1
刚刚过去的这个周末，几乎所有的楼市自媒体都过的不踏实。
刚刚过去的这个周末，几乎所有的楼市自媒体都过的不踏实。
他们都坐在电脑前焦虑的等待着一个消息——
重要大会上，高层的全年工作报告里，楼市该如何定调？
开会之前，又是降准降息，又是政策松绑，时刻给人一种“风向要变”的瘙痒感。每天一挠，挠的人是心痒难耐。
大会上总要给个准信儿了吧。
周六来了，大会开了，报告出了。
关于楼市的定调，就是下面这张图——
区区200字，措辞四平八稳。看起来啥都讲了，仔细品啥也没讲。
这下彻底给人整不会了。
坐在电脑前等着整活的媒体人，彻底不知道该从哪整活了。
一半人，直接躺平。不解读了，不更新了。
——今年，可能是楼市自媒体“会后解读文”最少的一年。
另一半人，抓耳挠腮，恨不得把键盘抠烂了，硬生生憋出来一个字“稳”。
——从“稳”出发，洋洋洒洒3000字，又绕回到“稳”。
听君一席话，如听一席话，稳到飞起。
要我说，憋了半天只憋出来个“稳”字的友军，还不如躺平不更的友军。
没活，大可不必硬整。
2
吐槽完毕，咱们聊点干的吧。
今年的工作报告，重点不在“稳”，也不在“房住不炒”。
自2010年开始，哪年的报告没有“稳”；自2019年开始，哪年的报告没有“房住不炒”。连续提了三年以上的关键词，没有任何分析的必要。
今年的工作报告，重心在四个字：因城施策。
这四个字的表面意思是，各个城市可根据自身的具体情况，调整自己的楼市政策。
但背后的含义，远非表面如此简单。
先提个问题——
高层在楼市调控的描述中，有多久没提到“因城施策”了？
整整一年！
因城施策最近一次的出现，是在2020年5月22日的政府工作报告中。自2021年开始，历次关于楼市调控的描述，就再也没提过因城施策。
此时，新的问题又来了——
高层“强调因城施策”后，楼市呈现如何的走向?
高层“只提房住不炒，不提因城施策”后，楼市又呈现如何的走向？
下面这张图，是2015-2022年中国楼市政策的演进图。
在上图中，只强调“房住不炒”，不提“因城施策”的时间点是：2019年和2021年。
仔细回想这两年，楼市发生了什么事情？
2019年，苏州加码调控，金融端全面加强对房企融资的监管；
2021年，两道红线、二手房指导价、土地供应两集中等史上最严政策全面出台。
只强调“房住不炒，不提“因城施策”的2019和2021——
是政策最严苛、信心最低迷、市场跌如狗的行情下行期。
在上图中，反复强调“因城施策”的时间点是：2016-2018、2020和2022年。
仔细回想以上年份，楼市又发生了什么事情？
2016-2018年，全国楼市正经历着轰轰烈烈的大行情；
2019年底-2020年，抢人大战突破限购，经营贷流入楼市，以深圳、广州和上海为代表的一线和强二线城市正快速进入小行情；
反复强调“因城施策”的2016-2018和2020-2021上半年——
是政策有松动、信心在反弹、市场向上扬的行情上行期。
通过以上的政策梳理，大家发现了什么问题？
每当房住不炒连续强调了一两年，所有人都觉得楼市快不行的时候，就出现了一双悄悄开闸的手。若有若无的刺激，让市场焕发生机。
这双悄悄开闸的手，就是因城施策。
因城施策，仿佛专门留给“房住不炒”的一个后门程序。
2022年，这个后门程序又一次打开了。
3
为什么？
为什么要留下一个“因城施策”的后门程序？
——既然要打压房价，那就干脆把政策一杆子干到底，封堵一切漏洞。为什么偏偏留下一个后门程序，以方便地方打着“因城施策”的名义，时不时的松绑调控？
20世纪90年代初，有一位老人曾说过这么两句话，请牢牢记住这两句话：
发展才是硬道理。
用发展的办法解决发展中的问题。
这两句朴素的话，切中了大国的体制要害。
——它们能回答我们在这个庞大国家所遇到的绝大多数政策问题，包括楼市。
比如，我们为什么要反复强调“保持经济的中高增速”和“保持GDP增速在中高区间”？
因为只有这样，才能把就业提高。
——人人有事干有钱赚，社会矛盾就少了，社会就稳定了。。
因为只有这样，才能把蛋糕做大。
——提高每个人的平均收入，哪怕是名义的提高。
因为只有这样，才能体现我们独特的体制优越性和制度优越性。
——正因为我们不一样，我才比你们更好。
对于我们来说，或者叫对于全球任何一个大国来说：
增长，比泡沫更重要。发展，比一切问题都重要。
向前跑要发展嘛，总不会一直顺顺利利，总会遇到沟沟坎坎。遇到了沟沟坎坎，速度就要慢下来，增速就要向下滑。
比如当下，此时此刻。
今年的工作报告中，对于宏观背景的描述，用上了诸多复杂的词汇——
经济增长面临三重压力，局部疫情时有发生，消费投资恢复迟缓，稳出口难度增大，中小微企业生产经营困难，稳就业任务加剧……
对于以上问题，报告中也给出了“稳增长、求发展”的解决思路——
喏，就是下面这张图。
通过上面这张图，大家看出来了什么？
钱！
每一项稳增长政策的背后，都要烧掉大量的钱！
尤其对于各个地方城市来说，2022是烧钱的一年，更是财政吃紧的一年。
——以上各项稳增长政策，都要靠各个地方城市来花钱落地执行。
比如，单单“老旧公用设施改造”、“老旧社区改造”和“十四五重大项目提前上马”这仨，5000亿烧出去了。
地方的钱，从哪里来？
地方来钱的主要渠道，无非就两种——
要么吃财政，要么靠发债。
你说靠财政，土地财政的收入占地方财政收入的平均数是51%；
你说靠发债，以土地为锚定物的土储专项债的发行规模，占了总发行规模的71%。
无论吃财政，还是靠发债，最后都落到了土地上。
此时此刻，一个关键性的问题出来了——
你要我烧钱“稳增长”，而我的钱只能从土地上来；
现在楼市这批样，房企又穷，市场又差，地也卖不出去。
我该怎么办？从哪搞钱稳增长？
慌什么！
瞎哭什么穷！
给你开个后门，让你“因城施策”一下子！
当我讲到这里，大家都听明白了吧。
自2015年开始，顶层设计者对于下面的地方城市，执行的是双重考核——
第一重的考核，是发展增长考核；第二重的考核，是房住不炒考核。
每当增长遇到问题，以上双重考核就出现了“既要又要”的矛盾。
每当矛盾出现之时，第二重考核就要为第一重考核让路。
——房价和楼市问题，就要为发展增长让路。
——房住不炒的铁笼，就会打开一道“因城施策”的口子。
——怒目金刚的高层，就会对地方松绑睁一只眼、闭一只眼。
比如，疫情之后的2020年；比如，正在经历的2022年。
4
熟悉我的老朋友，应该都知道我在2019年提到的一个概念——
睁眼周期和闭眼周期。
正常情况下，决策层对待楼市如怒目金刚
——坚决干掉所有的投机和投资性需求，坚决不允许楼市出现大规模的跳涨行情，土地出现一窝又一窝的地王。
——但凡有大规模行情出现的征兆，房住不炒的大棒立即挥到头顶，各项调控政策立即收紧，从购房者到房企再到银行挨个锤一遍。
以上，就是楼市的睁眼周期。
2021年，就是睁眼周期，睁的贼大。
一旦增长和发展遇上沟沟坎坎，决策层对待楼市将睁一只眼闭一只眼
——拿走房住不炒的大棒，打开因城施策的后门，方便地方搞钱稳增长；
——你的土地卖不掉，他的库存非常大，房企说我揭不开锅，政策变相松松嘛。
以上，就是楼市的闭眼周期。
2020年，就是闭眼周期，闭的贼好。
一睁一闭，增长就稳定了；
一闭一睁，杠杆就下来了。
闭闭睁睁、睁睁闭闭，发展中的问题就被发展的办法解决了。
结
政策分析，其实很枯燥。
如果你能耐心看到这里，我相信你应该对政策的逻辑和2022年的楼市，有了清晰的认识。
第一，一切都要为发展和增长让路，包括楼市。
之前还有人说，2022不可能放松。房住不炒还喊着呢，现在的松绑都是假象。
请先理解一下前面讲到的：增长比泡沫更重要，发展比一切问题都重要。
理解了这两句话，你就会明白——
你认为楼市是天大的事，顶层设计里就是个民生问题。
发展问题，永远高于民生问题。
第二，2022是闭眼周期，无疑。
又到了稳增长的时刻，又到了地方要搞钱稳增长的时刻。
既然想让马儿跑，就得给马儿吃草。
你瞧，因城施策拿出来了吧。你瞧，弱二线城市的松绑，也不被喊停了吧。你瞧，睁一只眼闭一只眼了吧。
接下来会发生什么？
会有更多的城市，启动实质性的政策放松。
政策松绑的范围，将可能从弱二线城市慢慢向二线、强二线和一线扩散。
第三，短周期上的市场不存在什么稳，只有波动。
很多人都把分析的重点，落在了一个“稳”字上。
这就会造成一种假象
——似乎不会涨，也不会跌。
但是长期泡在市场里的投资者都应该清楚，真实的市场哪有一字型的稳定状态。
只要有政策的松动，就会有水从缝隙里激射下来。
2020年，因城施策了，政策松动了，深圳涨成什么样了，稳了么？2019年底，因城施策了，政策松动了，苏州涨成什么样了，稳了么？
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