2022年的楼市，哪里会启动，哪里别投资？_水库论坛官网|欧神文集|欧成效房产投资|yevonou楼市秘笈

年后这段时间，全是楼市放松的消息，但以此就来判断房价要涨，绝对是外行。

每个城市的经济实力不同、购买力不同、楼市周期不同、政策力度不同、炒房氛围不同，所以楼市走向必定各不相同。

今天，我就在宏观上把大多数热门城市的2022年楼市趋势分享出来，方便大家提前做好准备，精准操作。

上周，我在朋友圈和微博里发了两条信息：一、郑州可以抄底了；二、上海正在快速回暖。

2月15日召开的郑州市委工作会上，郑州代市长宣布了两个重磅政策：

一、计划降低二手房交易个税。也就是说执行多年的差额20%个税有望取消，改为绝大多数城市通用的按照成交价1-2%来缴纳个税，这个减税政策力度极大。

二、推进货币化安置。大家应该都明白，棚改货币化是2015年这轮超级牛市的主要推动力之一，更是二三四五线城市房价翻倍的最大推手。以上两个重磅政策叠加，从2017年高峰阴跌至今的郑州必定触底反弹，要抄底的可以行动了。

目前上海的楼市行情如下：

一、二手房成交量快速增长，热度超过了年前的1月份，我预计3月份成交量应该能达到2.5万套。小阳春会很热，价格会上浮。

二、房价目前暂时没有明显涨幅，但是新挂牌价格明显提高，房东普遍心气很高，接下来就是上下家的博弈期。

三、很多银行都可以做到产证出来后一周放款，最快的3天。首付款来源审查变松，流水覆盖月供2倍也不强制要求。四、调控和信贷政策没有丝毫松动。一旦放松，房价会再次大涨，所以管理层必定谨慎。

2月23日，上海公布了2022年第1批40块集中供地的房地联动价，通过比对，2023年的新房开盘价格没有明显上涨，只是少量项目的价格根据地段、品质和容积率差异有些许调整而已。

2022-2023年上海新房不涨，三价就低不放松二手房杠杆加不上，经营贷继续管控，这样，上海房价就不会大涨。所以，从目前来看，上海只是回暖，还不具备大涨的政策基础。

我在上篇文章里说过，2022年一线城市楼市热度从高到低依次是上海＞北京＞广州＞深圳。

目前给大家的操作建议就是，北上广的刚需和置换，有钱的就现在买，没钱的就明年再说，不必匆忙入市，反正不会大涨。

近来咨询我购房事宜的好几个北京上海读者，都是现在手头资金不足，年底可以再多几百万，但是怕目前房价再次启动，现在想先买个低总价的房子上车。

我的建议很明确：低总价房子品质差增值差，今年京沪不存在大涨行情，没必要着急入手烂房子，年底资金多了再买。退一万步讲，即使京沪政策明显松绑，房价启动，那时再入手也来得及，我会在文章里及时提醒大家的。

深圳目前还是寒冬，新房二手房成交量都是创记录的新低。上周宝安区又开始落实多校划片，导致家长维权严重，学区房具有高度不确定性。深圳的建议就是：除了地段好的倒挂限价新盘，其它刚需置换投资一概不动，继续观望。

2020年时，我曾经在多篇文章里说过：2020年是楼市分化元年！分化的表现就是，有的城市涨有的城市跌，有的板块涨有的板块跌。

2020年初，我告诉大家赶紧买房，疫情后房价要大涨。2021年初，我警告大家，房价大涨马上结束，不要高位接盘。新来的读者可以回去再翻看下我那时的旧文。

2020年开始大涨，2021年下半年遭遇调控开始下跌的热点二线城市有：杭州、南京、宁波、合肥、东莞、佛山、厦门、成都、西安。

以上这些城市除了西安是之前已经连涨5年之外，其它都是在2020-2021年这轮小牛市中大涨又大跌的城市。

这9个城市都是房产投资的优质城市，长期看涨，但是这轮行情已经严重透支了需求和购买力，并且它们有一个显著特征就是都有明显的房产周期，并且紧跟一线城市的牛熊行情，一线涨才会涨，一线跌必定跌。

这9个热点二线再加4大一线城市，可以说是政策最敏感的城市，并且跟随政策周期形成了明显的房产周期。只要政策刺激，房价必定上涨，只要收紧调控，房价必定下跌。

2022年，以上9个城市政策不会松绑，所以房价不会大涨。刚刚才跌了半年，如果再涨就不是楼市问题，而是政治站位和立场问题。

操作建议很明确：急切的刚需和置换可以入，纯投资观望政策尺度。

苏州、郑州、青岛、济南，这4个城市房价都是连续阴跌3-4年，并且在2020-2021年这轮行情中完全没涨。

苏州主要是2019年连续三次重磅调控打压太厉害，所以阴跌至今，而且2019年那次涨幅太高，需求已经释放，所以2020年没有启动。去年底苏州翘尾，但是年后疫情导致2月份成交量还是比较惨淡。

不过苏州已经多次下调房贷利率，并且目前相城区和昆山已经放开了限购，非户籍可以通过人才编码来破限购买房。所以，作为地表最强地级市来说，苏州今年触底回暖是没有异议的。

郑州前面说到了，大幅降低二手房个税和货币化安置，这两大绝招托起楼市毫无悬念。

青岛和济南，经济实力和购买力问题不大，但是目前缺乏政策利好加持，比如2018年上合青岛峰会。假如今年调控不明显松绑的话，继续冷下去的可能性还是比较大。

重庆在2021年第一轮土拍火热的触发下，上半年楼市火爆，量价齐涨，但是下半年开始的调控和信贷收紧，让重庆楼市被迫中断。

很显然，重庆的需求根本没有完全释放。一万多的均价与直辖市的地位毫不匹配，而且外地人完全不限购，无户籍、无工作、无企业的三无人员贷款也可以通过渠道解决，长期看，重庆的楼市潜力很大。

所以，2022年的二线城市中，我最看好的就是苏州、重庆、郑州，刚需、改善、投资皆可入。3月份，我计划亲自去重庆调研，大家请耐心等待我的报告。

天津、太原、昆明、贵阳、石家庄、南昌、南宁房价阴跌数年。

这7个弱二线城市经济体量不行，购买力弱，需要有非常大的政策刺激才能启动，需要有全国性的大牛市推动房价才能涨，比如像2008年经济危机救市和2015年的去库存棚改。

2020年以后，各城市楼市分化加剧，这7个城市就是典型的向下分化的城市，长期的楼市潜力我不看好，纯投资不建议，最多持有当地核心地段1-2套豪宅即可，闲置资金还是选择更有潜力的城市投资为好。

东三省的长春、哈尔滨阴跌多年，沈阳去年已经涨到高位开始回调，大连接下来最好的状态就是横盘。长期看，这4座东北大城市都不建议纯投资，钱和人还是尽量往南方转移吧。

以徐州为首的苏北5市以及南通，之前几年涨幅过快，去年上半年到顶已经开始回调，刚需投资现在入手就是妥妥的高位接盘，套牢时间可能会较长。

最后，再给大家普及3个投资万人坑的城市：惠州、中山、宁波杭州湾。5年前买惠州和杭州湾的现在还没解套，新韭菜千万别入坑。中山的马鞍岛、火炬开发区受深中通道炒作严重，自住投资必须绕道。

美联储的加息还有俄乌战争，会在一定程度上制约我国货币宽松的空间和力度，所以，我们降准降息是赶早不赶晚。接下来3月份可能还会降准降息，本周召开的全国两会也会有楼市利好，但是大家必须擦亮眼睛，哪些城市值得投资，哪些城市必须规避，一定要做到心中有数。

2020年开启的大分化时代注定了，对于广大非核心城市的普通人来说，未来抗通胀只有跨城投资一条路可走。