今天，我们要聊一个县城的楼市。
它的存在，足以颠覆你对楼市的绝大多数固有认知。
如果你仍身处三四线城市，或手中正持有三四线城市的房产，请耐心看完这篇文章。
1
一座县城的楼市奇迹。
这个县城里，有一个别墅项目“玫瑰园”。
这个“玫瑰园”，并非你所熟知的“绿城玫瑰园”。开发商并不是绿城，而是一家当地小房企。两年前，这家房企已经破产。
房企破产后，还剩下10栋未售的现房别墅。自去年开始，这10栋别墅陆续被拿出来法拍。
10栋别墅，从去年8月一路拍到去年10月。成交总价从3300万，涨到4485万。成交单价从8万/㎡，涨到12万/㎡。
两个月的涨幅，超过50%。
最爆的一场，单套别墅连续出价122次。
牛批么？别慌，更牛批的还在后面！
2017年玫瑰园别墅入市，单价不到2万/㎡；
2018年玫瑰园清盘收尾，单价涨到3-4万/㎡。
2021年玫瑰园别墅法拍，单价最高涨到12万/㎡。
短短四年，涨幅500%。
有人说，既是别墅，又是法拍，价格不具备参考。
Ok，我们聊普通住宅。
下面这张图，是这个县城2021年的“新房成交价”和“二手挂牌价走势”——
新房从年初的18000元/㎡，上涨到年末的23000元/㎡；
二手从年初的18000元/㎡，上涨到年末的21500元/㎡。
整个县城，全年平均涨幅约30%。
记住！以上全市所有楼盘的全年平均涨幅哦。
所有版块、所有楼盘，所有户型，全部加在一起哦。
30%的全市平均涨幅，意味着什么？
2021全年，能达到30%全市平均涨幅的城市，全国不超过10个。
——哪怕是深沪也仅仅刚过线，杭州因为新房限价，甚至还未过线。
牛批么？别慌，更更牛批的还在后面！
这个县城有个核心板块，也是全市土豪都能达成共识的“富人区”，2021全年涨幅超过50%。
核心板块50%以上的涨幅，意味着什么？
2021全年，核心板块涨幅能达到50%以上的城市，全国也不超过10个。
——大家狂追的成都高新、东莞南城、广州珠江新城、上海大虹桥……也就刚刚过线。
——至于郑州、济南、武汉、重庆、佛山、珠海……远未过线。
这是一个颠覆传统认知的楼市奇迹。
我们常说，三四线城市的楼市，没有任何未来。
但这个县城的去年楼市行情，却跳起来打了所有人的脸。
30%的全市平均涨幅，超过全国90%以上的城市。
50%的核心板块涨幅，超过全国90%以上的一二线城市核心区。
并非三四线城市没有未来，只是你所在的那个绝大多数三四线城市，没有未来。
2
门阀的荣耀。
先说说，这座县城是哪里吧。
浙江永康。
绝大多数类似我这样的北方人，这是个陌生的城市。
GDP不足千亿，人口不过百万，去年常住人口增长仅8000。看到这个基本面，你懵逼了啊。
平常我们谈到有价值的城市，张口闭口就是：万亿GDP、人口过千万、每年人口流入超10万。永康不仅不具备，还相差十万八千里。
它唯一能跟一线城市媲美的就是：老龄化数据。
——60岁以上人口，占比13.45%。
但就是这么个城市，跳起来打了你的脸，懵不懵逼。
为什么？
为什么这样一个县城，能以这样一个基本面，颠覆了你对楼市的几乎所有认知？
第一个原因是，产业催生出的强大土著。
永康有个称号，世界五金之都。
这里生产了全国70%的防盗门、全球90%的滑板车和煤气炉灶头、全国2/3的衡器、全国出口总量1/3的锯条、全国出口总量50%的气筒，电动工具与日本和德国并称“全球三强”。
这个人口不足百万的小县城里，拥挤着4家上市公司、153家年产值亿元以上企业、1027家规上工业企业、4.5万家中小企业、12.4万家个体工商户。
以上企业，99%都是民营企业。准确的说，都是家族企业。
永康楼市的基本盘，从来都不是外来人口，而是这群家族企业背后的强大土著。
第二个原因是，家族企业的共识版块，多年不供地。
永康不缺购买力，更不缺家族企业背后的强大土著购买力。
永康缺什么？缺地！
永康，是个以本地土著为主的城市。
过去10年，永康强大的土著购买力只形成了一个楼市共识：溪心版块。
溪心版块，是区隔永康门阀与普通人的一道门槛。
永康能称得上豪宅的楼盘，单价在4万以上的楼盘，绝对高端的别墅，9成都在溪心。
进了溪心，就相当于跃入了永康的金字塔尖。
从某种意义上说——
溪心不是一个版块，而是一种信仰和一道圈层。
永康几乎所有的人都想挤入溪心，但遗憾的是：溪心多年新房0供应，压根没地。
下面这张图，就是永康溪心版块的卫星图——
密密麻麻，全是已建成的小区，仅剩最核心的一块地。
2021年，溪心的最后一块住宅地，被绿城以“17725元/㎡的楼面价+27360㎡的配建”竞得。
至此，溪心的住宅供应彻底归零。
家族企业那么多，人人都能赚点。但凡赚点钱，就想挤进溪心买套房，偏偏溪心又没房……这将导致一种必然结果——
卷啦卷啦，有钱人卷起来啦！
有钱人卷起来，价格就自然涨上去！
第三个原因是，过往开发太粗暴，优质产品过于少。
永康楼市，有个与一线城市相似的典型特征：
核心板块溪心，带着其他版块一起涨；
一线房企开发的品质产品，带着普通产品一起涨。
2015年以前，永康楼市的开发主体，大都以中小房企为主。这就将导致一种必然结果，开发相对粗放，产品品质较弱。
前面说，溪心版块是永康达成共识的富人区和天花板。来来来，我们来看看永康的住宅天花板上，长出来的二手房。
下面这张图，是溪心版块内“勉强称得上高品质”的二手住宅小区——
过气的托斯卡纳风格，小黄帽尖尖顶，外墙以真石漆为主；
过时的户型设计，窄开间长进深，160平的客厅开间只有5米3。
就这？对，就这！
单价依然卖到了小4万，还只有5套挂牌。
以上三个原因叠加在一起，你就能明白永康楼市的上涨逻辑。
强大的本土购买力，稀缺的土地供应，过气的产品供应……
永康的有钱人饿疯了，永康的改善需求饿疯了。
12万/㎡的法拍别墅？
对不起，我没看到12万的单价，只看到了溪心和别墅。
拍！必须拿下！
永康楼市的最大矛盾是什么？
日益增长的顶配居住需要，与核心区域优质产品供应不充分不平衡之间的矛盾。
3
像永康这样的三四线城市，未来的楼市将如何走？
答案其实清晰——
不管全国楼市怎么走，永康溪心大概率不会跌。
至于原因，其实很简单。
1、核心区“溪心版块”，是不是仍然紧俏？
是！甚至是更紧俏！
唯一的住宅地，也被绿城拿走了。
2、溪心版块内的品质住宅，是不是仍然紧俏？
是！甚至是更紧俏！
新房断供了，低劣的二手房伴随时间的推移，只会越来越老，越来越破。
3、日益增长的改善需求与优质产品供应之前的矛盾，是不是依然存在？
是！亘古不变的存在！
永康的产业，90%以上都是制造业和家族企业，向外迁移的可能性极低。
产业在、家族在、改善需求就在。
改善需求仍然得不到大满足，品质住宅供应却意义稀缺，两者之间的矛盾，只会更加紧张。
讲到这里，你会发现——
像永康溪心版块这样的市场，背靠着稀缺的供应和强大的土著改善需求，几乎是和全国楼市脱节的。
管你全国如何涨跌，溪心左右都赢。
举个例子吧。
去年下半年开始，全国楼市一片哀嚎。
但在永康溪心版块，有个楼盘依旧卖的飞起。
——绿城柳岸晓风。
去年绿城拍下了溪心版块的最后一块住宅地，做出来溪心核心内“唯一称得上高端”的住宅社区。
当溪心版块内的绝大多数二手房，还停留在“过气风格的真石漆外墙”。
绿城柳岸晓风，拿出来了这样的外立面——
大面积玻璃、仿石材铝板，大尺度的窗墙比……矗立在镜面水系前，浑身透着极简主义的高级感。
假如你天天看着土黄色的真石漆外墙，猛然看到这种外立面，麻不麻？
当然麻！谁看谁麻！
当溪心版块内的绝大多数二手房，还停留在“五重立体景观、灌乔木高低搭配”。
绿城柳岸晓风，拿出来了这样的景观体系——
双层立体花园、层层叠叠荡漾……连“天圆地方”的中国传统文化都被嵌套进去。
假如你天天看着灌木乔木大草坪，猛然看到这种景观，麻不麻？
当然麻！降维打击的麻！
当溪心版块内的绝大多数二手房，还停留在“欧式大门，罗马柱，大台阶”。
绿城柳岸晓风，拿出来了这样的社区入口——
似乎已经完全无法比较，这完全两种代际的产品，有种胜之不武的碾压感。
大家可以想想看——
当绿城把这样一种产品，投放在永康这样一个市场里，投放在溪心这样的共识版块里，会发生什么？
柳岸晓风，几乎是“饿疯了的永康改善需求”的唯一选择。
这个唯一选择的前面，站着的是——
永康的4.5万家中小企业主，1027家规上企业的老板，152家亿元以上企业和4家上市企业的中高管，所一致达成的共识。
这就是永康的基本盘，这也是柳岸晓风的基本盘。
结
我们的后台，市场常有人问起一个问题：
三四线真的没有未来了么？县城的房子真的不会涨了么？
通过今天的文章，我想告诉大家——
并非完全没有未来，也并非完全不会涨。
“有没有机会、能不能涨”，取决于三点。
第一，这个县城，是否拥有足以媲美永康的产业结构和规模。
永康楼市的基本盘，就是那数十万家的个体工商户、数万家的中小企业、上千家的规上工业企业，以及他们背后的一个个土著改善需求。
如果你所在的县城，也拥有规模一次庞大的产业，那就不能说“完全没有机会”。
第二，这个县城，是否达成了类似“永康溪心版块”这样的强大共识。
溪心版块的高涨幅，源自于：几乎永康所有的有钱人，都以拥有一套溪心的房子为荣。
它是一种信仰、一种象征，一种烙印在永康人心中的图腾。
如果你所在的县城，既拥有类似永康这样规模庞大的民营企业和家族企业，同时这些企业主、中高管和上下游的个体工商户，又对某个板块达成信仰。
那这个版块，就不能说“完全没有未来”。
第三，这个共识版块，是否拥有比永康更加紧缺的改善产品供应。
核心板块的地是不是供完了？还有多少地？还有多少新盘？二手房的供应量大不大，品质如何？
如果已经没地，新盘正在归零，二手品质又很低劣。
此时此刻，恰好又出现了一个类似“绿城柳岸晓峰”这样的盘。那么，它的价值大概率不会逊色于二线和强二线城市。
讲到这里，你应该明白：当很多人在后台问到他们所在的三四线和县城楼市还有没有价值时，我们绝大多数的回答都是：建议放弃。
因为——
中国类似永康这样的县城，不超过5个；
这些县城里类似“溪心”这样的板块，往往只有1个；
核心板块里类似“柳岸晓风”这样的盘，往往几乎没有。
接下来，想给一部分人先上个小福利！
过去这段时间，大碗团队一直泡在长三角地区考察。
伴随考察的深入，我们越来越发现一个问题：
江浙地区的一部分县城，是真有钱；
江浙地区的部分县城楼市，区别于全国绝大多数的三四线。
对于江浙县城的楼市，并不能用一句简单的“远离三四线”所概括。
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