持续降低了土地供给和房地产开发固投。

以海口为例，整个2021年，海口所出让的居住类土地数量，一共22块地，800多亩，且不是棚改就是安置，要么就是租赁式住宅或人才安居房。

这22块中，只有一块纯住宅用地，只有17亩。

且这17亩，还要求现房销售、限购，限最小面积。

尽管条件苛刻，但这已经是海口江东新区两年内唯一的商品住宅地块，也是唯一的新增的住宅房源。

在这种情况下，海口依然严格执行17300的限价。

几乎零供应+限价，导致整个海口，新增房源很少，能买的住宅项目，不超过十个。

其结果就是，没供应，倒挂，乱象丛生。

海口市场一定程度上也是海南市场的缩影，那就是供地极少、新增楼盘极少，老盘都接近尾声了。

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只要不傻，都能看到这一点，越少越有价值。

尽管海南调控如此严厉，也依然有大批来自全国的资金冲到海南买房。

因为全岛限购，就导致破限购、破限贷以及各种不限购不限贷的虚假广告的猖狂。

这也是海南乱象屡教不改的原因。

当然，对于海南的去房地产化，政策的顶层设计一定站在更高的角度。

作为中国最大的经济特区，海南的房地产开发曾经是极其疯狂的。

1992年，国务院批准设立了海口保税区，随后海南炒卖地皮之风兴起。

到1999年海南烂尾数量高达600多栋，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

2010年，海南国际旅游岛建设规划获国务院批准。马上投机潮再现。

不少项目的房价几个月涨了五六倍。之后价格腰斩，再次遗留大量烂尾楼。

这就是曾经的海南的房地产市场，炒作之风盛行，开发乱象横生，历史遗留问题盘根错节。

所以，2018年《海南自由贸易港建设总体方案》出台。

为防止92年、10年的历史重演，才有了自2017年以来，海南去房地产化的一系列布局。

这一次，赋予了海南更大的历史责任和时代机遇。

长远看是为了海南房地产市场更健康的发展。

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海南自由贸易港建设，究竟会为海南带来什么？时间会给出答案。

但，无论怎样都不影响海南的价值。

在国家战略层面，海南岛始终永远是扮演着改革开发排头兵的角色，是对外的重要口岸。

更重要的是他的稀缺。

作为中国唯一的一个热带滨海旅游城市，承载了中国人旅居、养老终极念想的。

这就是他的价值，无以复加，不可替代。

所以，任何一个只要不傻的人去看海南的房地产市场，都能看明白，海南的房子有价值的是真有价值，没价值的就真的是垃圾。

所以，在海南买房的基本原则如下：

1、除了海口、三亚以及东线湾区，其他的市、县、西海岸线不要买。

2、海口、三亚偏安家自住。

4、度假、养老选湾区。

5、在海南买湾区，主要就是清水湾和石梅湾。

买清水湾，就买品质和稀缺，清水湾的蓝湾小镇品质和物业以及钻石海岸的海景是稀缺的。

石梅湾就是价格、品质、稀缺综合性价比之王。

除了区域的选择，在海南买房，时机也很重要。

相比其他城市年底淡季，年初小阳春行情，海南正好相反。

海南的旺季在年底，淡季在3-5月，没有小阳春行情。

而今年与往年还有很大的不同。

因为去年下半年对房地产行业的一顿乱锤，再加上疫情反复，本该旺季的年底，海南迎来了少见的淡季，登岛人数锐减。

春节过后，为了冲击今年一季度的回款要求，许多开发商不得已拿出了史上最大尺度的价格优惠。

比如华润石梅湾最近新推出了一批特价房，200万左右就可以买到无遮挡海景房。

这在之前，在东海岸线是绝无仅有的。

200万的海景房，大概率之后也不会有了。

这也是海南调控撞上国家收紧房地产信贷，在叠加疫情影响+传统淡季，逼的开发商为了一季度回款而作的特价。

算是近三年难得的买入低点。

从刚刚公布的2月70个大中城市房价指数也可证明。海南两大重点城市情况：海口和三亚房价都迎来环比下跌，而三亚更是结束了连涨20个月的历史记录。

对于计划湾区度假、养老置业的朋友机不可失。