必须泼盆冷水了！明年楼市行情更难！_水库论坛官网|欧神文集|欧成效房产投资|yevonou楼市秘笈

最近一两周，因为央行降息、地方政府放水调控，信贷端放松了等等利好刺激，于是一群人跳出来说，政策转向了，当下颇像08年，明年楼市又要迎来大行情！

我想说，难！明年或许更难。

表面看，今年确实和08年有几分相似。

都是遭遇经济下滑，然后各行各业都很难。

我经历过08年，作为行业从业者，我深有体会，确实很像。

但无论当下如何像08年，明年都不会是09年。

因为时过境迁了。

08年的国家发展的关键词是“以经济建设为中心”，而当下是“共同富裕”。

所以十多年前看的很重东西，现在可能就没那么重要了。

或者直白一点，什么经济下滑了，经济数据不好看了，可能在当下，从国家层面看，并没有那么重要。

当然，大家从各个方面也应该能感受到，目前从国家层面，解决TW问题似乎越来越迫近了。因此，大家要有一个心理预备，可能接下来的几年，大概率是暗流涌动、风云激荡的几年，所以这几年经济上的事一定是优先为政治服务的。

因此，即使今年和08年的楼市很像，但历史也不会重演。

虽然从10月开始上层频频在政策端吹风，信贷要放松，管控要放松。

但这并不意味着政策面的转向，也并不意味着大刺激的到来。

而仅仅是那是因为过去几个月收得太紧，打击的太厉害了。

毕竟房地产再怎么说也还是支柱产业，再怎么捶打也一定不会希望把这个行业干死，也一定不希望把大批的民营企业给活活的拖死，所以就会有局部的放松，就是给房企们留下生存的空间。

包括有传闻东莞限购松绑，虽然官方辟谣了。但大家都懂的。

我认为大概率是真的放松了，但具体怎么操作不太清楚。

而且我猜测，东莞之所以要为限购放水，一个很大的原因就是：年底了，房企们再不回款就撑不住了。

其实不仅仅是东莞，还有很多城市“救市”政策都在悄悄进行。

但这些是局部的，阶段性的，仅仅是那是因为过去几个月收得太紧。

到年底了，为了让开发商喘口气，活下去，短暂的。未来也不会有大的政策刺激。

这一点从降准0.5%就能看出了。真要刺激，0.5%算什么？

因此，我有两个基本判断：

1、今年年底，是房企一个大关。

2、明年一季度，对开发商依然会是一个大关。

因为明年一季度会有很多企业的债要到期。

而对于广大民企来说，从信贷放松到政策出来，再到市场拿到钱，按照房企的等级分下去，真正能惠及到广大的民营企业，至少还需要3-6个月。

所以从有政策，到发挥作用，至少还有6个月的时间，那么在这个过程中，势必有一批高负债、高杠杆的房企扛不住。

到哪个时候，你就会知道，目前这些被爆出来房企危机，像什么佳兆业、花样年等等，仅是冰山一角。

所以其实当下对于购房者买房很不友好。

特别是买新房真的是存在很大的烂尾风险的，以及百分百的缩水减配风险。

因为很多房企说爆出来就爆出来了。

或者很多房企根本就不会爆出来，但就是停工了。

特别是那些主体完工的项目，风险更高。

因此，你当下买的超低特价房究竟会不会烂尾？

答案要等要明年6月，至少是明年3月之后才能真的有答案。

从现在开始赶快为你买房的房企祈祷吧。你至少要祈祷到明年的三月份。

你不仅要祈祷开发商，还要为你自己祈祷。

当下购房者分为两拨：

有一拨人，是被吓到了。买了要降价，买了要被套住，买了可能烂尾。

所以不敢买了，犹豫了。

另外一拨人，现在正在冲进去买，加杠杆买，这些人都是之前买房赚钱的人。特别是经历过一两轮楼书行情的人。

他们会说过去20年都是这么买的，之前每一轮行情，房价一涨就是50%、100%等等。

但其实我们前面也讲到了，时过境迁了。当下的国家发展重点和08年以经济建设为中心的时代不一样了，当时对于经济的态度是可以舍弃的。

另外经过10多年的发展，房地产业的外部环境也发生质变。

1、城市化速度变慢了。

2、人口红利减少。（都鼓励三胎了，人口动能已经非常严峻了。）

可以说这一轮的上涨逻辑已经变了。

房地产行业已经过了暴利时代、土地红利的时代，而当下杠杆红利的时代也就要过去了。

所以一定不要照搬之前的经验。

还把过去的经验拿来用，注定要吃大亏。

对应的，买房人买房的思路也要变一变了。

特别是买房投资，要习惯过去赚大钱，未来赚小钱；过去赚快钱，未来赚慢钱；过去赚容易钱，未来要赚困难钱；过去靠运气赚钱，未来靠本事赚钱。

最重要的一定要把形势想的严峻点。

有的人太乐观，觉得22年就是09年，如果不是呐？

想的严峻点，准备充足点，至少按照到严峻到明年6月做安排。

所以当下，我们就要回归到房产投资最核心的两点：

第一、增强危机意识，主要体现在现金、债务、房源

第二、尊重常识，遵从规则。

先看第一点，增强危机意识。

1、要尽可能的借钱融资，把你能捏到手的现金都捏住。

当然有人会问，当下形势不乐观，还融资借钱，岂不是增加成本、加杠杆了吗？

要尽可能的借钱融资，把你能捏到手的现金都捏住。这是面对危机时的常规操作，就是增加杠杆的同时增加现金。

把现金捏造手里有危险就是护城河，有机会，你随时就能抓住。

任何时候都要保持对机会的敏感度。有危机意识，是谨慎行事，不是躺平。

出点利息就是正常的机会成本，是值得的。

2、要强化融资风险管理。

不借贵钱、不短贷长投、控现金下限、做好债务分期。

比如说你现在月供5万，你手里的现金至少不能低于60万。一旦低于这个下线，就停止买入；

再比如做好债务分期，就是不要给某个点造成巨大的资金链压力，做好平均分配。比如说经营贷，比如bf分期等等。

3、要注重“流动性、租金、涨幅”的三角平衡。

简单说，就是买房要全面的收缩。

先看流动性，就是要从城市、区域和总价三方面考虑。比如买主城不买新区、买一二线不买三四线等等。

再看租金，是指在月供中的占比。并不是越高越好，因为太高占比意味着涨幅不行。因为一般租金单平米比较高的是小户型或者老破大，这二者的涨幅肯定是不行的。

一般租金占月供的50%左右是最合适的。太高太低都不行。

再看涨幅。

涨幅好坏主要体现在两点：

1、买入单价足够低，也就是够笋

2、买入的房源优质且性价比高。

在当下，价格足够低的，特别是开发商大降价促销的房源，都存在极大的烂尾或者缩水的情况。

如果烂尾，损失你不可承受。

如果缩水，意味着你价格买贵了。

所以当下不是买开发商超低价房源的时候，而是买安全的。

如果资金量允许，当然是国央企优质开发商、优质房源、且性价比高的房源。

再看第二点，尊重常识，敬畏规则。

我们刚刚上面讲了历史不会重演，今年再像2008年，也不会是2008年，因为时过境迁了。

所以不要说过去20年都是这么买的，之前每一轮房价一涨就是50%、100%等等。

当下一定要抛弃经验主义，跳出原来的模式，尊重常识。

什么是常识呐？物价上涨就是基本常识。

无论房地产的逻辑如何转变，调控政策如何收紧，开发商怎样暴雷,但是物价上涨就摆在这儿，通货膨胀是永远持续的。

特别是今年，物价上涨非常明显。

虽然官方没什么数据公布，但是你我大家都是心里有数的，亲身经历的，你只要去超市买菜你就知道了。

2022年大概率会跟2021年差不多，是物价迅猛上涨的年份。2022年物价还要大涨。

为什么这两年物价会大涨，就是因为，大量货币放水之后，进入楼市的大门被堵住了。

任何的一分钱都不允许进入房地产市场，结果就是物价飞涨，钱都到物价里去了。

但是如果物价连续两年都大涨，接下来房价肯定是压不住的。

所以哪怕这两年房价不涨，但是把时间拉长到5-8年，房价还是要涨的。

这个就是常识。

对，虽然政策面悲观，甚至对明年市场都是悲观的，但还是那句话，通货膨胀摆在那，哪怕这两年不涨，未来几年还要涨的。

也就是之前房价上涨靠政策，越调越涨，一紧就降，一松就涨，房价的开关主要在政策手里。

那么在未来几年，非常波涛汹涌的这几年，房子上涨的动力靠通胀。

那么这时候就有个问题了。时间拉的太长，涨幅收益就被时间侵蚀掉了。

所以在这个过程中，一定有房子的收益很好，一定会有房子收益一般，也一定还有很多房子，是亏钱的。

所以如果你还想要买房，有三个趋势你一定要重视：

1、一二线、三四线在加剧分化。

未来一二线房价会和GDP同步增长，三四线不一定能和GDP同步，简单说跑不赢通胀。

2、房产从增量时代逐步过渡到存量时代。

在存量时代，品质将更加稀缺，溢价能力会更高。

这也就是我们前面说的，当下买房不能只看超低价，要看品质且有性价比的房子。

比如欧神在贵阳团购的超低价贵安城市XX项目，已经深陷烂尾风波了。

3、重视南北差异。

你一定要重视中国经济，中国城市的南北分化。我甚至建议大家把这一点当做了买房的前提大方向。