2月21日，多家权威媒体同时发布了一则重磅消息，那就是郑州代市长关于“郑州楼市危机”的公开回应。
面对“郑州楼市危机”，郑州代市长给出了三个具体的建议解决方向：
1.推进郑州都市圈1+8城市政策互认，每年吸引约20万大学生，支持外来务工人员买房。
2.降低交易税费。
3.大力推进货币化安置。
当时，郑州代市长还算了一笔账说，郑州楼市目前有些困难，但只需要上面中的两项政策，就能化解掉郑州现有商品房的“去库存”压力。
一是通过新的人才政策每年吸引至少20万大学生，这样一来，预计三年新增需求1000万平方米。
二是即将出台鼓励外来务工人员买房新政策，预计两年内新增需求2000万平米。
两者合计3000万平米，按照一套房平均100平米计算，单这两项纯外来新增需求就是30万套，再叠加现有人口改善购房需求，毫无疑问将对郑州楼市产生超级冲击波。
因此，消息一经发布，迅速成为楼市热门话题，全网疯传。
原因无他，因为和山东菏泽、广东惠州、江西赣州、四川达州这些名不见经传的三四线城市相比，郑州这座城市地位实在太特殊了。
郑州不仅是中部人口大省——河南省的省会，而且还是9个国家中心城市之一，是GDP过万亿、人口超千万的实打实的二线超级大城市。
和三四年前烈火烹油的火热市场相比，当下很多城市的楼市确实冷清了很多，成交下滑，土拍遇冷，财政吃紧，无数城市憋着劲想放松楼市调控。
但在“房住不炒”的大背景下，大家都只能是你看着我，我看着你，谁也不想做第一个出头的那只鸟，尤其是关注度比较高的一线城市和省会城市。
因此，当郑州这只楼市大鸟伸出头来之际，无数目光瞬间聚焦到了它的身上，大家都在紧张地盯着，看郑州方面这次的表态，会不会被上面敲打甚至喊停。
不过，大家没有等到郑州方面这次表态被叫停的消息，反而是很快等来了郑州关于这次表态的具体落地执行政策。
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2月28日，郑州以官方红头文件印发了《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产良性循环和健康发展的通知》。（以下简称《通知》）
这篇《通知》比较长，一共涉及5项19条，从内容上看，应该说是一篇实打实的全方位“救市良药”了。
从购房者、开发商、银行、地方多路同时出手，包含了购房资格、贷款利率、土地供应、金融政策、拆迁安置等，几乎涵盖了参与楼市的各方面和全过程。
在这19项措施里面，有5项，触及到了楼市调控的本质，也摸到了这一轮调控的“红线”，可以说差不多是核弹级别的政策了。
第一，放松限购。
《通知》第三条规定，对于子女在郑州工作的，鼓励老人来郑州投亲养老，并且允许投靠家庭新购一套住房。
就是不管你之前家庭有多少套住房，即使已经超过三套、四套或者五套，都没关系，均可以再增加一套购房资格，这就相当于变相放松了限购。
而值得注意的是，《通知》并没有对怎样才算投亲养老作出界定，是把户口迁移过来算，还是长期居住在这里算？亦或者一年住半年才算？
在这种情况下，理论上只要把老人接过来，哪怕只是住一个月，也是可以算投靠养老的。
这样一来，郑州之前以家庭为单位的三套限购政策，就相当于形同虚设被突破，都增加到四套了。
第二，放松限贷。
《通知》第十二条规定，对于已经贷款买过一套房的家庭，在还清贷款之后，再次申请贷款买房，按照首套房贷政策执行。
之前的政策是只要有过一次贷款记录，无论结清与否，都算二套，首付比例一律按照6成执行。
政策调整之后，按照首套执行，那么首付就只需要3成，减少了一半，相当于增加了一倍的杠杆。
这也摸到了楼市调控的“红线”，那就是从“认房又认贷”放松到“只认贷不认房”了。
从上一轮楼市调控收紧的效果来看，限购和限贷属于大杀器，在所有的政策中威力是最大的，因为限购直接从根源上抑制了购房需求，而限贷则直接打掉了楼市的杠杆。
这也是为什么北京和上海这两座一线城市自从2011年首次启动限购之后，就再也没有放开过的根本原因。
郑州这次在限购和限贷两方面同时放松，尺度之大，应该是从2017年以来全国首次。最近一不小心上了热搜的菏泽、赣州、重庆，也都是在贷款利率和首付比例上做文章，同时在限购限贷上做文章的，郑州是第一个。
第三，鼓励拆迁货币化安置。
《通知》第十四条指出，实施安置房建设工作三年行动，坚持以货币化安置为主，对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。
拆迁是一夜暴富的代名词，为此也产生了很多段子，比如房子一移，兰博基尼；房子一扒，帕拉梅拉；房子一动，揽胜运动；拆字一喷，立提大奔。
之前拆迁，很多都是以补偿安置房为主，货币补偿为辅。郑州这次提出，鼓励拆迁货币化安置，就相当于直接给钱，让拆迁户拿着钱去买房。
这个政策，和前几年大家熟悉的棚改货币化政策非常类似，就是增加新的购房需求。棚改货币化的威力，想必很多城市的购房人都领略过，动静最大的应该就是2017年和2018年的杭州。
当时杭州正值大拆大建时期，也是加大了棚改货币化安置力度，于是市场上一夜之间冒出无数手握千万拆迁款的拆迁户，买爆了杭州大大小小的售楼部，也给当时本已经异常火爆的杭州楼市火上加了一把油。
因此，可以预见，在拆迁货币化安置推进之后，这些有钱的购房刚需拆迁户，将产生巨大的购买力。
第四，降低开发商保证金比例。
前面三项，都是为购房人量身准备的，而这一项，则是为开发商特殊定制的。
《通知》第五条规定，开发商土地竞拍保证金比例下调至挂牌价的20%，土地出让金也可以在成交后1年内分期缴纳。
比如，假设一块地挂牌价是10亿，那么下调后保证金只需要2亿。这就大大降低了对开发商的资金要求。
同时，对于成交后1年内分期缴纳土地出让金，这个也是极大的利好，特别是对一些高周转的开发商。
比如碧桂园，一个楼盘开发周期甚至能做到半年，这也就意味着，一些高周转的开发商，拿地之后，房子都卖完了，土地出让金还可以不用完全缴纳，那样就可以用这些资金继续拿地，滚动开发，相当于给开发商也加杠杆了。
对于资金紧张的开发商来说，也是极大的利好。
第五，定点减少土地供应。
前四点是针对购房者和开发商的，这一点，则是针对郑州市自身的。
《通知》第五条规定，在商品房去化周期大于18个月时，适度减少住宅用地供应。这项措施，就是从供需比例上进行调控。
经济学基本原理告诉我们，一切商品的价格，本质都是由供需关系决定的。
这一点，在之前合肥楼市上就充分验证过，2017年2018年的时候，合肥楼市在短时间暴涨，然后迎来全国范围的调控，合肥房价进入横盘下跌通道。
2019年，合肥降低了土地市场供应，特别是之前大热的龙头片区政务区，一咬牙，全年硬是一块地都没有供应。于是2020年下半年，合肥楼市强势回暖，之前土地零供应的政务区，由于供应极度紧缺，再次被市场爆炒而领涨。
因此，千万不要小觑了楼市减少供应的潜在巨大威力。理论上，当供应趋近于0的时候，价格可以飞上天。
上述五点调控，涉及购房者、开发商、银行和地方政府四方，可以说和楼市相关的各个方面都覆盖了，算得上是全方位的考虑了。
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和全国大多地方不同，郑州楼市还有一个非常特殊的政策，那就是20%的二手房交易差额税。
比如一套房子，买入价是50万，卖出的时候是100万，那么需要缴纳的税就是100万减去50万，然后乘以20%，也就是需要缴纳10万的税。
而在全国绝大部分城市，二手房交易税费基本都是以成交价为基数，按照首套1%，二套2%，三套以上3%来征收的。也就是100万的房子，首套的话，只需要交1万的税。
而郑州需要缴纳的税费是10万，两者相差10倍，因此，这种20%的差额税，对于抑制投机炒作效果是很明显的。
目前，执行20%差额税的城市，除了郑州之外，只有北京了。这也是为什么最近两年，北京房价涨幅低于深圳和上海的重要原因之一。因为北京房产的交易成本远高于深圳和上海，对于投资投机性购房者非常不友好。
而最新的消息是，郑州在20%的差额税上，也有了明显的放松迹象。
这两天，郑州本地一家媒体爆出了一个消息，其在郑州郑东新区税务局的房屋交易税收询问记录上发现：
只要卖房人无法提供完整准确的房屋原值、有关合理费用凭证，那么就可以按照核定比例1%征收个人所得税。
当然，如果卖房人能够提供上述凭证，则按照差额的20%征税。
而能否提供相关凭证，主动权完全在卖房人这里，只需要卖房人自己选择，作出承诺即可。没有凭证也不影响交易。
面对这两个选择，如果不是脑子有毛病不会算数，或者是嫌自己钱多没地花的人，其他人应该都知道怎么选择吧？
这样一来，和之前的老人投靠子女可新买一套房子让三套限购形同虚设一样，套在郑州楼市上的20%差额所得税也相当于就此解锁了。
唯一不同的是，前者是官方红头文件确认的，而后者目前还是处于媒体和中介私下传播。但后续执行的可能性还是很大的，因为之前郑州代市长在回应的时候就已经吹过风，释放过降低交易税费的信息了。
在多重利好之下，最近郑州楼市也出现了明显的变化，很多售楼部又开始热闹起来，看房人数和成交套数相比之前成倍上涨，回暖信号非常明显。
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郑州不是这一轮楼市救市松绑的第一个，但却是省会城市和二线城市中的第一，也是力度最大的一个，远超重庆、苏州、赣州、惠州。因此，其引发的关注度和对楼市调控政策产生的影响非同寻常。
心理学上有个理论叫“破窗效应”。同理，如果郑州这次全面救市松绑政策没有被叫停的话，那么很多城市必然也会纷纷效仿，毕竟大家都过了好几年紧日子了，都憋着一股劲，想对楼市松绑。
比如同为省会城市的哈尔滨、沈阳、太原、石家庄、昆明、贵阳，以及计划单列市青岛，这些城市房价也跌了三四年了，郑州有困难能够出台政策，它们也有难处，为什么不能？
又比如同为中心城市的天津，楼市比郑州还惨，已经跌跌不休快五年了，跌幅比郑州更大更惨，郑州能出台政策，天津为什么不能？
还有历来都不是太老实的深圳，是不是也可以打打擦边球，变相放放水什么的？而且，最近实际的贷款利率已经降低到5以内，市场上贷款中介也悄悄地忙碌起来了，各种贷款中介的电话明显增多。
因此，郑州作为二线省会城市的这一举动，对楼市将产生巨大的冲击波，因为它打开了从严调控的潘多拉魔盒，而楼市的潘多拉魔盒一旦被再次打开而没有被叫停的话，届时将会是什么样的情形，就真的很难预料了。
对于2022年楼市市场即将上行的趋势，大家普遍持一致看法。当然，楼市也不会普涨，在人口、金融以及监管长期的三重压力与作用下，如何才能买到心仪的房子，如何才能更好地做到置换，需要的技能也越来越多
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