最近，大家都在关注这两件大事：打仗了！开会了！
再不然就是绿得让人发慌的大A股。
而楼市，好像没有大消息？
No！
表面看似平静的楼市，已经悄悄酝酿了几个重要事件！
1
有哪几件大事？一起来扒一扒：
1.央行上交结存利润1万亿
没错！央行把赚到的钱，上交给了国家中央财政。
而且，一出手就是1万亿！
这笔巨款是央行自2020年以来的“外汇储备运营收益”。
所谓的“外汇储备运营收益”，简单理解就是，央行以手上原先有的3.2万亿的美元外汇储备作为本金，通过放贷等一系列运作，赚来的额外收益。
那么，这对市场有什么影响吗？
是明确的利好！
上交给财政部的1万亿，被划拨使用后，可以流通到社会中，产生巨大的货币衍生能力，也就是我们常说的“钱生钱”效果。
以当前7.34的货币乘数来看，这笔钱理论上可以产生7.34万亿的广义货币M2。
也就是说，一旦被划拨使用，一段时间后社会上就会多出7.34万亿的现金。
这样的利好力度，相当于一次50个基点的全面降准。
货币的水龙头又被拧开了一些。
又是一阵哗啦啦的大水，你觉得会流到哪里呢？
2.关于房地产，两会报告有重磅表态。
3月5日，政府工作报告中，有关房地产的描述大概200余字。
字数不多，但却落地有声：
继续保障好群众住房需求。
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。
支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展。
除了万年不变的“房住不炒”和“三稳”之外，最值得拎出来单独说一说的，是这样两个方面：
一是再提“因城施策”，二是未提“房地产税”。
其实，回溯过去我们可以发现，在2016-2018、2020年都提到过“因城施策”，后面的楼市大涨幅，大家都心知肚明。
如今又一次重提，上头的意图也非常明显：
——在“房住不炒”的大前提下，各地的政策可以有一定的灵活性，先想办法激活市场再说。
另外，此次报告中就干脆没有提“房地产税”这个词汇。
我们都知道，一直以来房地产税就是一柄悬在市场脑门上的剑。
——害怕它悬而未落，又害怕它突然落下！
特别是去年，房地产税试点的风刮得非常猛，而市场冷冰冰的表现已经说明了一切。
今年政府工作报告中，就干脆没提这回事，这么一分析，暂缓试行的可能性比较大。
国家最高规格的大会已经定调，接下来必定会有更多的政策跟上，而市场走向，也会更加乐观。
需要买房的各位老铁们，可以多去售楼处转一转了。
3.市场的动作频繁：
大水来了，大会又对房地产重新定调，各个城市又怎么会没有点反馈？
自开年起，已经有超过40余个城市出台了楼市刺激政策！
政策出了，决心给了，市场的风向也终于开始变了。
这一阶段的市场回暖，已经明牌！
比如西安，高新区又现“万人摇”红盘，本周天地源·丹轩坊推出361套房，却有34502个家庭登记；
比如成都，春节前就已经回暖，当下成交量的迅速反弹，根据中介消息，二手房日均成交量都在700套左右；
再比如上海，2月份全市共成交新建商品房7347套，同比增长30%，二手房成交量位于过去五年同期的第二高位；
还有北京、广州、杭州等一大批城市也即将出现小阳春行情，让我们拭目以待。
就像以上这些城市，全国有不少地方要么是已经回暖，要么是正在出现回暖的迹象。
2
上面说了，无论是央行上交的1万亿、两会的重磅定调还是各个城市的花式刺激手段，这些都是宏观的政策和市场现象。
而我们往往容易忽略的，是现象背后的趋势。
当下的房地产，已经出现两大明显趋势：
1.2022年注定是全面企稳，局部上涨的一年。
从去年的严厉调控，到当下的松动，政策风向已经完全变了。
可以肯定的是，楼市的全面企稳，是众望所归。
但同时，我们必须要认识到这样一个事实，当下的楼市，几乎不可能、政策也不会允许再出现上一波那么凶猛的涨幅。
但这不意味着，房价就此止住，市场会就此横盘，相反，局部区域的平稳上涨才是未来的趋势。
接下来，那些价值城市，准备好接受慢牛行情吧！
2.2022年，想在楼市中赚钱，难度已经升级。
为什么这么说？
首先，行情已经发生巨变；
其次，买房赚钱的逻辑也在升级；
最后，有潜力的城市更加难以辨认。
3
先看第一点：行情已经发生巨变。
眼下的市场，不再是一二三四线城市普涨，全国一盘棋的阶段；
也不是强市和中小型城市单点开花的状态，而是以城市群扎堆的簇状上涨行情。
为什么会出现这样的行情？
一方面，城镇化率已经全面超过65%，距离发达国家80%的标准越来越近，城镇化红利正在消散；
另一方面，全国的净新增人口也在逐年减少，吃人口红利的时代也在过去。
这意味着，拐点已经来到，城市间拼发展增速和抢人口存量的时代来了！
未来的楼市行情，只会属于那些在强都市圈和城市群中的城市！
无论从哪个角度来看，一线、强二线以及少部分环一线城市才是未来一二十年楼市最有潜力的地方。
再来看第二点：买房赚钱的逻辑也在升级。
回望过去，在经济高速发展、城镇化和棚改等一阵阵大火的猛烧之下，房价蒸汽一样蹭蹭往上冒。
我们不难发现，过去一二十年，只要买了房的，或多或少都赚了一笔。
但是现在，情况变了，随随便便买套房就能躺着赚钱的时代已经结束了。
未来，想在楼市中赚钱靠的是认知和技巧。
大胡子李老师在直播中多次说过，现在想要通过买房赚钱，必须懂得“房产价值三角论”：
一是有上车资金；
二是具备买入资格；
三是选对有价值的城市。
大家基本都知道，一二线城市人口多，经济强，未来的房子也更有价值。
但是，对于多数人来说，在一二线城市，买不起和买不到才是两大最扎心的难题。
分别对应着价值三角论中的资金不足和没有资格。
唉！求而不得是多么大的悲哀呀！
但是——
我要告诉你，买房这门必修课，大部分人必须要学会的就是取舍：
想在一二线城市买房，但是资金或资格的门槛你无法满足，那么，换个角度：都市圈内有价值的环一线城市就是更加合适的选择！
这些城市，背靠一线城市，既能承接一线城市的人口和产业，也能享受都市圈发展的红利。
搞明白这个，再来看第三点：有潜力的城市更加难辨认，特别是环一线城市。
如果说资金和资格是一眼就能看明白的硬性门槛，那么，价值就是最难判断的一个因素。
中国那么多都市圈和城市群，这当中又有一大堆环一线城市，到底哪些才是有潜力、值得买入的城市？
请记住以下这些特点：
1.自身人口和经济实力扎实；
2.有重磅政策加持
3.房价先前出现了回调
综合以上这些特点，我们在中国最有价值的财富高地，粤港澳大湾区找到了这样一个全方位符合要求的海滨城市：珠海！
珠海位于大湾区核心位置，毗邻深圳，背靠澳门，还有横琴自贸区和深珠通道这样的重磅政策加持。
最重要的是，当下的珠海，经过上一轮调控，部分不错的项目已经出现价格优惠。
但是需要提醒的是，通过我们最近的市场调研发现，当下的珠海一些项目开始陆续收回折扣，这意味着，低价买入的窗口期正在收紧。
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