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这阵子，楼市一直蠢蠢欲动。
这阵子，楼市一直蠢蠢欲动。
宽松政策上，市场上已经出现大规模的"城传城"现象。
从松绑限购到启动补贴，从下调利率到降低首付，没有最给力，只有更给力。
而郑州作为政策集大成者，梳理了各地宽松手段后，会心一笑
——都拿来吧你！
复制粘贴+冥思苦想几个新招，组成了郑州楼市开年宽松大计。
19条政策，宛若19颗小地雷，直接给市场炸嗨了。
就在昨天，江西南昌，安徽宣城，山东德州，云南昆明等陆续加入宽松队伍。
周三的新闻发布会上，老郭也公开表示：房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转，不希望房地产调整太剧烈。
持续已久楼市悲观预期，经过"积极的货币政策与灵活的因城施策"的软磨硬泡，终于还是扭转了。
3月2日阳光城有两笔票据的利息未能支付，本应违约。
但神奇的是这不仅没有触发债务交叉违约，而且这两笔债券的持有人也没有催阳光城还款。
信心从崩塌到修复，一念之间。
3月3日，招商银行表示将全力支持美的置业并购及按揭业务的发展，给予60亿资金支持，同天碧桂园与招商银行股份有限公司签署150亿元战略合作。
实际上，在美的和碧桂园之前，能够拿到并购贷款的房企是少数，比如招商蛇口、华润、五矿地产、大悦城，几乎全部是央国企。
啧啧，难得一视同仁。
3月4日，华夏幸福宣布全国33个区域近80个项目同步复工。
覆盖南京、杭州、合肥、郑州、武汉等全国33个区域近80个住宅项目。
你没看错，就是那个华夏幸福。
重仓楼市的吴老大，瞥了眼在股市还被套牢的吴老二，只说了六个字
——弟弟，就是弟弟！
冰封数月之久的二手房市场，预期也开始暗流涌动。
前两天还吐槽"加不起油"的业主群里，近日也画风突变，又一次集体关心房事了。
楼市的180°掉头，很难不让人内心发酥。
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楼市，还是经济增长不可缺失的一部分。
2020年，我们定下了2035年经济总量翻一番的目标。
如果要达成，那么从2020之后的15年里，我们每年的经济增速底线是4.8%。
而看去年，Q4的4%的数值已完全跌出合理区间，而Q1的18.3%的高基数又给今年1季度带来极大压力。
为何从去年开始就开始发力稳增长，就是为了今年Q1数据别拉胯。
要是来个负的，不仅业内人士面子挂不住，业外群众信心也绷不住。
有人说，经济增长就是个数字而已，何必非要那么看重它呢？
朋友还是年轻了，经济增长本身不重要，而增长背后牵扯的就业问题则是不可僭越的红线。
这放之四海皆通用，就连彼岸的美联储加息也要充分考虑美国的就业情况。
就业不企稳，就算通胀飙到天上也得忍着。
还不理解就回顾2020年疫情期间，4月份ZZJ会议率先提出“六保”，7月份原本淘汰的"摆摊经济"又横空出世……
原因很简单，一切都要为保就业让路。
换言之，只要就业不出问题，上面是可以适度提高对于经济下行的容忍度。
但是从去年四季度逆周期宽松开始的背后，是就业压力问题的显现。
新闻里规模巨大的灵活JY人数，使得坚定不移稳增长变成了一项ZZ正确。
2022年高校毕业生规模将达到1076万人，比上年增加167万人，规模和增量均创历史新高。
而今年GDP增速目标市场预期在5.5%左右，则大约新增城镇就业1000万人以上，保证失业率不超过5.5%。
过去两年，由于美国实施了历史罕见的直升机撒钱模式，催生出前所未有的消费膨胀与中国出口，这事儿放过去数十年也是可遇不可求。
由于出口强势托底经济，那么就有了足够的底气打压国内过热市场。
如去年的地产收紧，打压高利润产业，牺牲中短期增长以释放中长期内需潜力。
于地产而言，7月以后中国地产数据下滑较快，地产销售、拿地、投资，均已跌出历史正常区间，楼市一夜入冬。
不难看出，去年"出口强内需弱"的表象背后是两个超级大国货币政策的背离。
那边持续宽松，这边逐级收紧。
2021年的宏观杠杆率从2020年末的270.1%降至263.8%，全年下降了6.3个百分点，实现较大幅度去杠杆；
与此同时，国家发展与金融实验室预计2022年宏观杠杆率由当前的263.8%上升至269%左右，全年上升5个百分点。
品，细细品，慢慢品。
是的，前面去杠杆的目的就是为了后面某天可以更好的上杠杆。
而金融机构与ZY地方通过调整政策与金融利率等手段熨平年份之间的经济波动，这就是所谓的宏观调控。
而今年增长路径几乎已是明牌。
西方"与疫情共存的防疫态度与直升机撒钱的结束"使得出口的高光时刻临近尾声，中欧协定面临难产的尴尬，除了跟东盟、非洲伙计们玩外，仍需扩大海外市场。
比如CPTPP，全球贸易自由化程度最高的区域自贸协定。
新老基建共同发力雷声虽大但雨点却小，完成任务仍然不能脱离带头大哥。
其一是带头大哥的经济拉动效果所向披靡，其二是带头大哥前阵子被凑的确实有点狠了。
当下稳增长已成为一项zz任务，老大哥必须还得出把力。
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去年末，住建部就已经为楼市定调
——房地产市场的基本面没有变。
其一，当前我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求；
其二，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。
总结一下就是新市民住房需求与二套置换的市场需求仍大规模存在。
而以上两个基本面就决定了2022楼市调控的主基调
——满足居民的合理住房需求。
所以为了达到以上目的，我们正在经历的楼市调控正在完成经典两步走。
第一步，提高金融支持。
如我们当下看到的降首付，降利率，提高公积金额度……
不仅首套降，二套也要降；
新市民的需求照顾，老乡们的置换需求也得大力支持。
于楼市而言，没有什么比积极的金融机构更直接见效了。
第二步，提高政策支持。
降低限购门槛，落户要求适当开一点，社保缴纳年限适当短一点……
原居民的需求照顾，不远万里过来的新市民需求也不能辜负。
先通过提高金融支持降低购房门槛，再通过限购降档释放住房并满足住房需求，逐级加码。
于楼市而言，没有什么比积极的限购放松更能带来持久活力了。
但当下我们虽只看到金融支持在行动，看到三四线在行动，但请让子弹飞一会儿。
一二线的适度支持，已然正在赶来的路上。
看到这相信不少朋友看到这就有上头的迹象，但笔者劝你别激动，别放下手机，更别放下手机激动。
众所周知，于楼市投资保值而言，金融支持固然重要，限购政策支持也固然重要，但这始终没有说到点子上
——市场供需。
一些基本面缺乏支撑且购买力严重不足的三四线城市，诸如防城港、梅州、连江、宝鸡、北海等，基本都是人口净流出城市。
需求不足，供给还贼大，使得目前商品住宅消化周期均在40个月以上。
更低的人口增速、更大的城市差距，叠加了更弱的保值预期，就使得刺激的边际效用必然加速递减。
你会发现它们购房门槛一降再降，补贴力度一加再加，但对房价却没啥卵用。
是的，金融与政策确实并不是在任何市场都能完全生效。
说的再直白一点，就是供需的严重错位已经导致楼市对刺激已经无感了。
但并非都无感，相反有的地市版块还贼敏感。
从去年楼市严厉调控至今，同样有诸多强势城市核心版块的去化周期却仍一降再降。
世界有时候就是这么神奇，明明刺激针打在你身上，但人家却起劲了……
原因也很简单，供应不足而需求强烈的市场格局将当地楼市不断的夯实，在内部购买力与需求的驱动下加速去化。
而事实上这种供需崩得紧巴的版块对外部刺激极为敏感，在过去5年的任何一段周期里。
遇到正面刺激带头膨胀，遇到负面刺激也率先回暖，究其原因也无它
——人口，产业，教育，医疗等资源带来的楼市长期供需不足。
所以在又一轮的加杠杆之年，在又一轮的地产带头稳经济之年，在又一轮的满足合理住房需求之年，稀里糊涂上错车。
宏观背景与基调明牌之年，如何在楼市实现投资保值最大化就拨云见日了。
第一，找到基本面持续向好的城市版块；
第二，在以上城市版块里找到供需不足，叠加对未来刺激极为敏感的版块；
第三，提前抢跑。
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