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2022年,设定5.5%的增长目标,比各方预期高一点。但今年的形势,要比去年要严峻。比如,去年货物进出口总额增速是GDP增速的两倍以上,但今年“稳出口”的难度增大。比如,疫情多点散发,消费和投资恢复较慢。总之,需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力很大。
2022年,设定5.5%的增长目标,比各方预期高一点。但今年的形势,要比去年要严峻。比如,去年货物进出口总额增速是GDP增速的两倍以上,但今年“稳出口”的难度增大。比如,疫情多点散发,消费和投资恢复较慢。总之,需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力很大。
因此,近期地产政策出现了明显的变化。比如,一贯吹哨地产灰犀牛风险的郭树清主席,近日一反常态,说说地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。注意,不是初步扭转,而是根本扭转。而且,郭主席还把包括住房贷款在内的新市民一揽子金融扶持政策,提前剧透给了大家。
再比如,作为国家中心城市,千万人口、万亿GDP,住建部重点监测城市的郑州,近期纾困地产,祭出大招:退出“认房又认贷”;本来就不严格的限购,也退出了,甚至还重启了棚改货币化。
至此,不得不重新评估当前的房地产形势和政策。
其实,“两会”关于房地产的表态,与近期重要会议的内容差不多。比如,2021年底中央经济工作会议,2月24日国新办住建部的表态,以及3月2日郭主席的表态等。如果把这些内容对比来看,就发现有一个高频关键词,那就是“促进房地产业良性循环和健康发展”。
值得注意的是,郭主席3月3日在国新办发布会上的讲话,主题就是“促进经济金融良性循环”。在此前一天,郑州发布的“19条新政”,题目是《促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。可见,关于房地产业良性循环,不管是中央还是地方,住建还是金融,已达成全面共识。
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在经济形势非常严峻的情况下,房地产良性循环就很重要了。就像2月24日住建部王蒙徽部长所讲,2022年房地产和城乡建设一揽子工作,要努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。
在经济形势非常严峻的情况下,房地产良性循环就很重要了。就像2月24日住建部王蒙徽部长所讲,2022年房地产和城乡建设一揽子工作,要努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。
那么,究竟良性循环是什么意思呢?
当然,就商品房市场而言,土地能顺利出让,开发商拿地积极、开工积极,房子能卖的出去,还能顺利交付。然后,开发商再去拿地,这就是良性循环。过去十几年,在房地产市场,这样的循环根本就不是问题。过去,一旦政策吹暖风,用不了多久,地王开始涌现,老百姓拿着小板凳去售楼处排队摇号,从土地市场到金融市场,再到销售市场,房地产,一片繁荣。
去年底以来,“满足合理需求”、“良性循环”提了好几次。自然资源、住建、银保监和央行以及各个地方,不遗余力地贯彻这个新要求。尤其是,金融部门非常给力:贷款额度明显增加,按揭利率连续下降,债券融资重启,并购贷款和保租房贷款不计入银行贷款集中度管理。
不能说汇河成江,解渴是没问题的。但市场情绪不高,即便地方拿出优质地块,出让底价和溢价率也不高,但开发商不积极拿地,1月份CRIC重点监测城市土地流拍率达到25%。购房情绪也不高,拿调控政策敏感度最高的深圳来说,近几个月二手房成交量一直在2000套及以下运行。这是十几年来的新低,过去很少发生。2月份,重点房企销售同环比下跌30%-40%。
背后原因,之前的公号文章讲过了:
一是,信用风险冲击下,开发商“保现金流,不保房价”,大面积打折促销、不拿地,供给端对市场预期冲击很大;
二是,房价“只涨不跌”的预期,某种程度上已被打破了。比如,即便政策持续纾困,现在70城中有50个城市二手房价持续1-2年下跌。
当然,还有一个很重要的原因。疫情重创中产阶层,居民收入预期不乐观,而去年疫情以来又上了一个台阶以后,当前的房价还在历史最高位上。所以,就不奇怪,为啥很多城市(包括郑州)都把首付降至20%了,利率也不停地降。不降首付、不降利率,新市民跨不过买房门槛。
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所以,近期国家一直在提房地产新模式,包括长租房、共有产权住房、保障性租赁住房、老旧小区改造、城市更新等,这些都是供给侧改革的住房新产品,都是房地产新模式的内容。其本质上就是,供应较低成本、配套完善、居住体面,适合新市民的住房需求的住房产品。
为什么要提房地产的新模式?因为,旧模式搞不下去了。当下,新建商品房市场越来越呈现出“高地价、高房价”的供给模式,也就是大家所说的“豪宅化”倾向,即地价推动房价,房价上涨带动预期上涨;预期上涨,创造良好的市场预期,反过来再推动新一轮地价和房价上涨。
这种模式要持续下去,有两个前提条件:一是“加杠杆”没有限制,包括开发商加杠杆拿地,购房者加杠杆买房;二是购买力还得足够强大,首付和月供能力要跟得上房价。但是,当房价涨到这个份儿上,具有强大首付能力、月供能力的人,越来越少了。
于是,当下在大城市买新房的人,主要是有“OldMoney”的人,或是老市民、或是换房的人、或者是父母给子女买房,北京、上海、广州就是如此。这些城市有深厚的积淀,老市民比较多,“OldMoney”的人也多。近期,当“政策底”出现以后,率先回暖的就是“OldMoney”支撑下的豪宅市场。
图:上海2021年以来豪宅成交情况(单位:套、万/平方米)
但是,深圳就完全不同了。尽管月收入高的人挺多,但大多数都是新市民,有“OldMoney”的人不多。过去,深圳楼市非常有弹性,一旦“政策底”来了,嗅觉灵敏的深圳人就开始“搞钱”,加杠杆炒房。但现在,参考价横空出世,不让加杠杆了,深圳楼市也就哑火了。从2021年2月份开始,深圳楼市整整“躺平”了一年,不让加杠杆,还得继续躺平下去。
近期,据悉上海、广州把新房限价那条线抬高了。显然,有了涨价预期,才能把“OldMoney”激活起来,带动更大范围的房价上涨预期,吸引把其他购买力入市。但是,超高房价和杠杆限制下,这样的模式越来越难以支撑下去了。豪宅市场也越来越小众了,必须要创造新鲜血液。这就是所谓的新模式。
也就是供给侧改革。
这几天,从上到下关注新市民,规模有3个亿,相当于中产人群的数量。再加上留守人群(留守儿童和老人),有4个个亿。如果这部分人群成为中产阶层,领导人关心的消费和内需引擎打造、内循环、经济转型,都水到渠成了。
怎么才能让这部分人群成为中产呢?降低住房、通勤、教育、创业等全方位成本,让他们扎根城市,分享到城市发展红利。国家打造的住房保障体系,即公租房、保租房、共有产权住房,再加上长租房,就建立起了针对新市民多渠道的、有租有售的,低成本的住房模式。
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形势很明朗了。
不论是严峻的经济形势(貌似每年都严峻),还是2022年一定要稳的特殊年份,或是当下很多城市财政的困局,楼市政策松绑是大概率,类似郑州这种“放大招”的,以后也不鲜见了。
重大的变化是,楼市给实体经济输血,这就是国央企、城投平台成为增量商品房市场的主导。“两会”还有一个重要表示:压实地方属地、部门监管和企业主体三方责任,运用市场化、法治化方式化解风险。所以,对深陷债务困境,以为国家会救,抱有幻想对民企地产来说,该洗洗睡了。
国企、央企、地方城投主导,这是对过去20多年房地产过度市场化、货币化导致的一系列问题的全面纠偏。绝非否定市场的作用、民企的作用,而是地产的公共属性太强,不适宜全面市场化。特别是,在促进内需转型和迈向共同富裕的新时代,特别需要强调其公共属性。
这也是行业供给侧改革。由此带来的变化是,过去民企主导下的加杠杆、快周转,不复存在了。由此,房价快速上涨的土壤没有了。当然,房价还会涨,一年涨个5%-8%也是正常的,因为各种成本摆在那里。再说,不涨这么多,也没有很多人买房呀!或许要诱敌深入。
看看“两会”的报告,重大投资项目、基建项目、民生补短板、新型城镇化等、公共服务均等化、民生设施建设、新市民普惠金融支持等,都是2022年经济工作的重点、“稳增长”的抓手。这些都要花钱,钱从哪来?地产就是输血渠道。所以,地产规模高位徘徊还是主旋律。
但是,市场基本面已发生翻天覆地的变化。拉长时间来看,投资房产的实际收益明显地下降了。比如,尽管新房市场开始企稳了,但大多数城市的二手房价格还在阴跌。即便经历了2020年疫情后纾困、2021年四季度以来的救市,但二手房价依然下跌,交易量屡创新低。
图:2018-2021年全省新房和二手住房交易对比情况(单位:万平米、%)
数据来源:广东省房地产业协会
当然,中心区、热点片区的房子依然保值,但购买力和杠杆越来越撑不动了,需求面可选择的房子太多了。过去靠加杠杆、投资情绪旺盛支撑起来的高房价,到了泡沫慢慢泄气的时候了。
近期,因“救市”出圈的郑州,贵为国家中心城市,万亿GDP、千万人口的超大城市,由于大规模棚改、土地放量、城区外延、新区遍地,导致房子供应量也超级大,二手房价格快速下跌。此次救市的结果,必然是未来更大的供应,还有那么大接盘能力吗?我很怀疑。
当然,通过低成本的保租房,如果3-4亿的新市民能够扎根下来,他们是楼市未来的新生力量,楼市还能在高位徘徊数年。但是,对于供给侧的改革,特别是保租房,当下各地方政府的重视程度还很低,普遍的短视化,有的还停留在“数字政绩”上,这才是最可怕的。
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