打响松绑第一枪？这个全国涨幅第一的城市，蚌埠住了_水库论坛官网|欧神文集|欧成效房产投资|yevonou楼市秘笈

2020年全中国涨幅最彪悍的城市——东莞，传出了风声，悄悄给楼市松绑：

来自当地开发商渠道的消息是：

难道，这个与深圳一体化的明星从城市，要重回“不限购”时代？

要知道，之前东莞的限购是很严的：

风口浪尖，官方很快就出来辟谣了：

不过，也有媒体报道说，这是一次口头通知，不会有正式文件出来。

到底真相如何？

东莞果真松绑，一定让所有人大跌眼镜。

毕竟，东莞楼市此前红得发紫，妖到了要上天的程度。

东莞房价的“神话”，是从2016年开始的。当时，东莞二手房均价不仅突破万元大关，而且一下子涨了4千，飙升到1.37万/㎡。此后，房价以每年三四千的速度在涨，涨幅超过2010年到2015年所有年份。

看看这一年一台阶的势头，有多吓人：

图源：湾区壹地产

据中国房价行情网的数据，东莞去年长期霸屏房价同比涨幅全国第一。

去年 11 月，东莞二手房均价 22890 元/㎡，同比涨幅41%，比第二的淮安还高12个百分点。甚至在今年上半年，东莞二手房均价同比涨幅也数一数二。

位于东山湖板块万科某盘，从2017年底到今年年初的3年多时间，房价涨了150%。近一年涨得最猛：

像松山湖这样的热门板块，购房群体除了当地的上班族，还有大批深圳客。很多人形成了一个共识：“买东莞就是买深圳”。

然而，楼市过热必将遭遇调控的铁拳，东莞没有成为例外。

从去年年中到今年8月，东莞已经密集发布5次调控政策。法拍房限购、增值税免征年限二转五、网红盘限售三年转五年……调控不断升级，一步步锁住流动性。

国庆假期后，东莞更是亮出了核武器——二手房指导价：首批218个小区，价格压得非常低，松山湖等板块部分二手房指导价腰斩一半。

指导价刚发出去，就有网友跟政府吐槽：自己年初600万买的松山湖一套房，现在指导价只有300万，能不能退了重新买？

整个10月，东莞二手房成交量面临“脚踝斩”，只有564套，同比跌幅7成，距离最高峰更是跌了9成多。要知道，高峰时候，东莞二手房成交量可以达到每月七八千套。

可以遇见的是，未来一年半载，东莞二手房市场行情注定是冷透的。

新房市场也好不到哪里去。今年2月，东莞新房成交量经历一次断崖式下降，从之前每月七八千套跌倒2000套左右，降幅7成左右，从此难改颓势，多在两三千套徘徊，直到今年10月才突破4000套。

调控，从二手房到新房，没有留任何死角。

图源：国策评估

也许，这就是东莞楼市悄悄松动的最根本原因。

确实，开发商的日子太难过了，“地主家也没有余量啊”。

新房跟二手房不一样，卖不出业绩，房企就等于game over。庞然大物如恒大，也扛不住失血的危机。

正因为担心越来越多的房企暴雷，地方政府往往也会睁只眼闭只眼。

如今，全国范围内来看，针对房企的调控政策已经见底，安抚措施接踵而至：

房地产融资规模已经回复正常：11月房地产贷款投放在10月大幅回升基础上，环比同比都有所提升，同比增幅2000亿元。当月，房地产企业境内债券发行金额471亿元，环比增长84%。

今天宣布的降准，也来得出乎意料快：

央行宣布降准0.5个百分点，释放长期资金1.2万亿元。这无疑是一次提振信心的降准。

所以说，东莞开发商在12月悄悄给新房放宽准入条件，也完全可以理解。实际上也是出于自身正常运转的考量。

我认为，东莞的这次异动，尽管官方辟谣，仍然有一定的标志性意义：

在中国楼市最水深火热之地，限购的松动已经形成了民意基础。

很有可能，未来会有更多城市，特别是热点一二线城市会在新房市场适度放松调控。

事实上，已经有很多人盼着东莞楼市松绑了。尤其是大量嗷嗷待哺的深圳人。

东莞不是一般的城市，人家可是大湾区的“当红炸子鸡”。早年凭借“三来一补”成为世界工厂。如今产业转型，更是成为高新技术企业普遍青睐的制造业重镇，把华为研发基地都吸引到了松山湖，影响力更是与日俱增。

举个栗子，今年上半年东莞的OPPO、vivo以及OPPO子品牌Realme等手机全球市场出货量，分别占到第4到6位，甚至高于华为和荣耀。

光这，就可以吹嘘好几年了。

本来，东莞在去年就可以踏进“GDP万亿俱乐部”。然而，疫情加上中美贸易摩擦，东莞躺枪，当年进出口总额下降3.8%，GDP离万亿差了仅仅400多亿元。

今年前三季度，东莞忍辱负重，GDP干到了7694.62亿元，同比增长9.1%。

按照这个速度，今年东莞跨入万亿GDP，已经是板上钉钉。大湾区新贵，很多人都看好东莞的前景，有望冲击广东第三城。

更重要的是，东莞还是一个人口流入大市。七普数据显示，东莞常住人口1046.66万人，在大湾区仅次于广深，较六普新增224.64万人，人口增速极为迅猛。

这样的城市，楼市绝对差不了。

对东莞来说，这更像是年底的一次“输血式”抢救。这里的楼市，本来就不愁卖，只要让开发商喘口气，很快就缓过来了。

换句话说，抢救的时间不会太长。所以，东莞如果真的松绑了，对购房者肯定是个短暂且难得的机会。

目前，东莞的新盘由于政府调控的铁拳频发，已经陷入深深的价格内卷：

一口价、工抵房、低首付……房企开始花式促销。根据乐居买房的消息，寮步某盘，甚至直降4000元/㎡，房价回到一年前。

横沥镇某盘，在松山湖动辄五六万的房价体系下，“勇敢”地跌破2万，推出17套售价只要一万八左右的“总经理特批特价房”。

在这种情况下，以较低成本买入东莞的机会，再次出现。不过，即使传言属实，留给大家的窗口期，也只有20多天。

没有人能完全预判楼市的涨跌。我们能做的，只有在稍纵即逝的窗口期，买入确定性最高的城市。