撤退！这些城市的投资风口消失了_水库论坛官网|欧神文集|欧成效房产投资|yevonou楼市秘笈

最近有一条新闻很有意思，

为了提升生育率，人口出生率全国倒数第二的吉林省推出了婚育信贷。

支持银行为符合条件的夫妻最高提供20万元婚育消费贷款，按生育一孩、二孩、三孩，分别给予不同程度降息优惠。

急着提高生育率不应该直接发钱吗？谁会愿意含着欠条出生，传宗接贷呢？

吉林省这是被逼急了，拿不出真金白银补贴，竟然搞出了“借贷生育”。

2020年吉林省财政收入2106.2亿元，支出却高达5528亿元。

入不敷出的结果就是债务率的连年攀升，吉林省2020年债务率109.77%，远高于全国均值97.6%。

前几天我写了一篇文章—《饿疯了！有人比暴雷的房企更穷，更渴望松绑》，讲述了目前面临财务困境的地方，会更加依靠土地收入续命。

但是，如果土地收入无法重现雄风，地方该怎么办？

这几日因“白菜价”的房子出名的鹤岗，又因为实施财政重整计划，财力情况发生重大变化，宣布取消招聘政府基层工作人员的计划频上热搜。

地方的财政重整计划又是什么鬼？

简单解释下，土地收入占地方性基金收入的九成，而专项债付息的大头就是土地收入。当基金收入减少，地方债付息比例占基金预算支出的比例就会提升，当这个比例达到10%的时候，将触发财政重整。

重整计划无非几个措施：

开源（如清缴欠费欠税）、节流（如降投资，压福利）、资产处置、求助省里等。

直白点说，就是卖地收入锐减，很多地方揭不开锅，得想办法自救。

比如鹤岗，

2020年全市房地产投资2.5亿元，比上年下降29.3%；房屋施工面积41.5万平方米，比上年下降48.6%。

2020年全市实现全口径财政收入38.8亿元，而全口径财政支出却达到了157.7亿元。

支出是收入的4倍，鹤岗已经严重入不敷出了！

随着这轮高杠杆民营房企的出清，很多地方卖地带来的基金收入都在大幅下降。

这意味着：

财政重整将不是个例！尤其是三四线城市！

截止12月20日，今年三四线城市的土地总成交金额仅31518亿元，同比去年同期下降了15%。

今年最后一批集中土拍已经落幕，深圳、无锡、广州、南京、苏州这些热点城市，当地城投公司在第三轮土拍中都占据了重要主力，参与率高达70%以上。

（数据来源：中指数据CREIS）

城投公司接盘什么概念？

相当于父亲把土地卖给了儿子，捣鼓来捣鼓去还在自己家。

如果说未来几年，热点城市还能靠地方城投公司维持土地收入，那么非热点的弱二线，三四五线城市的大量土地，就只能是罐子里养王八越养越抽抽。

为什么非热点省市、经济不发达的地区不能依靠城投公司继续维持土地收入呢？

因为地方肆无忌惮的城投债，已经成了高层心中的一根刺。

12月27日，2021年全国财政工作会议再次强调：持续防范化解地方政府隐性债务风险，对化债不实、新增隐性债务的要严肃问责，完善防范化解隐性债务风险长效机制。

这已经是高层会议今年第N次强调地方隐性债务了。

过去唯GDP论，地方大肆举债，盲目投资。

最大的隐患是不需要向人大报告，又缺失金融监管，在地方信用的加持下，广为金融机构青睐，融资怎能不风生水起，债务怎能不越滚越大。

而给地方输血的行为，又衍生出影子银行，非标等推高了融资成本，隐性债务风险扩大。

目前地方累计有近60万亿元的城投债务，是地方债的2倍。

隐性债务大都隐匿在了这60万亿的城投债中。

又因为城投债大多投入在公益性项目之中，例如交通运输、城市建设等，平台自身难以形成充沛的现金流。

比如地铁，全国40多个开通地铁的城市，只有7座实现了盈利；

再比如高铁，现在很多三四线城市高铁虽然通了，可是根本没有那么大的客流量，中西部的高铁运营基本都是亏损的。

这也就导致经济不发达的地区的城投公司面临亏损和高负债。

近几年陆续出现了城投公司暴雷事件，

2018年起，陕西韩城城投及其担保的债券就发生多起逾期、违约；

2019年，赤水国投2.8亿元应收账款逾期；

2020年，遵义湘投的商票逾期未兑付

……

当你无法盈利甚至巨额亏损的时候，没人愿意借钱给你，即使借给你了，成本也会更高。

今年经济发达的江浙城投债的净融资占全国半数以上，北京主动收缩债务规模。其他省份由于地方债务压力较大，区域内城投平台面临再融资的困境。

其中，天津1-11月城投债发行量为1358亿元，仅为到期规模的50%，区域城投平台借新还旧困难、偿债压力大。

另一方面是城投债的借钱成本过高。

黑龙江、青海、辽宁等省份融资成本较高，城投债加权平均发行利率均高于6%。相对而言，上海、广东、北京综合财力雄厚，作为强区域的代表，城投债加权平均融资成本均低于3.5%。

越是经济落后的地方，城投债越难借成本也越高，别说借债搞发展了，借新还旧都不够。

明年2022年，青海、甘肃、云南、内蒙古、天津五省市城投债到期规模占存量规模的比重均在30%以上，再融资任务艰巨。

唯一能指望的央妈，摆摆手告诉你：“谁家的孩子谁抱走”。

所以你说，为啥经济不发达的弱二线、三四五线的地方城投公司不敢拿地，不敢大肆举债了呢？

裤裆里全是屎，谁敢到处招摇。

土地收入锐减，城投债融资困难，

对于弱二线以及很多三四五线城市，面临的是两大搞钱途径的折损。

也就是说一旦央行放水，货币宽松，土地和城投公司层面都很难承接到。

当地方的土地成交下降，城投平台融资能力下降，意味着地方浇灌楼市的两根大粗管子都关掉了阀门。

为什么我们翘首期盼央行放水？

因为信贷和货币宽松会让我们普通人更容易获取财富。

本月15号降准，约1.2万亿的资金流入市场。降息也已经蠢蠢欲动。

只是这笔钱，70%的城市的楼市都灌不到，大部分人也只能感受到物价涨了，猪肉贵了，你的资产稳如泰山。

这笔钱，注定只能浇灌一部分资产，踹进少数人兜里。

过去，城镇化率比较低，全国各地都在高速发展，一放水，波及全国，这样的行情，将彻底成为历史。

这一次，央行放出来的水不再是平躺流动，而是垂直90°从高到低流，一线城市吃肉，二线城市喝汤，三四线城市舔碗边。

这一次，很多的弱二线、三四五线城市，甚至县区大概率感受不到放水，这些城市因为楼市不振，土地收入已经崩塌，地方城投公司也难以放开手融资。

当降准和降息来的时候，水流只会流向局部，流向拍了地、贷了款的城市，流入少部分的30%的城市。

中国这么大，地区之间发展不均衡，当然，个人努力是有一方面的，但另一方面，实实在在存在于现实中的巨大的地区差距，往往也决定了很多人的命运。

最后，还是要善意地提醒你：

第一，不要轻易投资地方债，城投债，尤其是利率比平均值高，债务率比平均值高的地区；

第二，现阶段谨慎购买地方银行的理财产品；

84%的地方债务由商业银行投资。也就是说本质上大部分地方债都是国有体系内的转化。一旦出现违约、无法兑付，将导致投资银行的不良率上升，资本充足率下降。

很多地方型小银行都是地方的取款机，如果地方债务窟窿堵不住，那么旗下的银行大概率也存在风险。

2019年震惊全国的包商银行破产案，就是被大股东明天集团掏空，资不抵债，最终走向破产。

虽然最后近500万储户，20万个人理财客户和3万户中小微企业的合法权益得到了保障，但是小心驶得万年船。

第三，最后再啰嗦一句：大部分的三四五线城市的房产都不值得投资，自住买一套就够了。能置换到能级更高经济发展更好的城市，就踮踮脚。

毕竟，钱在哪，我们就去哪，谁也不会跟钱过不去。