信贷放松、成交翘尾，小阳春还没开始，这个城市就出大招了！_水库论坛官网|欧神文集|欧成效房产投资|yevonou楼市秘笈

每年年初，又到了北京市场最敏感的一段时间。

如下图，2018年至2021年统计的北京楼市成交数据，除了2020年，因为疫情的关系，小阳春推迟到5月开始，其余年份从3月开始，二手房成交就会迎来一波小高潮。

尤其是2021年3月，北京“两集中”土拍后首轮供地，30宗地块吸引了超过60家房企参拍，大部分地块触发溢价率上限。

由此去年3月北京二手房成交达到惊人的22172套。

北京也引发了新一轮调控，先是对学区房政策进行调整，严查抵押贷、经营贷入市，然后又对离婚买房政策打补丁。

轮番操作下来，北京二手房成交从4月开始到10月，连续7个月下跌。

下半年进行的两次土拍也一次比一次冷，房企参与意愿降低，土地流拍数量与流拍率创了今年新高。

供地就是北京楼市的调温器。

最近北京市场回暖信号明显。

一方面，12月北京二手房成交1.54万套，10月进入谷底后，连续两个月成交回升。

另一方面，新年以来，银行放贷逐渐回归正常，北京多家银行放款周期明显缩短。

即将迎来的小阳春，又要迎来一波大涨？

不可以！北京小阳春行情必须要稳！

所以，供地大招又拿出来了。

1月7日晚，北京规自委就公布了2022年第1批次供地计划，共计18宗地块，预计2月底集中拍卖。

北京也成为今年全国最早挂地的城市，而且2月底拍卖也正好是小阳春行情起势的阶段，时机选择很重要。

今年北京首轮土拍会对楼市造成什么影响？今年北京小阳春会怎样发展呢？

供地节奏加快，房企消化不良

2021年12月27日，北京第3批集中供地结束，2022年1月7日，今年第1批地块挂地，前后相隔仅12天。

因此挂地的消息一出，房企们大呼“消化不良”。

“刚吃完晚饭，就要爬起来塞早餐了。”

虽然近期房企融资端有了一定改善，但是整体依然没有走出2021年行业去杠杆的阵痛期。

三道红线、涉房贷款集中管理并没有松动，并且叠加城市限购升级、管控精细，土地市场的变革，房企的利润率不断探底。

比如去年11月，北京的预售资金政策进行了调整，预售资金监管额度不低于5000元/平米，较之前提高了43%。

北京很多项目都是房企的现金奶牛，现在预售资金严监管了，房企参与北京土拍的意愿就更低了。

去年北京第3轮土拍，12宗土地，7底价成交，2宗流拍，“惊”了所有人一身冷汗。

12天后，北京又迎来新一轮挂地，这么高强度有频繁的供地节奏下，可以预计，“底价成交”、“低溢价成交”依然会是今年首轮土拍的主旋律。

没有了土地市场的助力，北京今年的小阳春行情也会大打折扣。

另外，今年首轮拍地，总共只有18宗地块入市，相比去年一二批次供地，数量上保守了很多，换个角度理解，体量不大，也算是呵护市场的行为，而且据说部分冷门地块已经找好了托底。

供应增加，2022是北京新房的大年

2021年北京宅地成交57宗地块，近6万套房，其中拿到销售证的地块大约有33个（天朗），还有一大半地块都在设计方案阶段，预计年初就会集中入市，而今年首轮供地的18宗地块，也赶着登场。

2022年注定是北京新房的大年。开发商免不了一场神仙打架。

从首轮供应的18宗地块位置来看，80%的新地块周边都有在售新盘，而且库存还不少。

对于购房者来说是个挑挑拣拣的好时机，但是对开发商来说就是直接硬刚了。

比如丰台纪家庙地块，是这次土拍中仅有两宗豪宅地块之一，地块西侧就是懋源璟岳，目前均价11.6万/平。

此外，地块距离2021年二批次的万泉寺地块不远，万泉寺地块销售指导价11.2万平，而纪家庙地块的销售指导价同样是10万+。

昌平生命科学园6006地块，位于北清云际西侧，距离地铁昌平线生命科学园站直线距离只有1.3公里。

今年首轮供地，海淀没有土地入市，昌平这两个地块就成了北部码农的指望，之前朱辛庄的龙湖云璟几乎秒清，昌平这下更有底气了，北清云际要想办法了。

还有大兴的西红门地块，西侧是龙湖熙悦宸著和新城熙红印两大限竞房，南侧是二批次华润中铁的新盘橡树湾，销售指导价6.6万/平，据说实际开盘价只有6.3万/平左右，如果销售指导价一致，届时橡树湾一定会和这个新地块对打。

再看朝阳，饱受期待的太阳宫地块没有出现，反而这次朝阳继续布局崔各庄、王四营，“三兄弟”也变成了“四方会谈”，新房大乱斗，崔各庄还好说，毕竟可以覆盖望京的人群，王四营这次又有搅局者出现。

而且很重要的一点，这次王四营的小四没有配建公租房，变相降低了成本，而且圈层更纯粹。你说现在融创、保利、城建、鲁能、五矿紧张不。

部分地块适当放松了出让条件

今年首批供应的18宗地块中，至少有7宗是去年二批次停牌的地块，这些重新上新的地块，出让条件都有一定的松动。

比如经开区台湖地块，新地块指导价58000元/平，旁边的限竞房的东望均价51585元/平，限高54164元/平，新地块贵了6500元/平米。

比如石景山首钢东南区两宗地块，就是去年二批次拆散的，F2配建也被拿掉了，不过两宗地块的起拍总价比去年涨了。

还有朝阳王四营地块，这次也取消了配建保障房，拿地成本更低。

没办法，现在北京的开发商太卷了，去年三场土拍，地块平均参拍企业数量从首轮的8.2家，直线下滑，到第3次促排，平均只有1.9家房企参拍。

只有局部放松条件，有利可图才能更多的房企参拍，和大涨相比，土地流拍也会扰乱市场情绪。

真的心疼去年一激动拿了高价地的房企，突然来一批成本更低，更有降价空间的项目对打，除非主动割肉拿出更加优惠的价格，否则去化恐怕遥遥无期。

刚需迎来最好的上车时间

2022年北京新房的大年，开发商撕的越狠，对于购房者来说却是利好。

今年首轮供地，除了海淀，无论是朝阳、丰台、石景山，还是亦庄、通州、昌平、大兴、房山、怀柔，从城区到近郊、远郊都有土地分布。

而且地块的起拍价差距也非常大。

从房山大兴等不到1.6万每平的地块，到接近7万每平的丰台，或近5万的石景山。

这就意味着购房者的可选择范围就更大了，尤其对于那些刚需购房者来说，2022年将是一个很好的上车时机。

2021年北京土拍是改善的天下，朝阳和海淀大量上新，拉高了楼市均价。刚需热衷的南城，则相对冷清。

2022年首轮土拍，形势发生了逆转。

18宗地块中，只有丰台纪家庙和石景山刘娘府两个豪宅地块，尤其是南城这次在西红门和旧宫板块集中供应刚需项目。

眼下北京市场成交回暖，但是失去了土地市场的助力，今年北京小阳春行情注定会平稳过度，如果你近期有买房的需求，一定不要错过这个时机。