今年两会，“废除商品房预售制，实行现房销售制度”的提案再次摆上桌面。
拿出这项提案的代表，是南方某省住建主管部门的负责人，出发点和专业性毋庸置疑。
其实在此之前，已有委员连续5年递交了相关提案。
他们的出发点，都是为了最大程度上遏制居民的购房风险。
可是，取消预售制的呐喊，为啥年年提，年年有？
咱们今天就来盘一盘…
1
商品房预售制的前世今生
商品房预售制，几乎和公摊面积同一时期从香港传入内地。
自1995年《城市商品房预售管理办法》正式颁布后，开始在全国迅速推广。
2005年，全国商品住宅现房销售比重尚有43.4%；
2021年，现房销售比重只剩下13%，其余87%的房源均采用预售制销售。
也就是说，商品房预售制已然是主流销售模式。
在房屋销售的过程中，房企将建设中的楼盘预先出售给购房者，提前拿到全部或部分房款。
这种玩法，房企当然喜闻乐见——
1）不需要在项目前期大量垫付资金，而且回款周期还能大幅缩短；
2）只要运气不太差，房子还没卖完，现金流就可以回正，到交付时它们早已锁定项目利润；
3）某种程度上说，商品房预售制的存在，相当于变相鼓励了房企的高负债、高周转模式；
现金流的高速周转，对土拍和地方财政也有好处：
实际操作中，很多房企A项目刚刚回款，就能去拿B项目的地。
房企得以迅速扩张的同时，城镇化进程也能火速铺开：
短短二十多年间，中国楼市创造了众多千亿级甚至万亿级的世界房企；
我们的城镇化规模从33.35%成长到64.72%。
期房销售比重越做越高的核心动力，就在于此。
当然，我国对于商品房预售制准入和资金监管有一套相对复杂的流程。
其一，要想取得预售审批，需要同时满足：
-四证齐全，即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和建设用地规划许可证；
-已投入资金不少于工程总造价的25%；
-主体结构完工1/4以上，部分地区此项有适当宽松；
其二，针对预售资金监管，不同的城市有自己的一套模式，但核心都是围绕预售资金或工程造价的监管。
以预售资金监管为例，具体流程大家可以参考下图：
客观上说，90%以上的交房纠纷，都与商品房预售制有关：
譬如交房时出现货不对板，回款部分被房企用作拿新地…
“十个锅九个盖”的情况在牛市周期还能应付；
一旦楼市出现急转直下，骨牌效应在所难免。
2021年，楼市经历过史无前例的硬核调控后，去杠杆的动作也是此起彼伏。
多家千亿规模的品牌开发商相继出现债务违约，能在三道红线外独善其身的房企成为香饽饽。
统计显示，截至2021年底——
郑州未交付的问题项目达25249套，占比约28%，大中城市里列第一；
长沙、昆明、福州未交付问题项目分别为28139套、10976套和8077套，占比均在20%上下；
重庆、南宁、盐城、武汉等未交付问题项目占比在15%上下；
上海、苏州、西安等未交付问题项目占比也接近10%…
全国24座重点监控城市，未交付的问题项目总建面高达2468万㎡，约占2021年商品住宅成交总面积的1/10。
光是某大一家房企，就涉及约70万套住宅存在无法及时交付的问题。
吃瓜群众只看到了冷冰冰的数字，背后却是数十万鲜活的家庭。
如此大体量的去化房源一旦烂尾，后果将不堪设想。
早在一年多以前，“昆明30户居民住进烂尾楼”的新闻便曾登上过热搜——
家徒四壁、雨水洗脸、工地水坑打水烧饭、用帐篷抵御阵阵寒风…
更有业主从意气风发等到两鬓斑白，甚至有人直到离世也未能等到交付。
看到这儿，是不是瞬间懂了，近期住建部会议上为何对“保交楼”如此三令五申。
“保交楼”已经体现出高超的智慧，因为决策层深知：
现阶段取消预售制依旧困难重重…
2
取消预售制，到底有多难？
“治大国毕竟不是烹小鲜”，凡事都要尊重客观规律。
取消商品房预售制或许是大势所趋，但就目前来看，你我有生之年不一定能看得到。
1）房源供应或将断档
截至2021年底，全国在售商品房中，只有13%的房源为现房销售。
一旦对商品房预售制采取“一刀切”——
那么，待这批现房售罄之后，楼市必将迎来一年半到两年的断档期。
在此期间，新房市场将无房可卖，资金回流和销售端就业都会出问题。
笔者曾追访过长三角地区数个现房销售的楼盘项目——
无论规划现房还是“鸽”成的现房，都曾不同程度出现过员工批量跳槽的现象。
推广现房销售，对房企最显著的影响在于——
开发周期延长，资金成本预算上升，盈利节点整体后移，既得利润也将被蚕食。
久而久之，广大房企今后的拿地热情也势必遭受打击。
2）倒逼一二手房价继续上涨
一旦新房市场供应中断，供需矛盾必将进一步加剧。
最明显的，莫过于新房根本摇不到，大把大把的购房者被挤到二手房市场去。
新房市场形成的恐慌将大概率在二手房市场继续蔓延，价格就这样被推高了。
北上广深核心城区的存量房源，相当一部分年事已高；
但由于这些城市及其中心城区板块，自身具有不可替代性和不可复制性——
因此，这些房源依旧保持着相对乐观的增值预期和流动预期。
价格之所以能穿越房龄和体验，是流动性紧缩造成的一大后遗症。
如统一现房销售，开发商的销售节点、回款节点以及交付节点均要后移。
类似北上广深的那种流动性紧缩，完全有可能在全国范围内复制——
下游市场动荡不仅会将调控成绩瞬间归零，甚至可能形成新一轮报复性反弹。
显然，这与房住不炒的出发点是严重背离的。
3）房企债务或进一步加剧
2020年下半年，“三条红线”横空出世。
截至2020年底，全国60家上市房企中——
零踩线的共22家，踩一道线的房企23家，踩两道红线的房企6家，三道红线全踩的共有9家。
其中，35家房企剔除预收款项后的资产负债率超过70%；
15家房企净负债率高于100%；
另有12家房企现金短债比小于1。
目前，全国已有多家千亿级房企出现债务问题，其中美元债更是违约重灾区。
统计显示，光是涉及美元债违约的房企在售项目就有约7.5亿㎡。
若采用现房销售，开发商的回款周期将从目前的9-12个月延长至3年-3年半。
已经面临债务问题的房企将进一步雪上加霜。
如此一来，加快工程进度，很可能就成了提高资金周转率最有效的方式。
若真到了这一步，工程质量的问题、违规施工的问题，也会跟着接踵而至…
现如今，郑州、武汉、长春、南宁等城市，已售未交付项目体量明显偏高；
若贸然推进现房销售模式，短期交付风险必将陡然升高。
2021年底，上述城市已售但未交付项目数量均超过200个，涉及总建面均在5000㎡以上。
政策摩擦中，若有房企倒下去，便再无站起来的可能。
3
现阶段，如何避免买到烂尾楼？
取消预售制的出发点绝对是好的，但对于普通购房者而言，有这个功夫真不如多琢磨琢磨如何避免踩坑。
当前的主流对策主要有两个——
1）远离交付风险高的城市
通常而言，若尚未交付的问题项目套数比重若能控制在10%以内，说明这座城市大致还是安全的。
像北上广深，当前尚未交付的问题项目总套数都在这个安全线以内；
二线城市中，杭州、南京、成都、青岛、常州等，类似问题项目的总套数普遍保持在5%以下。
许多头部城市考虑十分长远：
无论是核心产业新城还是热点住区，一旦有烂尾苗头，对整个板块的招商或土拍都会造成消极影响。
如若处理不善，坏运气很可能像瘟疫一般蔓延。
二线城市中一些规划高端、落地拉胯的板块就是这么来的。
另一方面，这些城市的地方财政与政企合作机制也更为完善；
配套好且后期仍有大量潜在地块的区域，对于烂尾楼的容忍度更低。
即便出现问题项目，往往也能通过合理干预，让更具实力的房企补充进来。
此外，这类城市的业主往往卧虎藏龙，维权意识更强烈，且维权渠道更多元。
2）务必看清房企债务背景
如果一定要在问题房源较多的城市置业，那就务必着重审视开发商自身的债务情况。
过去一年多的时间里，有两件事大大增加了房企债务的透明度：
一是“三条红线”问世，二是“国进民退”频繁霸榜集中土拍。
按照央行和银保监会等机构针对房地产企业提出的指标，三条红线即——
-剔除预收款项后资产负债率不超过70%
-净负债率不超过100%
-现金短债比大于1
红线嘛，当然是踩的越少越好。
一般而言，踩一条线的“黄档”房企和一条都没踩的“绿档”房企安全性明显要高得多。
2021年的集中土拍，我们还多次听到了“国央企、城投系兜底”的新闻说辞。
这些企业的债务违约风险通常要低得多。
2021年末到2022年第一季度，决策层与监管层频繁“暖吹风”；
今年的市场形势与房企营商环境也大概率会好于去年。
一个简单的判断就是——
如果一家房企目前还未出现严峻的债务问题，那么大概率这家房企（至少在此轮周期内）就是没问题的。
结
“取消商品房预售制，实行现房销售”的提案，不知让多少人感动不已。
但即便有一天，这种玩法真的寿终正寝，恐怕也是很久很久以后的事。
当前，经历过分化后的楼市，来到了一轮新的回暖期。
但“房住不炒”的原则不会更改，楼市的分化也不会停歇——
无论一座城市的问题房源无论是百分之几，对于个体而言，只要买到，那伤害值就是百分之百。
越到这种时候，越要守护好资产的安全性与流通性，在此之上谈受益才有意义。
楼市，正在与天气一道回暖，愿自助者，天助之。
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